Vorige week vroeg een koper me of de prijzen in Lagos nog steeds stijgen. Het eerlijke antwoord is interessanter dan de krantenkoppen doen vermoeden: de prijzen stijgen nog steeds, maar de nationale cijfers zijn enigszins misleidend voor kopers die zich op onze regio richten. Hier is wat de data sinds het eerste kwartaal van 2026 laten zien, bijgewerkt zodra er nieuwe cijfers verschijnen.
Laatste update, september 2026: de trend houdt niet alleen stand, hij is versneld. Volgens de bankwaarderingsdata van het INE voor juli 2026 komt de Algarve uit op €3.010 per vierkante meter, 16,5% hoger dan een jaar eerder voor appartementen en 32,6% boven de nationale mediaan van €2.240. Alleen Groot-Lissabon ligt hoger, op €3.469. Bekijk de volledige analyse van juli 2026 voor de details.
De kop: Portugal vestigde een record, maar Lagos loopt koeler
De nationale huizenprijsindex van Portugal bereikte in de meest recente officiële cijfers een recordhoogte, met prijzen in het vierde kwartaal van 2025 die 18,9% hoger lagen dan een jaar eerder. Over heel 2025 kwam de stijging uit op 17,6%. Dat is het getal dat de media haalde.
Kijkt u specifiek naar de Algarve, dan is het beeld zachter. De regionale cijfers van het INE voor het derde kwartaal van 2025 lieten voor de Algarve 3.203 euro per vierkante meter zien, 16,6% meer dan een jaar eerder.
Benieuwd wat dat betekent voor uw eigen woning? Ontvang direct een datagebaseerde schatting van de waarde van uw Algarve-woning met de SunnySteve-waarderingstool.
Grofweg de helft van het nationale tempo. Dat doet ertoe: de kopers die het Portugese record aandrijven, zijn geconcentreerd in de woningmarkt van Lissabon en Porto, niet bij villa’s en rijtjeshuizen in de West-Algarve. Klanten die die koppen van 18,9% lezen en aannemen dat de Algarve er razendsnel vandoor gaat, nemen nu al het verkeerde getal als uitgangspunt.
Het verhaal over buitenlandse kopers dat de meeste koppen verkeerd brengen
Dit is het onderdeel dat ik deze maand bijna in elk klantgesprek heb moeten toelichten: het aantal woningaankopen door niet-ingezetenen in Portugal daalde in 2025 met 13,3%, de derde opeenvolgende jaarlijkse daling, naar 8.471 woningen. Het transactievolume van buitenlandse kopers ligt feitelijk lager dan drie jaar geleden.
Maar de Algarve neemt nu 42,4% van alle investeringswaarde van niet-ingezetenen voor zijn rekening, meer dan Groot-Lissabon (22,2%) en het Noorden (12,1%) samen. Britse en Amerikaanse kopers voeren landelijk het aandeel in zoekopdrachten aan.
Vertaald: minder deals, grotere bedragen, geconcentreerd in onze regio. Het verhaal dat “iedereen komt binnenstormen” is het verkeerde denkmodel. Het juiste is: “de kopers die nog op de markt zijn, zijn serieus, ze weten waar ze willen zijn, en dat is hier.” Daarom wordt goed geprijsd aanbod in de West-Algarve nog steeds in weken verkocht, niet in maanden, ook nu het nationale transactievolume afkoelt. Bent u een van die kopers, dan leidt mijn gids over een woning kopen in Lagos als buitenlander u door het proces van 2026, de kosten en de papierwinkel.
De valuta bewoog in het eerste kwartaal meer dan de prijzen
Voor veel van mijn klanten was het grootste verhaal van het eerste kwartaal helemaal niet de prijzen, maar de euro.
Het pond bleef ongeveer gelijk tegenover de euro (GBP/EUR rond 1,1486), dus Britse kopers hadden noch rugwind noch tegenwind. De euro tegenover de Amerikaanse dollar was een ander verhaal: een beweging van 2,7% in één week in april, de grootste wekelijkse schommeling in een jaar. Bij een budget van 1 miljoen dollar voor een Amerikaanse koper wiste die beweging alleen al ongeveer 23.000 euro koopkracht uit, zonder dat één huis van prijs veranderde.
De Euribor bleef gedurende het kwartaal stabiel. De volgende rentebeslissing van de ECB valt op 30 april en is de meest waarschijnlijke aanleiding voor een nieuwe valutabeweging.
Mijn vuistregel voor het tweede kwartaal: bent u een Amerikaanse koper met een lopend bod, laat dan uw makelaar of bank uw eurokoers vernieuwen voordat u iets tekent. Bent u Brits, dan duwt of trekt de valuta u niet: neem uw beslissing op basis van de woning, niet van de koers.
Regelgevende veranderingen in (en rond) het eerste kwartaal
Twee nieuwsberichten verdienen op dit moment een plek in elk koopgesprek.
De nieuwe nationaliteitswet is op 1 april 2026 door het parlement aangenomen en verlengt de weg van verblijfsvergunning naar staatsburgerschap van 5 naar 10 jaar. De wet is nog niet van kracht: er is nog afkondiging door de president nodig. Maar bent u onderweg met een Golden Visa of D7 en weegt u nog het moment af, dan gaat de klok mogelijk binnenkort lopen op 10 jaar in plaats van 5.
Daarnaast gaat op 20 mei de EU-handhaving op kortetermijnverhuur in. Wordt uw aankoop in de Algarve gedreven door huurrendement, en voor een groeiend deel van mijn Nederlandse en Ierse kopers is dat zo, dan verandert dit de nalevingskosten en de zichtbaarheid op platformniveau, met name voor woningen in Lagos die bedoeld zijn voor huurinkomsten.
Voor klanten met een Golden Visa en D7 in het bijzonder is de wijziging van de nationaliteitswet het gesprek dat ik deze week voer.
Dus, stijgen de prijzen nog?
Ja, landelijk. Ja, in Lagos, maar op grofweg de helft van het nationale tempo. Niet omdat de buitenlandse vraag in de Algarve in het eerste kwartaal explodeert (het aantal transacties is juist gedaald), maar omdat het aanbod in de West-Algarve structureel krap is en de resterende buitenlandse vraag hier geconcentreerd is.
De stelling die ik dit kwartaal uit mijn klantgesprekken haal: “laten we wachten tot 2026 zachter wordt.” Met heel 2025 op +17,6% en een valuta die in het eerste kwartaal niemand korting gaf, is die stelling onhoudbaar. Verkopers weten dat, en zij knipperen niet met hun ogen.
De aanpak die ik in plaats daarvan hanteer: prijsdiscipline aan de biedkant, geen kortingen najagen. Ken het plafond voor uw type woning en uw plaats. Bied vol vertrouwen daarbinnen. Loop zonder omhaal weg bij te duur aanbod, dat in een krappe markt vaker verlaagd terugkomt op de markt dan u denkt.
Hoe de markt er per kwartaal voorstond
Eerste kwartaal 2026 (de oorspronkelijke analyse hierboven): de nationale index van Portugal 18,9% hoger dan een jaar eerder, de Algarve met grofweg de helft van dat tempo. Update van september 2026: de Algarve bereikte €3.010 per vierkante meter in de INE-publicatie van juli 2026, 16,5% meer dan een jaar eerder, zonder enig teken van de correctie waarop sommige kopers wachtten. Zie de hierboven gelinkte volledige analyse van juli 2026 voor de meest recente maandelijkse details.
