Immobilienmarkt Portugal: Allgemeine Trends im 1. Quartal 2025
Das erste Quartal 2025 hat dem portugiesischen Immobilienmarkt einen dynamischen Auftakt beschert und bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit und Wachstum gezeigt. Die wichtigsten Erkenntnisse:
- Beschleunigtes Preiswachstum: Laut dem Residential Price Index von Confidencial Imobiliário stiegen die Verkaufspreise für Häuser in Festlandportugal im 1. Quartal 2025 gegenüber Ende 2024 um 6,6 %. Das ist der höchste Quartalsanstieg seit 2007. Die monatlichen Zuwächse waren kräftig und lagen im Schnitt bei rund 2,0 %, mit einer Spitze von 2,7 % im März, ebenfalls der höchste Wert seit 2007. Die jährliche Veränderung erreichte im März 2025 15,8 %, ein deutlicher Sprung gegenüber 11,0 % Ende des vergangenen Jahres.
- Robuste Nachfrage: Der Markt wird weiterhin von hoher Nachfrage getragen. Im 1. Quartal 2025 wurden landesweit schätzungsweise 40.750 Wohnungen und Häuser verkauft. Das ist zwar ein leichter Rückgang von 5 % gegenüber dem Spitzenwert des Vorquartals (in dem verschobene Verkäufe enthalten waren), hält aber das jährliche Marktwachstum von rund 25 % aufrecht. Gegenüber dem 1. Quartal 2024 stiegen die Verkäufe um beeindruckende 28 %.
- Durchschnittlicher Verkaufspreis: Der durchschnittliche Verkaufspreis in Portugal erreichte im 1. Quartal 2025 €2.701/m², nach €2.390/m² im 1. Quartal 2024.
- Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage: Ein anhaltend knappes Angebot treibt die Preise weiter nach oben. Zwar wächst der Wohnungsneubau in einigen Gebieten kräftig (so verzeichnete Lissabon einen Anstieg der Neubautätigkeit um 36 % gegenüber dem Monatsdurchschnitt von 2024), doch das Gesamtangebot kann die hohe Nachfrage weiterhin kaum decken.
- Ausländische Investitionen: Ausländische Käufer spielen weiterhin eine bedeutende Rolle, insbesondere im Luxussegment. Daten von Idealista für das 1. Quartal 2025 zeigen, dass Ausländer 27 % der gesamten Nachfrage nach Luxusimmobilien in Portugal ausmachten, wobei Briten und Amerikaner zu den wichtigsten ausländischen Käufern zählen.
- Mietmarkt: Der portugiesische Wohnungsmietmarkt befindet sich in einem tiefgreifenden Wandel. Idealista meldete im 1. Quartal 2025 einen Anstieg des Wohnungsangebots um 49 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum, besonders spürbar in Lissabon und Porto. Trotz dieses Angebotsschubs blieben die Brutto-Mietrenditen im 1. Quartal 2025 mit 7,2 % solide. Lissabon bleibt der teuerste Mietmarkt mit €22/m², gefolgt von Porto (€17,5/m²) und Faro (€14,2/m²).
Schwerpunkt Distrikt Faro und Lagos
Werfen wir nun einen genaueren Blick auf unsere schöne Region, den Distrikt Faro (Algarve) und insbesondere Lagos.
Die Algarve bleibt eine erste Wahl für Immobilieninvestitionen, bekannt für ihr Klima, ihre traumhaften Strände und ihre hohe Lebensqualität.
- Stetiger Preisanstieg: Auf dem Immobilienmarkt der Algarve zeigt sich 2025 ein stetiger und moderater Anstieg des Quadratmeterpreises. Das spiegelt die anhaltende Attraktivität der Region für nationale wie internationale Investoren wider. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis an der Algarve erreichte im 1. Quartal 2025 €4.400.
- Für Wohnungen liegt der Durchschnittspreis bei €4.150/m².
- Für Villen/Häuser liegt der Durchschnittspreis bei €4.650/m².
- Diese Werte entsprechen einer jährlichen Veränderung von rund +10,81 % bei Wohnungen und +10,71 % bei Häusern/Villen.
- Starke Nachfrage in Küstengebieten: Küstenorte wie Lagos, Quinta do Lago, Vale do Lobo, Vilamoura, Faro und Albufeira verzeichnen weiterhin die höchsten Preise, getragen von ihrer starken touristischen und wohnwirtschaftlichen Anziehungskraft. Besonders gefragt bleiben Luxusimmobilien und Villen mit Meerblick, was die Anziehungskraft der Region auf eine anspruchsvolle internationale Klientel widerspiegelt.
- Besonderheiten in Lagos: Spezifische Daten nur für Lagos im 1. Quartal 2025 sind weniger detailliert als die Daten für den gesamten Distrikt, doch die Trends im Distrikt Faro gelten unmittelbar auch dort. Lagos wird durchgängig als äußerst begehrter Standort hervorgehoben. Berichten für 2025 zufolge liegt der durchschnittliche Immobilienpreis in Lagos bei rund €5.066/m², was seine Beliebtheit und seine Premiumstellung an der Algarve unterstreicht. Das entspricht einem höheren Preisniveau als im Algarve-Durchschnitt und spiegelt die erstklassige Lage und Attraktivität wider.
- Mietrenditen an der Algarve: Die Algarve bietet Investoren weiterhin gute Mietrenditen, im regionalen Durchschnitt von 5,6 %. Das ist besonders attraktiv für alle, die in Ferienvermietung investieren möchten.
Entwicklung im weiteren Jahresverlauf (Ausblick 2025)
Der Ausblick für den Rest des Jahres 2025 bleibt für den portugiesischen Immobilienmarkt und insbesondere für die Algarve äußerst optimistisch:
- Weiter steigende Preise: Die Immobilienpreise dürften ihren Aufwärtstrend fortsetzen. Das anhaltende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in Verbindung mit einem positiven wirtschaftlichen Umfeld spricht dafür, dass die Preise weiter mit zunehmender Dynamik steigen. Die Einschätzungen von Confidencial Imobiliário zeigen, dass es keine Anzeichen für einen neuen Marktzyklus mit ausgewogenerem Angebot gibt, sodass der nachfragebedingte Druck die Preise weiter antreiben wird.
- Günstige wirtschaftliche Faktoren: Die Erwartung günstiger wirtschaftlicher Faktoren wie anhaltendes Wirtschaftswachstum, steigende Haushaltseinkommen und mögliche Zinssenkungen (für die es bereits erste Anzeichen seitens der EZB gibt) dürfte das Vertrauen der Käufer und die Investitionstätigkeit stärken.
- Interesse an Neubauprojekten: Es besteht ein bestätigter Trend zu Neubauten, insbesondere zu umweltfreundlichen Immobilien mit moderner Technik und großzügigen Außenbereichen. Das passt hervorragend zu den Vorlieben vieler internationaler Käufer.
- Herausforderungen: Die größte Herausforderung bleibt der Mangel an bezahlbarem Wohnraum im ganzen Land, ein Anliegen, das Immobilienmakler landesweit äußern. Auch die Baukosten werden sich voraussichtlich nicht nennenswert verlangsamen, was weiterhin zu höheren Immobilienwerten beitragen wird.
- Anhaltende Anziehungskraft der Algarve: Die Stellung der Algarve als erstklassiges Investitionsziel dürfte sich weiter festigen. Die anhaltende Nachfrage internationaler Käufer in Verbindung mit einem starken Tourismussektor wird die gesunde Marktaktivität weiter stützen. Ich rechne mit anhaltendem Interesse an Immobilien in erstklassigen Lagen wie Lagos, mit Schwerpunkt auf Qualität, Ausstattung und Nähe zu Freizeit- und Lifestyle-Angeboten.
- Zunehmende Aktivität: Immobilienmakler erwarten laut Confidencial Imobiliário, bis Juni in Portugal mehr Häuser und Wohnungen zu verkaufen. Diese positive Stimmung deutet auf eine arbeitsreiche und erfolgreiche Zeit hin.
Zusammenfassend hat das 1. Quartal 2025 einen robusten und schnell wachsenden Immobilienmarkt in Portugal gezeigt, mit dem Distrikt Faro und Lagos an der Spitze. Zwar bleiben Herausforderungen bei Angebot und Bezahlbarkeit bestehen, doch die starke Nachfrage, der günstige wirtschaftliche Ausblick und die anhaltende Anziehungskraft der Region sprechen für eine weiterhin positive Entwicklung im restlichen Jahresverlauf.
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Veränderungen der Immobilienpreise pro m² an der Algarve
| Ort | Preis m² Mai 2025 | Monatliche Veränderung | Vierteljährliche Veränderung | Jährliche Veränderung | Historisches Maximum | Abstand zum Maximum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Faro | 3.664 €/m² | + 1,4 % | + 3,7 % | + 9,2 % | 3.664 €/m² Mai 2025 | 0,0 % |
| Albufeira | 3.700 €/m² | + 0,9 % | + 3,2 % | + 9,7 % | 3.700 €/m² Mai 2025 | 0,0 % |
| Alcoutim | 1.202 €/m² | – 1,2 % | + 1,4 % | + 24,4 % | 1.217 €/m² Apr. 2025 | – 1,2 % |
| Aljezur | 3.514 €/m² | 0,0 % | + 1,9 % | – 0,6 % | 3.614 €/m² Apr. 2024 | – 2,8 % |
| Castro Marim | 2.624 €/m² | + 3,7 % | + 3,5 % | – 14,1 % | 3.132 €/m² Juli 2024 | – 16,2 % |
| Faro | 3.289 €/m² | + 3,6 % | + 7,2 % | + 11,3 % | 3.289 €/m² Mai 2025 | 0,0 % |
| Lagoa (Algarve) | 3.768 €/m² | – 0,6 % | + 2,9 % | + 7,8 % | 3.793 €/m² Apr. 2025 | – 0,6 % |
| Lagos | 4.214 €/m² | + 2,4 % | + 4,9 % | + 11,2 % | 4.214 €/m² Mai 2025 | 0,0 % |
| Loulé | 4.259 €/m² | + 1,3 % | + 3,8 % | + 4,5 % | 4.259 €/m² Mai 2025 | 0,0 % |
| Monchique | 2.244 €/m² | + 3,5 % | + 4,2 % | – 4,1 % | 2.372 €/m² Aug. 2023 | – 5,4 % |
| Olhão | 3.034 €/m² | + 2,0 % | + 8,5 % | + 6,2 % | 3.034 €/m² Mai 2025 | 0,0 % |
| Portimão | 3.024 €/m² | + 1,3 % | + 4,5 % | + 15,9 % | 3.024 €/m² Mai 2025 | 0,0 % |
| São Brás de Alportel | 2.860 €/m² | + 4,9 % | + 7,0 % | + 11,5 % | 2.860 €/m² Mai 2025 | 0,0 % |
| Silves | 3.261 €/m² | + 0,7 % | + 3,0 % | + 10,9 % | 3.261 €/m² Mai 2025 | 0,0 % |
| Tavira | 3.276 €/m² | + 2,6 % | + 3,4 % | + 4,2 % | 3.276 €/m² Mai 2025 | 0,0 % |
| Vila do Bispo | 3.805 €/m² | – 0,5 % | – 0,1 % | + 1,0 % | 3.898 €/m² Okt. 2024 | – 2,4 % |
| Vila Real de Santo António | 3.058 €/m² | 0,0 % | + 2,9 % | + 6,3 % | 3.058 €/m² Mai 2025 | 0,0 % |
Entwicklung der Verkaufspreise an der Algarve
| Monat | Preis m² | Monatliche Veränderung | Vierteljährliche Veränderung | Jährliche Veränderung |
|---|---|---|---|---|
| Mai 2025 | 3.664 €/m² | + 1,4 % | + 3,7 % | + 9,2 % |
| April 2025 | 3.614 €/m² | + 2,0 % | + 3,0 % | + 8,4 % |
| März 2025 | 3.543 €/m² | + 0,3 % | – 0,4 % | + 6,7 % |
| Februar 2025 | 3.533 €/m² | + 0,7 % | + 0,2 % | + 7,0 % |
| Januar 2025 | 3.507 €/m² | – 1,4 % | – 0,4 % | + 6,8 % |
| Dezember 2024 | 3.558 €/m² | + 0,9 % | + 1,3 % | + 9,4 % |
| November 2024 | 3.528 €/m² | + 0,1 % | + 1,8 % | + 9,7 % |
| Oktober 2024 | 3.522 €/m² | + 0,3 % | + 3,2 % | + 10,1 % |
| September 2024 | 3.513 €/m² | + 1,3 % | + 4,2 % | + 10,1 % |
| August 2024 | 3.467 €/m² | + 1,5 % | + 3,3 % | + 9,3 % |
| Juli 2024 | + 1,2 % | + 2,4 % | + 8,4 % | 3.414 €/m² |
| Juni 2024 | 3.373 €/m² | + 0,5 % | + 1,6 % | + 7,5 % |
Quelle: idealista.pt
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