Pour trouver un agent immobilier de confiance à Lagos, vérifiez la licence AMI de l’agence sur le site de l’IMPIC, puis évaluez la personne elle-même : son expérience en Algarve, ses ventes récentes dans votre budget, et sa capacité à vous dire ce qui ne va pas dans un bien.
La semaine dernière, j’ai commencé à travailler avec un couple français tout juste arrivé à Lagos. En moins de cinq minutes, ils m’ont dit ce qu’ils pensaient de ma profession : « Les agents immobiliers ne vous disent que ce dont ils ont besoin pour vendre, conclure l’affaire et toucher leur argent. »
Je n’ai pas discuté. De nombreux acheteurs ont gagné ce soupçon ailleurs. Je leur ai simplement expliqué que cela fonctionne un peu différemment ici. Lagos est une petite communauté. Je les reverrai au marché, à la plage, à un dîner chez un ami. Ce que je veux, c’est leur confiance, pas une signature rapide. S’ils sont assez satisfaits pour me recommander à leurs amis, cela vaut bien plus pour moi que n’importe quelle vente isolée. Mon honnêteté est mon atout. Les relations à long terme gagnent toujours.
Mais vous ne devriez pas avoir à croire un agent sur parole, moi compris. Voici comment vérifier.
Comment trouver un agent immobilier de confiance à Lagos, au Portugal ?
Commencez par la seule chose que la loi contrôle, puis faites vous-même la partie qu’elle ne contrôle pas. Le Portugal délivre des licences aux agences immobilières, pas aux conseillers individuels qui travaillent pour elles. L’agence doit donc être en règle, et la personne en face de vous doit gagner votre confiance sur la base de son propre parcours.
Étape 1 : vérifier la licence AMI sur impic.pt
Toute agence exerçant légalement au Portugal détient une licence AMI (Licença de Mediação Imobiliária) délivrée par l’IMPIC. Le numéro doit figurer sur le site internet, dans les annonces et dans les contrats de l’agence. Vous pouvez le vérifier vous-même en deux minutes grâce à la recherche publique de l’IMPIC sur les agences titulaires d’une licence. Pas de numéro AMI, ou un numéro qui ne correspond pas au nom de la société : la discussion s’arrête là.
Gardez en tête ce que ce numéro dit et ne dit pas. Il prouve que la société est légitime. Il ne dit rien du conseiller, car au Portugal la personne n’a besoin d’aucun examen ni d’aucune qualification. J’ai expliqué pourquoi c’est important dans N’importe qui peut devenir agent immobilier au Portugal.
Étape 2 : évaluer la personne, pas le logo
Une grande enseigne peut vous confier un conseiller avec vingt ans de transactions ou quelqu’un qui a débuté le mois dernier. Voici les questions que je poserais à tout agent de Lagos, moi compris :
| Question à poser | Une bonne réponse ressemble à | Signal d’alerte |
|---|---|---|
| Depuis combien de temps travaillez-vous dans l’immobilier, et en Algarve ? | Un nombre d’années précis, et les villes qu’il connaît réellement | Une réponse vague, ou « tout le Portugal » |
| Combien de ventes avez-vous conclues personnellement ces deux dernières années, et à quels prix ? | Un chiffre et une fourchette de prix proche de la vôtre | Uniquement les totaux de l’agence |
| Qui vous paie pour cet achat, et qui représentez-vous ? | Une réponse franche, par écrit si vous le demandez | « Ne vous inquiétez pas de cela » |
| Qu’est-ce qui ne va pas dans ce bien ? | De vrais problèmes : licence, humidité, bruit de la route, documents manquants | « Rien, il est parfait » |
| Pouvez-vous me détailler dès maintenant les frais d’achat ? | IMT, droit de timbre, notaire et avocat, sans avoir à chercher | « Votre avocat vous l’expliquera » |
| Puis-je parler à deux anciens clients ? | Des noms et des numéros, volontiers | Uniquement des avis en ligne |
La quatrième question est celle qui compte le plus pour moi. Un agent qui vous dit ce qui ne va pas dans une maison, même si cela lui coûte la vente, est un agent que vous pouvez croire lorsqu’il affirme qu’une maison est la bonne.
Agent acheteur ou agent du vendeur : quelle différence au Portugal ?
C’est le point que la plupart des acheteurs venus de l’étranger ne réalisent pas. Au Portugal, c’est généralement le vendeur qui paie la commission, couramment autour de 5 % plus 23 % de TVA, et l’agent qui détient l’annonce a signé un contrat de médiation avec le vendeur. Cet agent peut être sympathique, serviable et honnête, mais son contrat est avec l’autre partie de la transaction.
Un agent acheteur fonctionne à l’inverse. Il cherche pour vous dans les agences et auprès des vendeurs particuliers, vérifie ce que l’agent du vendeur ne dira pas spontanément, et négocie de votre côté de la table. Cela inclut les biens vendus discrètement, que j’aborde dans comment les acheteurs accèdent aux biens hors marché en Algarve.
| Agent du vendeur | Agent acheteur | |
|---|---|---|
| Contrat conclu avec | Le vendeur | Vous, l’acheteur |
| Généralement payé par | Le vendeur, sur le prix de vente | Une part de la commission du vendeur, ou des honoraires convenus avec vous |
| Biens présentés | Principalement les annonces de sa propre agence | Tout ce qui est sur le marché et correspond à votre cahier des charges |
| Négocie pour | Le meilleur prix pour le vendeur | Le meilleur prix et les meilleures conditions pour vous |
| Vous dit ce qui ne va pas | Si vous le demandez, et s’il le sait | C’est son travail |
Aucun des deux modèles n’est malhonnête. L’essentiel est de savoir auquel vous avez affaire, afin de savoir les intérêts de qui sont protégés lorsque la discussion sur le prix commence. Si vous voulez savoir ce que vaut réellement un bien avant cette discussion, passez-le dans l’estimation gratuite SunnySteve.
Pourquoi la réputation compte plus à Lagos que dans une grande ville
Lagos, Praia da Luz et Burgau sont de petits endroits avec une grande communauté internationale, et les gens parlent. Un acheteur qui se sent trompé le dit à ses voisins, à son groupe de padel et au prochain couple qui demande une recommandation. Le bouche-à-oreille est la façon dont la plupart des agents bâtissent leur activité ici, ce qui donne à un bon agent toutes les raisons d’être franc avec vous.
C’est aussi pourquoi je préfère perdre une vente plutôt que la gagner de mauvaise manière. J’ai 25 ans d’expérience dans l’immobilier et je vis en Algarve depuis huit d’entre eux. Les clients dont j’ai encore des nouvelles des années plus tard sont ceux à qui j’ai dit ce qu’ils n’avaient pas envie d’entendre. Si vous déménagez avec des enfants, le guide des écoles de Lagos est un bon exemple du travail préparatoire qu’un bon agent doit vous aider à faire avant que vous choisissiez une rue, et non après.
Foire aux questions
Pouvez-vous m’aider à trouver des agents immobiliers haut de gamme spécialisés dans l’immobilier portugais ?
Commencez par les agences dont vous pouvez vérifier la licence AMI sur le site de l’IMPIC, puis présélectionnez des agents qui peuvent justifier de ventes récentes dans votre budget et dans votre secteur. Dans l’Algarve occidental, demandez leurs transactions conclues à Lagos, Praia da Luz ou Burgau, et non les chiffres nationaux de l’agence.
Qui paie l’agent immobilier lorsqu’on achète une maison au Portugal ?
Dans la plupart des ventes, c’est le vendeur qui paie, généralement environ 5 % du prix plus 23 % de TVA. L’acheteur ne paie habituellement rien directement, et c’est précisément pourquoi vous devez demander à chaque agent qui il représente avant de commencer les visites.
Ai-je besoin d’un agent acheteur pour acheter à Lagos ?
La loi ne l’exige pas, mais il est particulièrement utile lorsque vous achetez depuis l’étranger ou ne parlez pas portugais. Un agent acheteur cherche dans toutes les agences, signale les problèmes que l’agent du vendeur ne soulèverait pas forcément, et négocie de votre côté.
Comment vérifier qu’une agence immobilière portugaise est légitime ?
Demandez le numéro de licence AMI de l’agence et vérifiez-le sur la recherche publique de l’IMPIC. Le nom de la société et le numéro doivent correspondre. La licence ne couvre que l’agence : vérifiez donc séparément l’expérience du conseiller concerné.
Vous achetez à Lagos ou dans l’Algarve occidental et vous voulez un agent qui vous dira ce qui ne va pas dans une maison autant que ce qui va ? Dites-moi ce que vous recherchez.
