Dernière mise à jour : 10 novembre 2026. Tout ce qui suit reste une proposition jusqu’au vote final du 24 novembre.
Trois changements proposés pour le budget 2027 du Portugal toucheraient les acheteurs étrangers : les taux normaux d’IMT multipliés par dix pour les non-résidents qui achètent un logement (au lieu du taux forfaitaire actuel de 7,5 %), l’IFICI fermé aux nouveaux candidats, et aucun impôt sur les plus-values pour certaines ventes de résidences secondaires jusqu’à 300 000 euros. Aucune de ces mesures n’a encore force de loi. Les votes en commission commencent le 18 novembre.
J’ai déjà vu une transaction traverser ce genre de délai. Un de mes acheteurs avait signé le compromis de vente d’une maison de ville de trois étages avec vue sur la mer à Praia da Luz, versé un acompte de 10 %, soit un peu plus de 50 000 euros, et demandé une date d’acte à six mois. Pendant ces six mois, son portefeuille de cryptomonnaies s’est effondré. Nous avons trouvé grâce à mon réseau un nouvel acheteur pour reprendre son engagement, et les propriétaires ont aimablement accepté de ne pas conserver l’acompte. La leçon m’est restée : beaucoup de choses peuvent changer entre le compromis de vente et l’acte définitif. Ce mois-ci, ce qui pourrait changer, c’est la fiscalité.
Que signifient les amendements au budget 2027 du Portugal pour les étrangers qui achètent un bien immobilier ?
Les partis ont déposé un nombre record de 2 847 amendements au budget de l’État 2027 avant la date limite du 6 novembre. La plupart seront rejetés. Trois d’entre eux, tous issus du Parti socialiste (PS), concernent les acheteurs que j’accompagne à Lagos, principalement des couples britanniques et américains dont le budget se situe entre 500 000 euros et 1 million d’euros. J’ai lu les deux textes déposés (amendements 1840 et 2115) sur le site du Parlement, et pas seulement les résumés de presse. Le troisième n’est pour l’instant qu’une proposition du PS.
| Élément | Aujourd’hui | Proposé | Statut |
|---|---|---|---|
| IMT pour un non-résident qui achète un logement | Taux forfaitaire de 7,5 % du prix | Les taux normaux d’IMT multipliés par dix ; 7,5 % maintenu uniquement dans les territoires de faible densité | Amendement PS 1840, déposé, non voté |
| Annuler la surtaxe d’IMT en devenant résident | Résidence fiscale dans les 2 ans suivant l’acte | Résidence fiscale dans les 6 mois, et le logement est votre résidence familiale permanente pendant 5 ans | Fait partie de l’amendement 1840 |
| L’annuler en louant le logement | Location longue durée jusqu’à 2 300 euros par mois, 36 mois au cours des 5 premières années | Location dans le cadre du régime simplifié de loyer abordable, débutant dans les 6 mois | Fait partie de l’amendement 1840 |
| IFICI (« NHR 2.0 ») pour les nouveaux résidents | Ouvert : taux forfaitaire de 20 % pendant 10 ans sur les revenus éligibles | Fermé aux nouveaux candidats ; toute personne inscrite, ou ayant déposé sa demande, avant l’entrée en vigueur de la loi le conserve | Amendement PS 2115, déposé, non voté |
| Plus-values sur la vente d’une résidence secondaire | Imposées selon les règles normales | Exonération à 100 % jusqu’à 300 000 euros et à 50 % de 300 000 à 500 000 euros, lorsque l’acheteur en fait sa résidence permanente dans une zone sous forte pression | Proposition du PS ; aucun texte déposé lu à ce jour |
L’IMT des non-résidents : de 7,5 % à dix fois les taux normaux
En vertu du Decreto-Lei 97/2026, un non-résident qui achète un logement paie un IMT forfaitaire de 7,5 % lors de l’acte, comme je l’ai expliqué dans ce que coûte l’achat d’un bien immobilier au Portugal en 2026. L’amendement PS 1840 le remplacerait par les taux normaux d’IMT « elevadas ao décuplo » : multipliés par dix, sans exonération ni réduction. La justification du PS lui-même est sans détour : le taux forfaitaire de 7,5 % ne change rien dans le segment du luxe et pèse surtout sur les logements de milieu de gamme, c’est pourquoi il veut que la hausse touche toutes les tranches de prix.
Lues au pied de la lettre, dix fois les tranches normales représenteraient un multiple des 7,5 % actuels. C’est bien au-delà de tout ce que le Portugal a jamais appliqué, et je m’attends à ce que ce point soit âprement débattu en commission. Le texte maintient le taux forfaitaire de 7,5 % dans les territoires de faible densité (la liste de la Portaria 208/2017), donc la freguesia compte. Si vous êtes sous contrat, demandez à votre avocat sur quelle liste figure votre freguesia. Pour voir ce que les règles actuelles signifient pour votre propre budget, faites le calcul avec le calculateur de frais d’acquisition SunnySteve.
Les voies de remboursement se resserrent nettement
Aujourd’hui, la surtaxe d’IMT peut être annulée si vous devenez résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l’acte, ou si vous louez le logement à long terme à un loyer modéré. Avec l’amendement 1840, vous disposeriez de six mois pour devenir résident, et le logement devrait être votre résidence familiale permanente pendant cinq ans. La voie locative passe au régime de loyer abordable, également pour cinq ans. Si les conditions ne sont pas respectées, l’impôt redevient exigible.
Pour un couple britannique qui prévoit de partager l’année entre Lagos et son pays d’origine, c’est le point à surveiller. Le délai de deux ans laissait le temps de tout vendre et de déménager. Six mois, non.
L’IFICI serait fermé aux nouveaux candidats
L’amendement 2115 abroge l’article 58.º-A du statut des avantages fiscaux, c’est-à-dire l’IFICI, le régime que j’ai présenté dans le NHR a disparu : ce que l’IFICI signifie pour les acheteurs en 2026. Les personnes déjà inscrites, ou ayant déposé leur demande, à la date d’entrée en vigueur de la loi de finances le conservent. Il prévoit également un réexamen du NHR, de l’IFICI, des golden visas et des visas de nomade numérique, y compris de leur effet sur les prix des logements, d’ici la fin du premier semestre 2027.
L’IFICI n’a jamais convenu qu’à un groupe restreint (professions éligibles, pas de pensions), donc la plupart de mes acheteurs retraités ne sont pas concernés. Si vous vous installez au Portugal pour un poste éligible et comptez dessus, parlez dès maintenant à votre conseiller fiscal du moment où vous pourrez déposer votre demande. Je ne donnerai pas de date limite, car personne ne sait encore quand, ni même si, la loi entrera en vigueur.
Bonne nouvelle pour certains vendeurs : l’idée des 300 000 euros sur les plus-values
Le PS souhaite aussi un régime exceptionnel de trois ans : aucun impôt sur les plus-values lors de la vente d’une résidence secondaire jusqu’à 300 000 euros, et la moitié de la plus-value exonérée de 300 000 à 500 000 euros, lorsque l’acheteur en fait sa résidence permanente dans une zone sous pression immobilière. Selon le dirigeant du PS, José Luís Carneiro, le Gouvernement s’est montré relativement ouvert à cette idée après leur rencontre du 5 novembre. Je n’ai pas lu de texte déposé pour celle-ci, et personne n’a confirmé si les vendeurs non résidents seraient éligibles, alors ne planifiez pas encore une vente en fonction de cette mesure.
Ce que je dis aux acheteurs cette semaine
Rien ne change aujourd’hui. Les 7,5 % restent en vigueur, tout comme la voie de la résidence en deux ans, et l’IFICI est ouvert. Voici ce que je fais en ce moment avec les acheteurs à Lagos :
- Si vous êtes sur le point de signer un compromis de vente, demandez à votre avocat comment un changement de taux avant l’acte serait traité. L’IMT est normalement payé lors de l’acte, et non à la signature, sauf si le contrat prévoit une remise anticipée des clés.
- Gardez une date d’acte réaliste. Un long délai entre le compromis et l’acte comporte des risques, comme mon acheteur de Praia da Luz l’a appris.
- Si vous prévoyez de toute façon de devenir résident, la règle des six mois ne vous gênera peut-être pas. Si vous achetez une résidence de vacances, suivez de près les votes du 18 au 24 novembre.
Je mettrai cet article à jour après le vote final du 24 novembre. Pour une vue d’ensemble, mon précédent article sur ce que le budget de l’État 2027 change pour les acheteurs immobiliers à Lagos présente la proposition initiale du Gouvernement, et l’article les étrangers paient-ils plus cher l’immobilier en Algarve ? montre pourquoi le débat politique s’intensifie.
Ceci est un résumé de propositions déposées, et non un conseil fiscal ou juridique. Consultez un avocat ou un conseiller fiscal portugais au sujet de votre propre achat.
Questions fréquentes
Le Portugal va-t-il augmenter l’IMT pour les acheteurs immobiliers non résidents en 2027 ?
C’est possible. L’amendement PS 1840 au budget 2027 remplacerait l’IMT forfaitaire de 7,5 % pour les non-résidents qui achètent un logement par les taux normaux d’IMT multipliés par dix, en maintenant 7,5 % uniquement dans les territoires de faible densité. Il s’agit d’une proposition déposée, pas d’une loi : les votes en commission commencent le 18 novembre 2026 et le vote final a lieu le 24 novembre.
L’IFICI va-t-il être supprimé au Portugal ?
L’amendement PS 2115 fermerait l’IFICI aux nouveaux candidats à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi de finances 2027. Toute personne déjà inscrite, ou ayant déposé sa demande d’ici là, le conserverait. Cela reste une proposition jusqu’aux votes de novembre, alors consultez un conseiller fiscal si vous comptez dessus.
Vais-je payer le nouvel IMT si j’ai déjà signé un compromis de vente ?
L’IMT est payé lors de l’acte définitif, et non à la signature du compromis de vente. Par défaut, un acheteur sous contrat aujourd’hui paie donc le taux applicable à la date de l’acte, sauf si la loi définitive prévoit une règle transitoire ou si le contrat prévoit une remise anticipée de la possession. Si votre acte tombe après l’entrée en vigueur d’un changement, demandez dès maintenant à votre avocat comment le contrat en tient compte.
Puis-je encore annuler l’IMT de 7,5 % en devenant résident ?
Oui, selon les règles actuelles : devenez résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l’acte et la différence peut être annulée. L’amendement 1840 réduirait ce délai à six mois et exigerait que le logement soit votre résidence familiale permanente pendant cinq ans.
La vente d’une résidence secondaire de moins de 300 000 euros sera-t-elle exonérée d’impôt sur les plus-values ?
Pas encore. Le PS propose un régime de trois ans exonérant la plus-value sur les résidences secondaires vendues jusqu’à 300 000 euros, et la moitié de la plus-value jusqu’à 500 000 euros, lorsque l’acheteur en fait sa résidence permanente dans une zone sous forte pression. Le PS affirme que le Gouvernement y est relativement ouvert, mais il n’existe aucune loi, et on ne sait pas si les vendeurs non résidents seraient éligibles.
Vous achetez à Lagos et vous vous demandez comment cela affecte votre calendrier ? Dites-moi ce que vous recherchez et je vous expliquerai tout.
