Última atualização: 10 de novembro de 2026. Tudo o que se segue é uma proposta até à votação final global de 24 de novembro.
Há três alterações propostas ao Orçamento do Estado para 2027 que afetariam os compradores estrangeiros: dez vezes as taxas normais de IMT para não residentes que compram habitação (em vez da atual taxa fixa de 7,5%), o IFICI fechado a novos candidatos e a isenção de mais-valias em algumas vendas de segundas habitações até 300.000 euros. Nenhuma delas é lei ainda. As votações na especialidade começam a 18 de novembro.
Já vi um negócio atravessar um intervalo deste tipo. Um comprador meu assinou o contrato-promessa de uma moradia em banda de três pisos com vista mar na Praia da Luz, pagou um sinal de 10%, pouco mais de 50.000 euros, e pediu uma data de escritura a seis meses. Nesses seis meses, a sua carteira de criptomoedas afundou. Encontrámos, através da minha rede, um novo comprador que assumiu o compromisso, e os proprietários aceitaram gentilmente não ficar com o sinal. A lição ficou: muita coisa pode mudar entre o contrato-promessa e a escritura. Este mês, o que pode mudar são os impostos.
O que significam as alterações ao Orçamento de 2027 para os estrangeiros que compram imóveis em Portugal?
Os partidos apresentaram um número recorde de 2.847 propostas de alteração ao Orçamento do Estado para 2027 até ao prazo de 6 de novembro. A maioria será chumbada. Três, todas do Partido Socialista (PS), interessam aos compradores com quem trabalho em Lagos, sobretudo casais britânicos e americanos na faixa dos 500.000 euros a 1 milhão de euros. Li os dois textos apresentados (propostas 1840 e 2115) no site do Parlamento, e não apenas os resumos da imprensa. A terceira é, por enquanto, apenas uma proposta anunciada pelo PS.
| Tema | Hoje | Proposta | Estado |
|---|---|---|---|
| IMT para um não residente que compra habitação | Taxa fixa de 7,5% do preço | As taxas normais de IMT multiplicadas por dez; 7,5% mantidos apenas nos territórios de baixa densidade | Proposta de alteração 1840 do PS, apresentada, não votada |
| Anular o IMT adicional passando a ser residente | Residência fiscal no prazo de 2 anos após a escritura | Residência fiscal no prazo de 6 meses e o imóvel como habitação própria e permanente do agregado durante 5 anos | Parte da proposta 1840 |
| Anulá-lo arrendando o imóvel | Arrendamento de longa duração até 2.300 euros por mês, 36 meses nos primeiros 5 anos | Arrendamento no regime simplificado de arrendamento acessível, com início no prazo de 6 meses | Parte da proposta 1840 |
| IFICI (“RNH 2.0”) para novos residentes | Aberto: taxa fixa de 20% durante 10 anos sobre rendimentos elegíveis | Fechado a novos candidatos; quem estiver inscrito, ou tiver apresentado o pedido, antes da entrada em vigor da lei mantém o regime | Proposta de alteração 2115 do PS, apresentada, não votada |
| Mais-valias na venda de uma segunda habitação | Tributadas segundo as regras normais | Isenção de 100% até 300.000 euros e de 50% entre 300.000 e 500.000 euros, quando o comprador a destina a habitação própria e permanente numa zona de pressão urbanística | Proposta do PS; ainda sem texto apresentado lido |
O IMT para não residentes: de 7,5% para dez vezes as taxas normais
Ao abrigo do Decreto-Lei 97/2026, um não residente que compra habitação paga uma taxa fixa de 7,5% de IMT na escritura, como expliquei em quanto custa comprar casa em Portugal em 2026. A proposta de alteração 1840 do PS substituiria essa taxa pelas taxas normais de IMT “elevadas ao décuplo”, ou seja, multiplicadas por dez, sem isenções nem reduções. A própria justificação do PS é direta: a taxa fixa de 7,5% não altera nada no segmento de luxo e pesa sobretudo nas habitações de preço médio, pelo que o partido quer que o agravamento chegue a todos os escalões de preço.
Numa leitura literal, dez vezes os escalões normais seria um múltiplo dos atuais 7,5%. Isso vai muito além de tudo o que Portugal já cobrou, e espero que seja muito disputado na especialidade. O texto mantém a taxa fixa de 7,5% nos territórios de baixa densidade (a lista da Portaria 208/2017), pelo que a freguesia conta. Se já tem contrato assinado, pergunte ao seu advogado em que lista está a sua freguesia. Para ver o que as regras atuais significam para o seu orçamento, faça as contas na calculadora de custos de compra da SunnySteve.
As vias de reembolso ficam muito mais apertadas
Hoje, o IMT adicional pode ser anulado se passar a ser residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a escritura, ou se arrendar o imóvel a longo prazo com uma renda moderada. Com a proposta 1840, teria seis meses para se tornar residente, e o imóvel teria de ser a habitação própria e permanente do agregado durante cinco anos. A via do arrendamento passa para o regime de arrendamento acessível, também durante cinco anos. Se as condições não forem cumpridas, o imposto volta a ser devido.
Para um casal britânico que pretende dividir o ano entre Lagos e o Reino Unido, este é o ponto a acompanhar. O prazo de dois anos dava margem para vender tudo e mudar-se. Seis meses não dão.
O IFICI fecharia a novos candidatos
A proposta de alteração 2115 revoga o artigo 58.º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais, que é o IFICI, o regime que abordei em o RNH acabou: o que o IFICI significa para os compradores em 2026. Quem já estiver inscrito, ou tiver apresentado o pedido, até à data de entrada em vigor da Lei do Orçamento mantém o regime. A proposta determina também uma avaliação do RNH, do IFICI, dos vistos gold e dos vistos para nómadas digitais, incluindo o seu efeito nos preços da habitação, até ao final do primeiro semestre de 2027.
O IFICI sempre se aplicou a um grupo restrito (profissões elegíveis, sem pensões), pelo que a maioria dos meus compradores reformados não é afetada. Se está a mudar-se para uma função elegível e conta com o regime, fale já com o seu consultor fiscal sobre quando pode apresentar o pedido. Não indico uma data-limite, porque ninguém sabe ainda quando, nem se, a lei entra em vigor.
Boas notícias para alguns vendedores: a ideia das mais-valias até 300.000 euros
O PS quer ainda um regime excecional de três anos: isenção de mais-valias na venda de uma segunda habitação até 300.000 euros, e isenção de metade da mais-valia entre 300.000 e 500.000 euros, quando o comprador a destina a habitação própria e permanente numa zona de pressão urbanística. Segundo o secretário-geral do PS, José Luís Carneiro, o Governo mostrou-se relativamente aberto à ideia após a reunião de 5 de novembro. Não li nenhum texto apresentado sobre esta medida, e ninguém confirmou se os vendedores não residentes seriam abrangidos, por isso não planeie ainda uma venda com base nela.
O que estou a dizer aos compradores esta semana
Hoje nada muda. Os 7,5% mantêm-se, a via da residência em dois anos mantém-se e o IFICI está aberto. O que estou a fazer neste momento com os compradores em Lagos:
- Se está perto de assinar um contrato-promessa, pergunte ao seu advogado como seria tratada uma alteração de taxa antes da escritura. O IMT é normalmente pago na escritura, não na assinatura, salvo se o contrato previr a entrega antecipada das chaves.
- Mantenha uma data de escritura realista. Intervalos longos entre o contrato e a escritura implicam riscos, como o meu comprador da Praia da Luz aprendeu.
- Se tenciona tornar-se residente de qualquer forma, a regra dos seis meses pode não o afetar. Se está a comprar uma casa de férias, acompanhe de perto as votações de 18 a 24 de novembro.
Vou atualizar este artigo após a votação final global de 24 de novembro. Para uma visão mais ampla, o meu artigo anterior sobre o que o Orçamento do Estado para 2027 muda para quem compra casa em Lagos analisa a proposta original do Governo, e se os estrangeiros pagam mais pelos imóveis no Algarve mostra por que razão a política deste tema está a aquecer.
Este texto é um resumo de propostas apresentadas, não constitui aconselhamento fiscal nem jurídico. Fale com um advogado ou consultor fiscal português sobre a sua compra.
Perguntas Frequentes
Portugal vai aumentar o IMT para compradores não residentes em 2027?
Possivelmente. A proposta de alteração 1840 do PS ao Orçamento de 2027 substituiria a taxa fixa de 7,5% de IMT para não residentes que compram habitação pelas taxas normais de IMT multiplicadas por dez, mantendo os 7,5% apenas nos territórios de baixa densidade. É uma proposta apresentada, não é lei: as votações na especialidade começam a 18 de novembro de 2026 e a votação final global é a 24 de novembro.
O IFICI vai ser extinto em Portugal?
A proposta de alteração 2115 do PS fecharia o IFICI a novos candidatos a partir da data de entrada em vigor da Lei do Orçamento de 2027. Quem já estiver inscrito, ou tiver apresentado o pedido até essa data, manteria o regime. Trata-se de uma proposta até às votações de novembro, pelo que deve falar com um consultor fiscal se conta com este regime.
Pago o novo IMT se já assinei um contrato-promessa?
O IMT é pago na escritura, não na assinatura do contrato-promessa. Por isso, em princípio, um comprador com contrato assinado hoje paga a taxa que estiver em vigor na data da escritura, salvo se a lei final estabelecer uma regra transitória ou se o contrato previr a entrega antecipada do imóvel. Se a sua escritura ficar marcada para depois da entrada em vigor de uma alteração, pergunte já ao seu advogado como o contrato trata essa situação.
Ainda é possível anular o IMT de 7,5% passando a ser residente?
Sim, com as regras atuais: se passar a ser residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a escritura, a diferença pode ser anulada. A proposta de alteração 1840 reduziria esse prazo para seis meses e exigiria que o imóvel fosse a sua habitação própria e permanente durante cinco anos.
A venda de uma segunda habitação até 300.000 euros vai ficar isenta de mais-valias?
Ainda não. O PS propõe um regime de três anos que isentaria a mais-valia na venda de segundas habitações até 300.000 euros, e metade da mais-valia até 500.000 euros, quando o comprador a destina a habitação própria e permanente numa zona de pressão urbanística. O PS afirma que o Governo está relativamente aberto à ideia, mas não existe lei, e não se sabe se os vendedores não residentes seriam abrangidos.
Está a comprar em Lagos e quer saber como isto afeta o seu calendário? Diga-me o que procura e eu explico-lhe tudo.
