Un couple britannique m’a posé la question la semaine dernière : si nous achetons notre maison à Praia da Luz au printemps prochain, allons-nous vraiment payer dix mille euros d’impôt en plus simplement parce que nous ne sommes pas résidents ? La réponse courte est oui. Voici exactement comment cela fonctionne, ce que cela coûte et les trois sorties légales.
Ce qui a réellement changé
En mai 2026, le Portugal a publié son paquet fiscal pour le logement, le fameux “choque fiscal para a habitação”. Il a été autorisé par la Lei n.º 9-A/2026 et mis en vigueur par le Decreto-Lei n.º 97/2026. L’essentiel du texte vise à orienter les biens vers la location de longue durée et à faire construire plus vite.
La mesure dont la plupart de mes clients ont entendu parler est toutefois celle qui les vise directement : un IMT forfaitaire de 7,5% pour les acheteurs non-résidents. Le paquet contient bien plus que ce seul chiffre, et une partie joue en votre faveur. Il vaut donc la peine de comprendre l’ensemble avant de décider quand acheter.
Que signifie le nouvel IMT portugais de 7,5% pour les acheteurs non-résidents à Lagos ?
Toute personne qui n’est pas résidente fiscale au Portugal paie un IMT forfaitaire de 7,5% sur un achat résidentiel, dès le premier euro. Pas de tranches progressives, pas de réductions, pas d’exonérations. Le critère est la résidence fiscale, pas la nationalité : les acheteurs de l’Union européenne et ceux d’ailleurs sont traités exactement de la même façon.
Une réserve sur le calendrier, car elle compte. La loi a été publiée le 20 mai 2026 et une grande partie du paquet porte la date du 1er septembre 2026, mais la date d’entrée en vigueur de ce taux précis est contestée. L’ordre professionnel des comptables certifiés le lit comme déjà applicable depuis fin mai 2026, puisque l’article sur l’IMT des non-résidents ne comporte aucune disposition transitoire, tandis que d’autres commentateurs retiennent le 1er septembre. Tant que l’administration fiscale n’a pas tranché, considérez que les 7,5% peuvent déjà s’appliquer et faites-vous conseiller avant de caler un achat sur une échéance.
Sous les anciennes règles, un non-résident achetant une résidence secondaire payait le même barème progressif qu’un résident portugais sur une seconde maison, les tranches basses étant taxées en douceur. Le taux forfaitaire supprime tout cela. Le tableau ci-dessous compare l’ancien barème progressif au nouveau taux forfaitaire, pour un achat classique de résidence secondaire sur le continent.
| Prix d’achat | Ancien barème progressif | Nouveau taux forfaitaire de 7,5% | Surcoût pour vous |
|---|---|---|---|
| 300 000 € | 11 606 € (3,9%) | 22 500 € | +10 894 € |
| 400 000 € | 19 300 € (4,8%) | 30 000 € | +10 700 € |
| 500 000 € | 27 300 € (5,5%) | 37 500 € | +10 200 € |
| 700 000 € | 42 000 € (6,0%) | 52 500 € | +10 500 € |
| 900 000 € | 54 000 € (6,0%) | 67 500 € | +13 500 € |
| 1 100 000 € | 66 000 € (6,0%) | 82 500 € | +16 500 € |
| 1 200 000 € et plus | 90 000 € (7,5%) | 90 000 € | 0 € |
Un détail mérite d’être connu. Au-dessus d’environ 1,15 million d’euros, les résidents paient déjà un taux forfaitaire de 7,5% : en haut du marché, la nouvelle règle ne change donc rien. La vraie morsure se situe entre 300 000 et 700 000 euros, précisément là où la plupart de mes acheteurs expatriés cherchent un appartement ou une villa à Lagos, Praia da Luz ou Burgau. Dans cette fourchette, prévoyez environ 10 000 à 11 000 euros de plus que ce que vous auriez payé l’an dernier.
Chaque bien est différent, et la valeur imposable peut dépasser le prix réellement payé : les chiffres ci-dessus sont un repère, pas un devis. Le moyen le plus rapide de connaître votre propre montant est de passer votre prix cible dans mon calculateur de coûts gratuit : il vous donne l’IMT et le total de vos frais d’acquisition en deux minutes environ.
Les trois sorties du taux de 7,5%
Le taux forfaitaire n’est pas toujours définitif. La loi prévoit trois situations dans lesquelles vous l’évitez ou récupérez la différence auprès de l’administration fiscale.
La première est la résidence fiscale. Si vous êtes déjà résident fiscal portugais le jour de l’achat, ou si vous le devenez dans les deux ans qui suivent, vous revenez aux taux progressifs normaux. Pour des clients qui achètent maintenant et s’installent vraiment dans les deux ans, c’est la voie la plus propre.
La deuxième est la location de longue durée. Si vous louez le bien à un loyer modéré, plafonné à 2 300 euros par mois, signez le bail dans les six mois suivant l’achat et le gardez loué au moins 36 mois sur les cinq premières années, vous pouvez récupérer la différence. Cela convient à un acheteur investisseur, beaucoup moins à quelqu’un qui veut disposer du bien pour ses propres étés.
La troisième est étroite : exercer une fonction publique portugaise. Elle ne concernera pas la plupart des lecteurs, mais elle existe.
La partie qui aide vraiment : les incitations à la location
Si vous achetez pour louer plutôt que pour votre propre usage, ce paquet est réellement généreux. L’impôt sur les revenus fonciers en location de longue durée passe de 25% à 10% pour les loyers jusqu’à 2 300 euros par mois, verrouillé jusqu’en 2029. Les logements loués sous ce seuil sont également exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière AIMI, et construire ou rénover un logement dans cette catégorie relève d’une TVA de 6% au lieu de 23%.
Mises bout à bout, ces mesures changent complètement le calcul d’une location de longue durée dans l’Algarve occidental par rapport à l’an dernier. C’est le signal le plus clair envoyé par le gouvernement depuis des années : mettez un logement sur le marché locatif de longue durée et la fiscalité vous récompense. C’est aussi pourquoi la voie locative sert en même temps de sortie de l’IMT de 7,5%.
Si vous envisagez de vendre
Il existe ici un nouvel allègement sur les plus-values, plus large que l’ancienne règle. Jusqu’à présent, vous n’échappiez à l’IRS sur la plus-value qu’en réinvestissant le produit dans une nouvelle résidence principale.
À partir de 2026, l’exonération couvre aussi la vente d’une résidence secondaire ou d’un bien de vacances, et pas seulement celle de votre résidence principale, à condition de réinvestir le produit dans un bien portugais que vous louez en longue durée à un loyer modéré de 2 300 euros par mois au maximum. La fenêtre de réinvestissement va de 24 mois avant la vente à 36 mois après, et un réinvestissement partiel donne droit à une exonération partielle.
Le piège tient à ce que vous devez faire de l’argent. Pour conserver l’avantage, vous devez devenir bailleur de longue durée : le bien doit rester loué à 2 300 euros ou moins et être loué pendant la durée exigée, en gros 36 mois sur les cinq premières années, et l’exonération est reprise avec intérêts si vous rompez les conditions ou vendez trop tôt. Le dispositif récompense donc un vendeur qui recycle son capital vers le marché locatif de longue durée, pas quelqu’un qui sort complètement de l’immobilier. Il ne s’applique qu’à un réinvestissement au Portugal, et les non-résidents doivent faire confirmer leur éligibilité par un comptable avant de compter dessus.
Mon avis honnête
Pour le problème du logement au Portugal, ce paquet va dans une direction sensée. Le vrai souci du pays, c’est une offre trop faible et un parc trop largement poussé vers la location touristique de courte durée. Les baisses d’impôt sur la location et un processus de construction plus rapide s’attaquent aux deux. Je ne discuterais pas le diagnostic.
Mais “bon pour le marché” et “bon pour un acheteur non-résident de résidence secondaire” ne sont pas la même phrase. L’IMT de 7,5% est présenté comme une mesure anti-spéculation, alors que, mécaniquement, c’est un impôt sur la demande étrangère, et les premiers touchés sont exactement les acheteurs de lifestyle avec qui je travaille chaque semaine. Reste à savoir s’il refroidira les prix ou seulement ce segment. Les vrais stabilisateurs de cette loi sont les volets côté offre, pas la surtaxe.
Mon conseil est donc pratique, pas politique. Si vous achetez un bien pour votre propre usage et que vous ne comptez ni vous installer ni le louer, le coût est réel et il faut le prévoir. Comme la date d’entrée en vigueur n’est pas tranchée, ne partez pas du principe que vous avez jusqu’en septembre. Vérifiez la position actuelle avec un avocat avant de faire une offre. Si vous achetez pour louer, ou si vous vous installez pour de bon, la même loi vous donne un moyen de contourner la surtaxe et de meilleures conditions que celles des acheteurs de l’an dernier.
Questions fréquentes
L’IMT de 7,5% s’applique-t-il aussi aux citoyens de l’Union européenne ?
Oui. La règle repose sur la résidence fiscale et non sur la nationalité : un acheteur de l’Union européenne qui n’est pas résident fiscal portugais paie le même taux forfaitaire de 7,5% qu’un acheteur venu d’ailleurs. Les seules personnes exclues sont les émigrés portugais.
Comment éviter le nouvel IMT de 7,5% au Portugal ?
Il existe deux voies réalistes. Devenir résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l’achat, ce qui ramène aux taux progressifs normaux, ou louer le bien en longue durée à un loyer modéré allant jusqu’à 2 300 euros par mois, avec un bail signé dans les six mois et conservé au moins 36 mois sur cinq ans, puis réclamer la différence. J’aide mes clients à choisir la voie adaptée à leur projet avant de faire une offre.
Quand l’IMT de 7,5% entre-t-il en vigueur ?
La date de départ est réellement contestée. La loi a été publiée le 20 mai 2026 et le gouvernement a construit le paquet autour du 1er septembre 2026, mais l’ordre professionnel des comptables certifiés lit ce taux comme déjà applicable depuis fin mai 2026, car l’article ne comporte pas de disposition transitoire. Tant que l’administration fiscale n’a pas confirmé, partez du principe qu’il peut déjà s’appliquer et vérifiez la position actuelle avant de signer.
Est-ce que je paie plus d’IMT sur une maison chère à Lagos ?
Pas nécessairement. Au-dessus d’environ 1,15 million d’euros, les résidents portugais paient déjà un taux forfaitaire de 7,5% : un non-résident qui achète à ce niveau paie donc la même chose que tout le monde. La surtaxe frappe le plus fort entre 300 000 et 700 000 euros, la fourchette typique de la résidence secondaire.
Puis-je éviter l’impôt sur la plus-value si je vends et réinvestis ?
Oui, et depuis 2026 le dispositif est plus large qu’avant : il couvre désormais la vente d’une résidence secondaire ou d’un bien de vacances, et pas seulement celle de la résidence principale. La condition est de réinvestir le produit dans un bien portugais loué en longue durée à 2 300 euros par mois au maximum, dans la fenêtre allant de 24 mois avant à 36 mois après, et de le garder loué pendant la durée exigée. L’avantage est repris avec intérêts en cas de rupture des conditions : il convient donc aux vendeurs qui veulent devenir bailleurs de longue durée plutôt que sortir de l’immobilier.
Vous voulez savoir exactement ce que votre achat coûterait sous les nouvelles règles ? Faites tourner vos chiffres dans mon calculateur de coûts gratuit et voyez votre IMT et le total de vos frais d’acquisition en deux minutes. Ensuite, si vous pesez un achat avant l’échéance de septembre ou si vous vous demandez s’il faut vendre maintenant, réservez un appel gratuit de 30 minutes avec moi et nous cartographierons la fiscalité et le calendrier de votre situation. Vous vendez ? Obtenez une estimation gratuite de votre maison en 48 heures.
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