La Banque du Portugal s’apprête à durcir les règles du régime de prêts hypothécaires le plus généreux du Portugal pour les jeunes acheteurs. Les deux tiers de l’enveloppe de garantie de l’État ont déjà été engagés. La date limite du contrat est le 31 décembre 2026. Et voici ce que la plupart de mes clients de moins de 35 ans ignoraient jusqu’à ce que je le leur dise : ce régime n’est pas réservé aux ressortissants portugais. Tout résident fiscal au Portugal âgé de moins de 35 ans peut l’utiliser.
Si vous êtes un télétravailleur néerlandais de 28 ans à Lagos, un indépendant irlandais de 33 ans à Burgau ou un couple allemand payant 1 500 euros par mois pour une chambre à Praia da Luz, voici l’article que vous auriez dû lire il y a six mois. Laissez-moi vous expliquer ce qu’il en est réellement, qui peut en bénéficier et pourquoi je vous conseille d’agir cette année plutôt que l’année prochaine.
Qu’est-ce que l’hypothèque à 100 % ?
Le gouvernement portugais a créé une garantie publique pour le crédit au logement à la mi-2024. Le mécanisme est simple. Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire pour votre premier logement, l’État garantit à votre banque jusqu’à 15 % du montant du prêt. Cette garantie permet à la banque de vous prêter 100 % du prix d’achat, sans que vous ayez à verser d’acompte.
Le système n’est pas un cadeau gratuit. Vous devez toujours contracter un vrai prêt hypothécaire auprès d’une vraie banque. Vous payez toujours des intérêts. L’État ne paie pas votre maison. Il supprime le principal obstacle auquel sont confrontés la plupart des jeunes acheteurs : le dépôt de 20 % qu’il faut épargner pendant dix ans pour réunir.
Près de 100 000 jeunes de moins de 35 ans ont déjà été aidés à accéder à la propriété grâce aux mesures combinées du Portugal en faveur des jeunes acheteurs, entre l’exonération fiscale de l’IMT et cette garantie publique. Rien qu’en 2025, 25 000 nouveaux prêts hypothécaires ont été signés dans le cadre de la garantie, ce qui représente 42 % de tous les achats de logements par des jeunes de moins de 35 ans au Portugal.
L’éligibilité que la plupart des expatriés se trompent
Je rencontre régulièrement de jeunes expatriés en Algarve qui pensent que ce programme leur est fermé parce qu’il s’agit d’un programme du gouvernement portugais. Ce n’est pas le cas. Voici les conditions réelles :
- Vous avez entre 18 et 35 ans (inclus)
- Vous êtes résident fiscal au Portugal avec un domicile fiscal portugais
- Vous achetez votre première résidence permanente
- Votre revenu annuel imposable est inférieur ou égal à 86 634 € (1ère à 8ème tranche de l’IRS).
- Le prix de la propriété s’élève à 450 000 €.
C’est tout. Aucune condition de nationalité n’est requise. Si vous êtes résident, que vous avez un FNI et que vous déclarez vos impôts au Portugal, vous êtes éligible. J’ai des clients néerlandais, irlandais, brésiliens, français et britanniques qui répondent tous à ces critères. La plupart d’entre eux ne savaient tout simplement pas qu’il fallait demander.
Pourquoi je vous encourage à agir avant la fin de l’année
Trois raisons à cela.
Tout d’abord, la Banque du Portugal s’apprête à durcir sa politique. Elle a signalé une forte augmentation du risque de crédit : la proportion de nouveaux prêts hypothécaires pour jeunes acheteurs classés comme étant à haut risque est passée de 3 % en 2024 à 21 % en 2025. C’est le genre de hausse qui rend les régulateurs nerveux. Lorsque la banque centrale devient nerveuse, l’éligibilité se réduit.
Deuxièmement, l’enveloppe se remplit. Le gouvernement a maintenant engagé 2,3 milliards d’euros dans la garantie. En mars 2026, environ deux tiers de cette somme avaient été utilisés. Si le rythme actuel se poursuit, le budget sera épuisé avant la date limite.
Troisièmement, la date limite du contrat. Chaque prêt hypothécaire signé dans le cadre de la garantie doit être formalisé avant le 31 décembre 2026. Après cette date, même si le budget n’est pas épuisé, le régime est fermé aux nouveaux contrats. Vous ne voulez pas être l’acheteur qui a décidé “au printemps prochain” et qui a manqué la fenêtre.
L’erreur que je vois chez les jeunes expatriés
Le plus important est de louer “pour un an de plus” en attendant que les prix baissent. Ils ne baisseront pas. Je vais être direct parce que je préfère être utile que poli : si vous avez moins de 35 ans au Portugal, que vous disposez d’un revenu stable avec votre partenaire et que vous payez encore un loyer en 2027, vous payez l’hypothèque de quelqu’un d’autre. Avec ce programme, vous pouvez inverser le calcul.
Votre première maison n’a pas besoin d’être la maison de vos rêves. C’est là que la plupart des gens se trompent. Un appartement T2 dans le centre de Lagos, une maison de village rénovée à Lagoa, un appartement sur la côte à Portimão. Pour la plupart de mes clients, ce ne sont pas des maisons définitives. C’est le levier qui vous permet d’accéder à la propriété, d’accumuler des fonds propres pendant dix ans, puis de financer le déménagement vers la villa, la maison familiale plus grande ou l’endroit où la vie vous mènera ensuite.
Dans l’ouest de l’Algarve, 200 000 à 350 000 euros permettent encore d’acheter de vraies options. Un appartement moderne d’une chambre à Lagos se situe confortablement sous la barre des 250 000 euros. Un appartement de deux chambres à coucher à Lagoa ou à Portimão se situe entre 250 000 et 320 000 euros. Une petite maison de village, souvent autour de 280 000 euros avec un budget de rénovation en plus. Aucune de ces maisons n’est une maison de rêve. Ce sont toutes des premières maisons qui permettent d’accumuler des fonds propres.
Ce que cela vous coûte réellement pour démarrer
La question la plus fréquente est de savoir à quoi ressemble la mensualité dans la réalité. Pour un achat de 280 000 euros financé à 100 % sur 35 ans aux taux actuels, il faut compter entre 1 300 et 1 500 euros par mois, selon la banque et votre profil. Ce n’est pas loin de ce que vous payez en loyer pour un T2 à Lagos en ce moment. La différence, c’est que l’un de ces chiffres vous permet d’accroître vos fonds propres. L’autre fait fructifier les fonds propres de votre propriétaire.
Si vous souhaitez une analyse plus détaillée du processus d’achat au Portugal en tant que résident étranger, y compris le FNI, les opérations bancaires et les délais, je l’ai abordé dans le guide complet de l’acheteur au Portugal.
L’étape de l’action
Si vous avez moins de 35 ans, que vous êtes résident fiscal au Portugal et que vous vous êtes déjà demandé s’il était judicieux d’arrêter de louer, c’est la conversation qu’il faut avoir ce mois-ci. Pas l’année prochaine. Pas après l’été. Ce mois-ci. J’ai un document d’une page qui explique les conditions d’éligibilité en langage clair. Contactez-moi via le formulaire de ce site ou sur WhatsApp et je vous l’enverrai.
Votre première maison finance la maison de vos rêves. Ce n’est pas un slogan. C’est ainsi que les personnes que je connais et qui possèdent une villa dans la quarantaine en sont arrivées là.
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