Ein britisches Paar, dem ich beim Ansehen eines heruntergekommenen Landhauses bei Lagos helfe, hat mir letzte Woche eine berechtigte Frage gestellt. Wenn wir das kaufen und renovieren, wie lange dauert es, bis wir wirklich einziehen können? Bis zu diesem Monat war meine ehrliche Antwort in Vorbehalte gehüllt: Genehmigungen, Warten auf das Rathaus und Zeitpläne, die niemand versprechen konnte. Seit dem 1. Juni 2026 beginnt sich diese Antwort zu ändern.
Portugals neues Baugesetzbuch, der Código da Construção, ist am 1. Juni in Kraft getreten. Es ist die größte Überarbeitung der Bauvorschriften des Landes seit den 1960er Jahren, und wenn Sie über eine Renovierung oder einen Neubau in der Westalgarve nachdenken, lohnt es sich zu verstehen, was es leistet.
Was sich am 1. Juni tatsächlich geändert hat
Das neue Gesetzbuch hebt die alte RGEU auf, das allgemeine Regelwerk für städtische Gebäude aus der Mitte des vergangenen Jahrhunderts, und ersetzt sie. An ihre Stelle tritt ein einziger moderner Rahmen, der mehr als hundert verstreute Gesetze in einem Regelwerk zusammenführt.
Zwei Änderungen sind für Käufer am wichtigsten. Erstens wandert die Genehmigung auf eine einzige nationale digitale Plattform namens PEPU, die Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos, die im Januar 2026 für alle Gemeinden verpflichtend wurde, sodass Anträge und Genehmigungen elektronisch bearbeitet werden statt auf Papier in Dutzenden verschiedener Rathäuser. Zweitens, und das ist der große Punkt, stützt sich das System nun auf die Genehmigungsfiktion. Antwortet ein Rathaus auf bestimmte Anträge nicht innerhalb der gesetzlichen Frist, je nach Projektgröße etwa 120 bis 200 Tage, kann die Genehmigung als erteilt gelten.
Das baut auf der Reform Simplex Urbanístico (Decreto-Lei 10/2024) auf, die den Prozess bereits vereinfacht hatte. Mit dem Código da Construção greift sie vollständig.
Warum das zählt, wenn Sie renovieren oder bauen
Jahrelang war die größte Unbekannte beim Kauf eines Renovierungsobjekts oder eines Grundstücks an der Algarve die Zeit. Den Bau konnten Sie kalkulieren. Die Bürokratie nicht. Eine Genehmigung, die einige Monate dauern sollte, konnte still ein Jahr auf einem Schreibtisch liegen, und Sie konnten kaum etwas dagegen tun.
Die Verschiebung zur Genehmigungsfiktion verändert das Risiko. Sie setzt das Rathaus unter Zeitdruck, nicht nur Sie. Für einen Käufer, der eine müde Villa in Burgau oder ein Grundstück bei Aljezur abwägt, ist das der Unterschied zwischen einem Projekt mit offenem Zeitrahmen und einem, um das Sie einen Umzug wirklich planen können.
Es deutet auch auf mehr Angebot auf mittlere Sicht hin. Schnellere, verlässlichere Genehmigungen machen Renovierungs- und Neubauprojekte attraktiver für die Entwicklung, was in einer Region willkommen ist, in der guter Bestand knapp ist.
Der Vorbehalt: Geben Sie den Rathäusern Zeit, sich einzufinden
Ich werde Ihnen nicht erzählen, dass die Warteschlangen über Nacht verschwunden sind. Eine Reform dieser Größe braucht eine Einführungsphase. Die Rathäuser müssen ihre Abläufe anpassen, die Mitarbeiter müssen das neue System lernen, und die ersten Monate werden nicht reibungsfrei sein. Wer Ihnen im Juni 2026 sofortige Genehmigungen verspricht, übertreibt.
Behandeln Sie das also als Richtung, nicht als Zauberschalter. Die Regeln begünstigen den Käufer, der eine Renovierung oder einen Bau plant, heute weit stärker als noch vor einem Jahr. Die praktische Realität vor Ort wird in den kommenden Monaten nachziehen.
Was ich Käufern gerade sage
Wenn Sie sich dieses Jahr ein Renovierungsobjekt oder ein Grundstück ansehen, dann drei Dinge.
- Rechnen Sie die neuen Genehmigungsfristen in Ihr Angebot und Ihre Planung ein, halten Sie aber einen vernünftigen Puffer, solange sich das System einspielt.
- Holen Sie früh einen lokalen Architekten oder Ingenieur dazu, der die PEPU-Plattform schon kennt. Wer täglich mit diesen Regeln arbeitet, spart Ihnen mehr Zeit als jede Gesetzesänderung.
- Lassen Sie sich vom alten Ruf portugiesischer Genehmigungen nicht von einem Projekt abbringen, das Sinn ergibt. Genau der Rahmen, der Käufer jahrzehntelang frustriert hat, wurde eben ersetzt.
Das ist genau die Art von Änderung, die keine internationalen Schlagzeilen macht, aber leise umgestaltet, was für Käufer hier möglich ist. Wenn Sie eine Renovierung oder einen Bau in der Westalgarve abwägen und darüber sprechen möchten, was das für eine bestimmte Immobilie bedeutet: Das ist das Gespräch, das ich jede Woche führe.
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