Recebo constantemente uma versão da mesma pergunta de clientes que estão a construir ou a remodelar aqui neste momento: a nova taxa de IVA de 6% em Portugal aplica-se mesmo ao meu caso? É uma pergunta justa, porque o número do título é muito repetido e as letras pequenas muito menos. Aqui ficam as letras pequenas, em linguagem simples, para quem está a construir ou a remodelar uma casa em Lagos ou na Praia da Luz.
O que mudou: a nova taxa de IVA de 6% na construção em Portugal
Desde 1 de julho de 2026, Portugal aplica uma taxa reduzida de IVA de 6% aos contratos de construção e de reabilitação elegíveis, em vez da taxa normal de 23%. A taxa aplica-se à empreitada, ou seja, ao serviço de construção do empreiteiro em si, e não aos materiais que compre separadamente num armazém de materiais. Se os materiais representarem mais de 20% do valor total do contrato, a taxa reduzida não se aplica, pelo que o desconto se destina mesmo a contratos de construção e de reabilitação com muita mão de obra e não a uma lista de compras de materiais em regime de faça você mesmo.
Para um comprador britânico ou irlandês que constrói pela via da CLT (Construção Leve Tradicional) ou que remodela uma casa antiga do centro de Lagos, essa distinção conta. A fatura do seu empreiteiro pela construção em si pode ter IVA de 6%. Uma ida separada para comprar azulejos ou uma cozinha num fornecedor de retalho não.
A nova taxa de IVA de 6% em Portugal aplica-se à sua construção no Algarve?
Sim, mas apenas se todas as condições seguintes se verificarem. O imóvel tem de passar a ser a sua própria habitação permanente, ocupada durante pelo menos 12 meses. O valor do imóvel acabado tem de ficar abaixo de EUR 660,982. As obras têm de começar entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, sendo o próprio IVA devido até 31 de dezembro de 2032. Quem constrói em nome próprio e contrata diretamente um empreiteiro também pode beneficiar e depois pedir o reembolso da diferença de IVA.
Essa combinação encaixa num cliente meu específico e frequente: um casal britânico ou irlandês na casa dos 50 ou 60 anos, a construir ou a remodelar uma casa de EUR 500,000 a EUR 650,000 em Lagos ou na Praia da Luz como o sítio onde vai mesmo viver, e não um apartamento de férias que visita duas vezes por ano.
O que isto não abrange
É aqui que tenho de gerir expectativas, porque uma parte significativa dos meus compradores não está a construir habitação própria permanente. A taxa reduzida exclui expressamente segundas habitações e casas de férias, uso comercial ou profissional e qualquer imóvel que mude de finalidade depois da construção. O rendimento de arrendamento é uma exceção à parte: um arrendamento de longa duração só pode beneficiar da taxa reduzida se a renda mensal ficar abaixo de EUR 2,300, e essa é uma regra para imóveis de arrendamento, não um caminho para alojamento de férias ou uma unidade de Alojamento Local.
Se está a construir uma segunda habitação em Burgau ou em Salema que vai usar dois meses por ano, o IVA normal de 23% continua a aplicar-se ao seu contrato de construção. Prefiro dizer isso a um cliente logo à partida do que deixá-lo planear um orçamento à volta de um desconto que não vai ter.
O que a diferença de 17 pontos significa realmente em euros
Pegue numa construção elegível com EUR 300,000 de valor de contrato de construção elegível, um número realista para uma autoconstrução de dimensão média na zona de Lagos, já sem o terreno. Com IVA de 23%, essa fatura de construção leva cerca de EUR 69,000 de IVA. A 6%, leva cerca de EUR 18,000. É uma diferença de cerca de EUR 51,000 que fica no seu orçamento de obra em vez de ir para o IVA, e só no contrato de construção.
Veja isso como uma ilustração da ordem de grandeza, não como um orçamento. O seu valor de contrato elegível real, a divisão entre materiais e mão de obra e a faturação concreta do seu empreiteiro vão mexer no número real. Peça sempre ao seu contabilista ou ao consultor fiscal do próprio empreiteiro que confirme o montante elegível antes de contar com ele num orçamento.
Se está a pesar isto face ao calendário completo de uma autoconstrução, descrevi o lado prático desse processo em Construa uma moradia no Algarve em um ano com CLT. Esta alteração do IVA é a camada de poupança fiscal em cima desse mesmo caminho.
E se construir ainda não é certo e continua a pesar essa hipótese face a simplesmente comprar algo já acabado, expus os verdadeiros custos e riscos em Construção nova ou revenda no Algarve: o que deve comprar?
Perguntas frequentes
A taxa de IVA de 6% aplica-se se eu comprar um imóvel de revenda em Lagos?
Não. A taxa reduzida só se aplica a contratos de construção nova ou de reabilitação, à própria empreitada. Comprar uma casa de revenda já acabada é uma aquisição de imóvel e não um contrato de construção, pelo que não é de todo afetada por esta alteração do IVA.
Posso usar a taxa de IVA de 6% para uma casa de férias no Algarve?
Não. A taxa reduzida está limitada a um imóvel que passe a ser a sua própria habitação permanente, ocupada durante pelo menos 12 meses. Uma segunda habitação ou casa de férias em Burgau, Salema ou em qualquer outro ponto do Algarve Ocidental mantém o IVA normal de 23% no seu contrato de construção.
O que acontece se a minha construção no Algarve custar mais de EUR 660,982?
Ultrapassar o limite de EUR 660,982 no valor do imóvel acabado obriga a uma regularização, ou seja, fica a dever a diferença de 17 pontos entre 6% e 23% de IVA. Faça o orçamento com margem abaixo do limite se quiser certezas e mande verificar a estimativa de custo do seu empreiteiro antes de assinar.
O IVA de 6% aplica-se a projetos de autoconstrução em CLT em Lagos?
Sim, quem constrói em nome próprio e contrata diretamente um empreiteiro para uma construção em CLT pode beneficiar e depois pedir o reembolso da diferença de IVA, desde que a casa acabada seja a sua habitação permanente e fique abaixo do limite de valor. Funciona a par do processo de construção CLT habitual, não o substitui.
Pronto para começar a sua construção ou remodelação no Algarve da forma certa? Diga-me o que procura e ajudo-o a perceber se o seu projeto tem direito ao benefício.
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