Achtentwintig procent. Dat is het aandeel van alle woningaankopen in Portugal dat in 2025 door internationale kopers werd gedaan, volgens het Financiële Stabiliteitsrapport van de Banco de Portugal, dat op 27 mei werd gepubliceerd. Hier in de westelijke Algarve is het beeld nog uitgesprokener: onze regio nam 42.4 procent voor haar rekening van elke euro die niet-ingezetenen vorig jaar in Portugese woningen investeerden.
Dit is geen uitschieter. Het aandeel buitenlandse kopers is sinds 2019 stabiel en beweegt zich tussen 25 en 31 procent. De internationale vraag is in Portugal structureel, en ik werk er in Lagos elke dag mee. Dit zijn de helderste cijfers die ik heb gezien die bevestigen wat deze markt werkelijk is: een internationale markt, die het best wordt bediend door mensen die haar ook zo behandelen.
De Algarve krijgt het grootste deel van het internationale geld
INE, het nationale statistiekbureau van Portugal, brengt in kaart waar niet-ingezeten kopers in 2025 hebben gekocht. De Algarve staat op beide maatstaven bovenaan, en met ruime voorsprong.
- 29.7 procent van alle transacties door niet-ingezetenen in Portugal vond plaats in de Algarve, vóór het Noorden (20 procent), het Centrum (14.9 procent) en Groot-Lissabon (12.5 procent).
- Naar waarde nam de Algarve 42.4 procent van de totale investeringen door niet-ingezetenen voor haar rekening, bijna het dubbele van de 22.2 procent van Groot-Lissabon.
- De Algarve won aandeel ten opzichte van 2024, terwijl Lissabon zowel in volume als in waarde de sterkste daling noteerde.
Met andere woorden: wanneer internationaal geld vastgoed in Portugal koopt, komt het hier het eerst terecht. De volledige regionale uitsplitsing staat in het artikel van Idealista over de INE-cijfers.
Internationale kopers geven ongeveer het dubbele uit van het lokale gemiddelde
De gemiddelde transactie in 2025 door een Portugese fiscaal ingezetene bedroeg 234,120 euro. Kopers uit de EU zaten gemiddeld op 335,640 euro, ongeveer 43 procent meer. Kopers van buiten de EU, waaronder mijn Amerikaanse, Britse, Zwitserse en Noorse cliënten, kwamen gemiddeld uit op 470,277 euro. Dat is bijna precies het dubbele van het gemiddelde van ingezetenen.
En 470,000 euro is in de westelijke Algarve precies de prijsklasse waarin het grootste deel van mijn werk plaatsvindt: een gerenoveerd stadshuis in het centrum van Lagos, een appartement met twee slaapkamers bij Meia Praia, of de instap voor villa’s in Praia da Luz en Burgau.
Minder kopers, grotere budgetten
Hier is de nuance die de meeste krantenkoppen missen. Het aantal aankopen door niet-ingezetenen daalde in 2025 juist met 13.3 procent, de derde jaarlijkse daling op rij, vooral omdat de vastgoedroute van het Golden Visa in 2023 werd beëindigd en het oude NHR-belastingregime in 2024 werd vervangen door het strengere IFICI-kader.
En toch bereikten de totale buitenlandse investeringen in Portugees vastgoed in 2025 een record van 3.9 miljard euro, 10 procent meer dan een jaar eerder, aldus de Banco de Portugal. Minder kopers, grotere budgetten. Het volume dat door fiscale prikkels werd gedreven is verdwenen en de overtuigde lifestylekoper is gebleven. Precies die koper trekt de westelijke Algarve aan, en precies dat profiel ontmoet ik bij bezichtigingen van Lagos tot Sagres.
Wat dit betekent als u hier koopt of verkoopt
Als u vanuit het buitenland koopt: u bent geen gast op deze markt, u bent de markt. Bij bijna drie op de tien aankopen in het hele land is een buitenlandse koper betrokken, en de concurrentie van andere niet-ingezetenen is drie jaar op rij afgenomen. Goed geprijsde woningen in Lagos, Praia da Luz en Burgau gaan nog steeds snel weg, maar het koortsachtige overbieden van 2022 en 2023 is geluwd.
Als u verkoopt: uw meest waarschijnlijke koper is internationaal, betaalt vrijwel zeker meer dan een lokale koper zou doen en begint zijn zoektocht waarschijnlijk vanuit een ander land. De praktische vraag voor elke verkoper in de westelijke Algarve is eenvoudig. Bereikt uw makelaar die koper, in zijn taal, via zijn kanalen?
Gebouwd voor internationale cliënten, niet aan hen aangepast
Deze cijfers zijn de reden waarom SunnySteve werkt zoals het werkt. Ik ben Steve Marqué, een erkend makelaar in Lagos, in de westelijke Algarve, gespecialiseerd in expats en internationale kopers, aangesloten bij eXp Realty, met 25 jaar ervaring in vastgoed. Internationale cliënten zijn geen zijlijn van mijn praktijk. Zij zijn de praktijk. Dat is wat The Expat’s Agent betekent.
In de praktijk ziet dat er zo uit: bezichtigingen en updates die over tijdzones heen werken, documenten uitgelegd in begrijpelijk Engels, een beproefd netwerk van Engelstalige advocaten, belastingadviseurs en valutaspecialisten, en begeleiding die doorloopt nadat de akte is getekend, want goed landen telt net zo zwaar als goed kopen.
Aangesloten zijn bij eXp Realty zet meer dan 82,000 makelaars in 29 landen achter die dienstverlening. Wanneer een koper in Boston, Amsterdam of Manchester over de Algarve begint na te denken, is er vaak een eXp-collega in zijn eigen markt die hem rechtstreeks met mij in contact kan brengen. In een markt waar 42 procent van het geïnvesteerde geld internationaal is, is dat netwerk geen prettige bijkomstigheid. Het is de infrastructuur.
Waarom kopers de Algarve blijven kiezen
Nog iets wat de krantenkoppen doorgaans missen. Ja, de prijzen zijn hier indrukwekkend gestegen. Maar zelfs na die stijgingen blijft de Algarve aantrekkelijk geprijsd naast vergelijkbare kustmarkten in Europa: het beste aanbod kost hier nog altijd een fractie van wat u aan de Franse Rivièra of in de bekendere Spaanse en Italiaanse kustenclaves zou betalen. De vergelijking van Idealista tussen Portugal en andere Europese bestemmingen maakt het verschil duidelijk. Hoelang die stijging naar verwachting nog doorgaat, heb ik bekeken in Huizenprijzen in Portugal: hoelang kan de stijging nog duren?.
En toch is de prijs zelden wat de beslissing bezegelt. Wat mijn kopers werkelijk drijft, is de levenskwaliteit en de veiligheid. Portugal staat steevast bij de veiligste landen ter wereld, en het dagelijks leven in Lagos, Praia da Luz of Burgau heeft een rust die zich moeilijk in cijfers laat vatten. Mensen komen voor de waarde. Ze blijven voor het leven.
Klaar om uw zoektocht naar een woning in de Algarve te beginnen? Vul het Typeform voor kopers in en laten we uw volgende thuis vinden.
