Een echtpaar met wie ik volgende week zomaar aan tafel zou kunnen zitten: Brits, begin zestig, contanten uit een verkocht huis in Surrey, op zoek naar villa’s rond 1 miljoen euro in Praia da Luz. Hun vraag is de vraag die vrijwel elke koper mij op dit moment stelt: “Steve, is dit een goed moment om te kopen in de Algarve, of moeten we wachten tot de prijzen dalen?”
Dit vertel ik hun. Als u in de westelijke Algarve wacht op een crash, wacht u waarschijnlijk lang en betaalt u meer wanneer u uiteindelijk toeslaat. Maar “de prijzen dalen niet” is niet hetzelfde als “koop vandaag zomaar iets”. De vraag naar het juiste moment is de verkeerde vraag. De juiste vraag is of het specifieke huis dat voor u staat het waard is.
Is dit een goed moment om vastgoed te kopen in de Algarve, of kunt u beter wachten?
Kort antwoord: ja, als u koopt om er te wonen of om jarenlang aan te houden, en nee, als u hoopt een dip te timen. De prijzen in Lagos en aan de kust van de westelijke Algarve stijgen nog steeds, het aanbod van goede huizen is krap, en de knoppen die een markt normaal afkoelen staan niet naar beneden. Wachten kost u doorlopende lasten, valutarisico en de beste aanbiedingen, en het levert zelden een korting op.
Wat de prijzen in de Algarve in 2026 werkelijk doen
Lagos zat begin 2026 rond 4,449 euro per vierkante meter, ruwweg 8.8% hoger dan een jaar eerder. Het bredere gemiddelde van de Algarve ligt dicht bij 3,467 euro per vierkante meter, ongeveer 9% hoger. De prijzen klimmen dus, maar in bijna de helft van het tempo van de landelijke gekte van een paar jaar geleden.
Dit is het deel dat kopers missen: het aantal transacties is juist gedaald, met ongeveer 9% over het afgelopen jaar. Minder verkopen, maar stijgende prijzen. Die combinatie ontstaat alleen wanneer het aanbod echt schaars is, en dat is hier precies het geval. In de westelijke Algarve wordt niet snel gebouwd, en de vraag die er is, concentreert zich op de kust. Zoals ik beschreef in Slimmere kopers, huizen die blijven staan, is de markt afgekoeld op te duur geprijsde huizen zonder te verzwakken op de goede.
De prognose voor de komende 12 maanden voor de Algarve loopt van vlak tot ongeveer plus 6%, met het beste kustaanbod bovenaan die bandbreedte. Niemand met gezag voorspelt een daling.
Waarom wachten op een prijsdaling hier zelden werkt
Ik begrijp het gevoel. U volgt het nieuws, u leest “markt koelt af” en u gaat ervan uit dat er een koopje aankomt. Maar een landelijke kop over afkoeling en de werkelijkheid op straat in Lagos zijn twee verschillende dingen.
Voor een echte prijsdaling is ofwel een golf van nieuw aanbod nodig, ofwel een instortende vraag. De westelijke Algarve heeft geen van beide. Vergunningen gaan traag, de kustlijn is eindig, en elk jaar komt er een nieuwe golf kopers uit het Verenigd Koninkrijk, Ierland, Nederland, Duitsland en steeds vaker de Verenigde Staten met hetzelfde korte lijstje plaatsen. Als er een goed geprijsde villa in Luz of Burgau vrijkomt, is die in weken weg, niet in maanden.
De koper die 12 maanden wacht, ontdekt dus meestal dat hetzelfde huis meer kost, dat de keuze dunner is en dat de euro intussen tegen hem heeft bewogen.
Nu kopen versus 12 maanden wachten
| Factor | Nu kopen | 12 maanden wachten |
|---|---|---|
| Prijsontwikkeling | Lagos ~8.8% op jaarbasis; prognose vlak tot +6% | Waarschijnlijk evenveel of meer, niet minder |
| Keuze aan woningen | De ruimste keuze uit het huidige aanbod | Minder goede woningen, meer concurrentie erom |
| Hypotheek (niet-ingezetene) | Vastzetten op ~3.5 tot 4.5%, 60 tot 70% LTV | Renteverloop onzeker; kan stijgen of dalen |
| IMT (niet-ingezetene) | Vandaag een bekend vast tarief van 7.5% | Blootgesteld aan elke toekomstige belastingwijziging |
| Valuta | Zet uw budget vast op de GBP- of USD-koers van vandaag tegen de euro | Blootgesteld aan 12 maanden wisselkoersschommelingen |
Wie wel echt zou moeten wachten
Ik ga niet doen alsof het antwoord voor iedereen “kopen” is. Wacht als u de plaatsen op uw lijst nog niet in persoon hebt bezocht, want het verkeerde dorp kiezen is een veel duurdere fout dan 3% te veel betalen voor het juiste. Wacht als uw financiën nog niet rond zijn, als het eurobudget alleen klopt bij een perfecte wisselkoers, of als u zich zo ver uitrekt dat een reparatierekening pijn zou doen. Als u overweegt eerst te huren, vergelijk ik beide opties naast elkaar in moet u huren of kopen in Lagos, Portugal in 2026.
En wees geduldig op het specifieke huis, zelfs in een stijgende markt. Schaars aanbod is geen reden om te veel te betalen voor een compromis. Een krappe markt beloont de koper die snel kan handelen bij het juiste huis, niet degene die in paniek het verkeerde koopt.
Wat ik zou doen in de schoenen van dat echtpaar uit Surrey
Regel eerst het geld en de hypotheek, zodat u kunt handelen. Breng echte tijd door in twee of drie plaatsen voordat u voor een aanbieding valt. Koop daarna het juiste huis wanneer het verschijnt, en stop met proberen een markt te slim af te zijn die de afgelopen tien jaar elke koper heeft verslagen die hem wilde timen. Wie vijf jaar geleden in de westelijke Algarve kocht en vreesde “te laat” te zijn, zit vandaag zonder uitzondering op een huis dat aanzienlijk meer waard is.
Veelgestelde vragen
Dalen de huizenprijzen in de Algarve in 2026?
Er is geen duidelijk teken van een daling. De prognose voor de komende 12 maanden voor de Algarve loopt van vlak tot ongeveer plus 6%, met gewilde kustgebieden zoals Lagos bovenaan die bandbreedte. De prijzen stijgen langzamer dan in 2022 tot 2023, maar afvlakkende groei is niet hetzelfde als een daling.
Hoeveel eigen geld heb ik nodig om als niet-ingezetene in de Algarve te kopen?
Reken op 30 tot 40% van de prijs. Portugese banken lenen niet-ingezetenen doorgaans 60 tot 70% van de waarde, tegen rentes van momenteel ongeveer 3.5 tot 4.5%. Daarbovenop wilt u budget voor IMT, zegelrecht en juridische kosten.
Is Lagos te duur vergeleken met de rest van de Algarve?
Lagos zit rond 4,449 euro per vierkante meter, ruim boven het regionale gemiddelde, maar die premie komt voort uit werkelijk schaars kustaanbod en niet uit hype. Is Lagos buiten budget, dan bieden de oostelijke Algarve en plaatsen in het binnenland meer ruimte voor uw geld.
Moet ik wachten tot de hypotheekrente daalt voordat ik koop?
Rentes willen timen is gokken. Koopt u nu en daalt de rente later, dan kunt u oversluiten. Wacht u en stijgen de prijzen intussen, dan maakt u dat niet meer goed. Voor de meeste kopers tellen het huis en de prijs zwaarder dan een fractie van de rente. S&P heeft de timingvraag inmiddels van een cijfer voorzien: Huizenprijzen in Portugal: hoe lang kan de stijging duren?.
Denkt u zelf aan een verhuizing naar de westelijke Algarve? Vertel me wat u zoekt, en ik zeg u eerlijk of dit uw moment is of dat wachten in uw situatie verstandiger is. Boek een gratis gesprek van 30 minuten met Steve.
