De Bank van Portugal bereidt een aanscherping voor van de regels voor de meest royale hypotheekregeling van Portugal voor jonge kopers. Twee derde van het garantiebudget van de staat is al toegewezen. De uiterste datum voor het tekenen van de hypotheekakte is 31 december 2026. En dit is het deel dat de meeste van mijn cliënten onder de 35 niet wisten totdat ik het hun vertelde: deze regeling is niet alleen voor Portugese staatsburgers. Iedere in Portugal belastingplichtige inwoner jonger dan 35 jaar kan er gebruik van maken.
Bent u een 28-jarige Nederlandse thuiswerker in Lagos, een 33-jarige Ierse freelancer in Burgau, of een Duits stel dat €1.500 per maand betaalt voor een eenkamerappartement in Praia da Luz, dan is dit het artikel dat u zes maanden geleden al had moeten lezen. Ik leg u uit wat de regeling precies inhoudt, wie ervoor in aanmerking komt en waarom ik u zou aanraden om dit jaar te handelen in plaats van volgend jaar.
Wat de 100%-hypotheekregeling precies is
De Portugese overheid heeft medio 2024 een openbare garantie voor woningkrediet in het leven geroepen. Het mechanisme is eenvoudig. Wanneer u een hypotheek aanvraagt voor uw eerste woning, staat de staat tegenover uw bank garant voor maximaal 15% van het geleende bedrag. Dankzij die garantie kan de bank u 100% van de aankoopprijs lenen, zonder dat u zelf een aanbetaling hoeft te doen.
De regeling is geen gratis cadeau. U sluit nog steeds een echte hypotheek af bij een echte bank. U betaalt nog steeds rente. De staat betaalt uw woning niet. Wat de staat wegneemt, is de grootste drempel voor de meeste jonge kopers: de aanbetaling van 20%, waarvoor vaak een decennium sparen nodig is.
Bijna 100.000 mensen onder de 35 zijn al aan een eerste woning geholpen via de gecombineerde maatregelen voor jonge kopers in Portugal, dankzij de IMT-vrijstelling en deze openbare garantie. Alleen al in 2025 werden onder de garantie 25.000 nieuwe hypotheken afgesloten, goed voor 42% van alle woningaankopen door mensen onder de 35 in Portugal.
De voorwaarden die de meeste expats verkeerd inschatten
Ik ontmoet in de Algarve voortdurend jonge expats die denken dat deze regeling niet voor hen openstaat omdat het een programma van de Portugese overheid is. Dat is niet zo. Dit zijn de werkelijke voorwaarden:
- U bent tussen 18 en 35 jaar oud (inclusief)
- U bent belastingplichtig in Portugal met een Portugees fiscaal domicilie
- U koopt uw eerste vaste hoofdverblijf
- Uw jaarlijks belastbaar inkomen bedraagt maximaal circa €86.634 (binnen de 1e tot en met 8e IRS-schijf)
- De woning kost maximaal €450.000
Dat is alles. Er is geen nationaliteitseis. Beschikt u over een verblijfsvergunning en een NIF, en doet u in Portugal uw belastingaangifte, dan komt u in aanmerking. Ik heb cliënten uit Nederland, Ierland, Brazilië, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk die allemaal aan deze criteria voldoen. De meesten wisten simpelweg niet dat ze ernaar konden vragen. Bent u ouder dan 35, of nog geen Portugees belastingresident, dan is deze regeling niet voor u, maar financiering voor niet-ingezetenen is nog altijd goed mogelijk: in een apart artikel behandel ik hoe kopers die geen inwoner zijn, Amerikanen inbegrepen, een hypotheek in Portugal krijgen.
Waarom ik u aanraad om vóór het einde van het jaar te handelen
Daar zijn drie redenen voor.
Ten eerste bereidt de Bank van Portugal een aanscherping voor. Zij heeft gewezen op een sterke stijging van het kredietrisico: het aandeel nieuwe hypotheken voor jonge kopers dat als hoog risico wordt aangemerkt, sprong van 3% in 2024 naar 21% in 2025. Zo’n sprong maakt toezichthouders nerveus. Wanneer de centrale bank nerveus wordt, worden de voorwaarden strenger.
Ten tweede loopt het garantiebudget vol. De overheid heeft inmiddels €2,3 miljard aan de garantie toegewezen. Tegen maart 2026 was ruwweg twee derde daarvan gebruikt. Als het huidige tempo aanhoudt, is het budget op vóór de einddatum.
Ten derde de uiterste datum voor het tekenen. Elke hypotheek die onder de garantie wordt afgesloten, moet uiterlijk 31 december 2026 formeel zijn vastgelegd. Daarna sluit de regeling voor nieuwe contracten, ook als het budget niet is uitgeput. U wilt niet de koper zijn die “volgend voorjaar” besloot en het tijdvenster miste.
De fout die ik jonge expats vaak zie maken
De grootste fout is nog “een jaartje” blijven huren in de hoop dat de prijzen dalen. Dat gebeurt niet. Ik ben hier direct in, want ik ben liever nuttig dan beleefd: bent u jonger dan 35 in Portugal, hebt u samen met uw partner een stabiel inkomen en betaalt u in 2027 nog steeds huur, dan betaalt u de hypotheek van iemand anders. Met deze regeling kunt u die rekensom omdraaien.
Uw eerste woning hoeft niet uw droomhuis te zijn. Dat is het punt waar de meeste mensen de mist ingaan. Een T2-appartement in het centrum van Lagos, een gerenoveerd dorpshuis in Lagoa, een flat aan de kust in Portimão. Voor de meeste van mijn cliënten is geen van die woningen een huis voor het leven. Het is de hefboom waarmee u op de woningmarkt komt, tien jaar lang vermogen opbouwt en daarna de verhuizing financiert naar de villa, het grotere gezinshuis of waar het leven u daarna ook heen brengt.
In de Westalgarve koopt u voor €200.000 tot €350.000 nog steeds echte opties. Een modern eenkamerappartement in Lagos kost ruim minder dan €250.000. Een tweekamerappartement in Lagoa of Portimão zit in de range van €250.000 tot €320.000. Een klein dorpshuis kost vaak rond €280.000, met daar bovenop een renovatiebudget. Geen van deze woningen is een droomhuis. Stuk voor stuk zijn het eerste woningen waarmee u vermogen opbouwt.
Wat het u in het begin werkelijk kost
De vraag die het vaakst volgt, is hoe het maandbedrag er in de praktijk uitziet. Bij een aankoop van €280.000, voor 100% gefinancierd over 35 jaar tegen de huidige rentes, komt u uit op ruwweg €1.300 tot €1.500 per maand, afhankelijk van de bank en uw profiel. Dat ligt niet ver af van wat u nu aan huur betaalt voor een T2 in Lagos. Het verschil is dat het ene bedrag uw vermogen opbouwt. Het andere bouwt het vermogen van uw verhuurder op.
Wilt u een uitgebreider overzicht van hoe het koopproces in Portugal verloopt voor buitenlandse inwoners, inclusief NIF, bankzaken en doorlooptijden, dan heb ik dat behandeld in de volledige koopgids voor Portugal.
Ouder dan 35, of nog geen belastingresident? De gratis hypotheekcalculator voor Portugal toont wat een Portugese bank u volgens de standaardregels van 2026 waarschijnlijk wil lenen, met berekening van de aanbetaling, de IMT en de aankoopkosten.
De volgende stap
Bent u jonger dan 35, belastingresident in Portugal en hebt u zich ooit afgevraagd of het zinvol is om te stoppen met huren, dan is dit het gesprek dat u deze maand moet voeren. Niet volgend jaar. Niet na de zomer. Deze maand. Ik heb een document van één pagina waarin de voorwaarden in heldere taal worden uitgelegd. Neem contact met mij op via het formulier op deze site of via WhatsApp, dan stuur ik het u toe.
Uw eerste woning financiert uw droomhuis. Dat is geen slogan. Zo zijn de mensen die ik ken en die in hun veertig een villa bezitten, daar gekomen.
