Letzte Woche fragte mich ein Kunde: „Steve, woher weiß ich, dass der Makler, der mir Häuser zeigt, wirklich weiß, was er tut?“ Das ist eine der klügsten Fragen, die ein Käufer in Portugal stellen kann, und die Antwort überrascht fast jeden, der aus dem Ausland hierherkommt.
In Portugal braucht die Person, die Sie bei einer der größten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens berät, dafür keine Lizenz. Keine Prüfung. Keine Qualifikation. Keine verpflichtende Ausbildung. Jemand kann heute beschließen, Immobilienmakler zu werden, und morgen schon einen Käufer durch einen Kauf im Wert von 600.000 Euro begleiten.
Ich möchte hier präzise sein, weil dieses Thema im Internet oft durcheinandergeworfen wird. Portugal reguliert die Agentur. Jede legal tätige Immobilienagentur muss eine AMI-Lizenz besitzen, die von IMPIC ausgestellt wird, dem öffentlichen Institut, das die Branche beaufsichtigt. Um diese Lizenz zu erhalten, braucht das Unternehmen einen qualifizierten Geschäftsführer, eine Berufshaftpflichtversicherung und ein sauberes Führungszeugnis. Das ist real und es ist wichtig.
Doch der einzelne Berater, der Sie tatsächlich trifft, Ihnen Immobilien zeigt und Sie berät, arbeitet unter der AMI-Lizenz der Agentur. Er selbst braucht überhaupt keine Qualifikation. Es gibt keine Prüfung zu bestehen und keine Zertifizierung, die nach portugiesischem Recht für die Arbeit als Immobilienmakler erforderlich wäre. Die AMI-Nummer, die Ihnen ein Makler nennt, ist die Lizenz der Agentur und kein persönlicher Befähigungsnachweis, den er sich erarbeitet hat.
Warum das in fast allen anderen Ländern anders ist
Ich bin Belgier. Um in Belgien selbstständiger Immobilienmakler zu werden, braucht man eine anerkannte Qualifikation, legt eine Berufsprüfung der Aufsichtsbehörde (IPI) ab und absolviert ein betreutes Praktikum von bis zu drei Jahren, bevor man eigenständig arbeiten darf. Man kann nicht einfach Visitenkarten drucken und loslegen.
Belgien ist keine Ausnahme. In weiten Teilen Europas und Nordamerikas ist der Maklerberuf ein lizenzierter Beruf mit vorgeschriebener Ausbildung, Prüfungen und Weiterbildung. Selbst das Vereinigte Königreich, das ebenfalls keine nationale Maklerlizenz kennt, bietet Käufern mehr Schutz als Portugal: Gesetzlich muss jeder britische Immobilienmakler einer staatlich anerkannten Schlichtungsstelle angehören, bei der Käufer und Verkäufer sich beschweren können und die Entschädigungen anordnen kann. Portugal kennt keine vergleichbare persönliche Haftbarkeit des einzelnen Beraters. Es reguliert das Unternehmen und lässt die Person, die Sie berät, unreguliert. Für einen Käufer, der Hunderttausende Euro ausgibt, oft in einem Land, dessen Sprache und Rechtssystem er nicht kennt, ist das eine bedeutende Lücke.
| Land | Einzelner Makler lizenziert? | Typische Voraussetzung für die Berufsausübung |
|---|---|---|
| Portugal | Nein | Die Agentur besitzt eine AMI-Lizenz; der einzelne Berater braucht keine Prüfung und keine Qualifikation |
| Belgien | Ja | Anerkannte Qualifikation, Berufsprüfung des IPI und ein Praktikum von bis zu 3 Jahren |
| Vereinigtes Königreich | Keine nationale Lizenz | Keine verpflichtende Qualifikation, aber jeder Makler muss gesetzlich einer Schlichtungsstelle beitreten, die Entschädigungen anordnen kann |
| Vereinigte Staaten | Ja | Staatliche Lizenzprüfung sowie Vorbildung vor der Zulassung und laufende Weiterbildung |
Was das für die Wahl zwischen Agentur und Makler bedeutet
Hier ist die Falle, in die ich ausländische Käufer immer wieder tappen sehe, und deshalb habe ich einen eigenen Ratgeber geschrieben: wie Sie einen Immobilienmakler in Lagos auswählen. Sie wählen eine große Agentur, gehen davon aus, dass die Marke für Qualität bürgt, und lassen sich von der Agentur jemanden zuweisen, der gerade frei ist.
Das Problem ist, dass „gerade frei“ ein erfahrener Profi mit Hunderten abgeschlossenen Geschäften sein kann oder jemand, der letzten Dienstag angefangen hat. Dasselbe Logo an der Tür, aber eine völlig andere Erfahrung für Sie. Die Marke schützt Sie nicht, denn die Marke ist nicht die Person, die prüft, ob eine Immobilie fair bepreist ist, ob die Unterlagen sauber sind und ob das Gutachten kein Problem verbirgt. Mein Rat ist daher einfach: Wählen Sie nicht eine Agentur. Wählen Sie einen Makler.
So prüfen Sie einen Immobilienmakler in Portugal
Da das Gesetz sie nicht für Sie überprüft, tun Sie es selbst. Ein paar Fragen bringen schnell Klarheit:
- Wie lange arbeiten Sie schon in der Immobilienbranche, und wie viele Jahre davon speziell hier an der Algarve?
- Wie viele Immobilien haben Sie persönlich in den letzten ein bis zwei Jahren verkauft, und in welcher Preisklasse?
- Haben Sie selbst schon einmal in Portugal Immobilien gekauft oder verkauft?
- Können Sie mir den Kaufprozess und die Steuern, die ich zahlen werde, jetzt gleich von Anfang bis Ende erläutern?
Ein starker Makler beantwortet alle vier Fragen ohne Zögern. Sind die Antworten vage, wissen Sie, was Sie wissen müssen, ganz gleich, wie beeindruckend die Firmenbroschüre aussieht.
Meine eigene Position dazu
Ich bin in dieser Frage nicht neutral, und ich sage Ihnen, warum. Ich arbeite seit fünfundzwanzig Jahren in der Immobilienbranche. Vor acht Jahren bin ich nach Portugal gezogen, daher kenne ich den hiesigen Markt als Einwohner und nicht als Besucher. Ich habe für mich selbst mehrere Immobilien gekauft und verkauft und betreibe Kurzzeitvermietungen, sodass ich bei einer portugiesischen Transaktion schon auf jeder Seite gestanden habe. In den letzten zwei Jahren habe ich mehr als fünfunddreißig Immobilien verkauft, mit einem Immobilienwert von über zwanzig Millionen Euro.
Ich erwähne das nicht, um zu prahlen, sondern weil es genau die Art von Erfolgsbilanz ist, die das Gesetz hier von keinem Makler verlangt. Sie sollten sie trotzdem erwarten. Wenn die Regulierung die Messlatte nicht setzt, muss der Makler Ihrer Wahl sie aus eigener Leistung überspringen.
Wenn Sie in Lagos oder irgendwo im Westalgarve kaufen möchten und einen Makler suchen, dessen Erfahrung Sie tatsächlich überprüfen können, sprechen wir miteinander. Buchen Sie ein kostenloses 30-minütiges Gespräch und überzeugen Sie sich selbst. Ein kurzes Gespräch kostet Sie nichts und sagt Ihnen mehr als jede Broschüre.
Häufig gestellte Fragen
Brauchen Immobilienmakler in Portugal eine Lizenz?
Nein. In Portugal muss die Immobilienagentur eine AMI-Lizenz von IMPIC besitzen, doch der einzelne Berater, der unter dieser Agentur arbeitet, braucht keine persönliche Lizenz, keine Prüfung und keine Qualifikation. Jeder kann als Makler zu arbeiten beginnen, weshalb die Prüfung der einzelnen Person so wichtig ist.
Was ist eine AMI-Lizenz, und besitzt mein Makler sie persönlich?
Die AMI-Lizenz gehört der Agentur, nicht dem Makler. Sie bestätigt, dass das Unternehmen einen qualifizierten Geschäftsführer, eine Berufshaftpflichtversicherung und ein sauberes Führungszeugnis hat. Nennt ein Makler eine AMI-Nummer, ist das die Lizenz des Unternehmens. Sie zeigt Ihnen also, dass die Agentur seriös ist, sagt aber nichts über die Erfahrung der einzelnen Person aus.
Wie prüfe ich, ob ein Immobilienmakler in Portugal gut ist?
Stellen Sie direkte Fragen: wie viele Jahre er in der Immobilienbranche und an der Algarve gearbeitet hat, wie viele Immobilien er zuletzt verkauft hat und zu welchem Preis, und ob er selbst hier schon gekauft oder verkauft hat. Ein fähiger Makler beantwortet all das klar. Das Gesetz überprüft ihn nicht, also müssen Sie es tun.
Soll ich eine Agentur oder einen einzelnen Makler wählen?
Wählen Sie den Makler. Bei einer großen Agentur kann Ihnen jeder zugewiesen werden, vom erfahrenen Veteranen bis zu jemandem, der diese Woche angefangen hat, alle unter derselben Marke. Die einzelne Person ist diejenige, die Sie tatsächlich berät, also beurteilen Sie den Menschen und nicht das Logo.
Ist der Immobilienkauf in Portugal deshalb riskant?
Der Kauf in Portugal ist sicher und etabliert, doch weil Makler nicht lizenziert werden müssen, schwankt die Qualität stark. Schutz bietet die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen, nachprüfbaren Makler und einem guten unabhängigen Anwalt, statt davon auszugehen, dass ein Markenname Fachkenntnis garantiert.
Weiterlesen
- Buchen Sie ein kostenloses 30-minütiges Gespräch mit Steve.
- Stöbern Sie in den neuesten Häusern zum Verkauf in Lagos & im Westalgarve.
- Laden Sie den vollständigen Portugal-Käuferratgeber herunter.
- Schätzen Sie Ihre Kaufnebenkosten in 2 Minuten.
- Kostenlose Portugal-Ratgeber für Käufer, Verkäufer, Steuern & Visa.
