Ein Paar, mit dem ich nächste Woche ohne Weiteres sprechen könnte: Briten, Anfang sechzig, Barmittel aus einem verkauften Haus in Surrey, auf der Suche nach Villen um 1 Million Euro in Praia da Luz. Ihre Frage ist die, die mir derzeit fast jeder Käufer stellt: „Steve, ist jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Kauf an der Algarve, oder sollten wir warten, bis die Preise sinken?“
Das sage ich ihnen. Wenn Sie an der westlichen Algarve auf einen Crash warten, werden Sie vermutlich lange warten und am Ende mehr zahlen, wenn Sie sich endlich entscheiden. Aber „die Preise fallen nicht“ ist nicht dasselbe wie „kaufen Sie heute irgendetwas“. Die Frage nach dem Zeitpunkt ist die falsche. Die richtige lautet, ob genau das Haus, das vor Ihnen steht, sein Geld wert ist.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um an der Algarve eine Immobilie zu kaufen, oder sollten Sie warten?
Kurze Antwort: ja, wenn Sie kaufen, um dort zu leben oder die Immobilie über Jahre zu halten, und nein, wenn Sie auf eine Delle spekulieren. Die Preise in Lagos und an der Küste der westlichen Algarve steigen weiter, das Angebot an guten Häusern ist knapp, und die Hebel, die einen Markt normalerweise abkühlen, zeigen nicht nach unten. Warten kostet Sie laufende Ausgaben, Währungsrisiko und die besten Angebote, und es belohnt Sie nur selten mit einem Nachlass.
Was die Preise an der Algarve 2026 tatsächlich machen
Lagos lag Anfang 2026 bei rund 4,449 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von etwa 8.8% gegenüber dem Vorjahr. Der Durchschnitt der gesamten Algarve liegt bei knapp 3,467 Euro pro Quadratmeter, rund 9% mehr. Die Preise klettern also, aber mit fast halb so hohem Tempo wie im landesweiten Rausch vor ein paar Jahren.
Diesen Punkt übersehen Käufer: Die Transaktionszahlen sind tatsächlich gesunken, um rund 9% im vergangenen Jahr. Weniger Verkäufe, aber steigende Preise. Diese Kombination entsteht nur, wenn das Angebot wirklich knapp ist, und genau das ist hier der Fall. An der westlichen Algarve wird nicht schnell gebaut, und die verbleibende Nachfrage konzentriert sich auf die Küste. Wie ich in Klügere Käufer, liegengebliebene Angebote beschrieben habe, ist der Markt bei überteuerten Häusern abgekühlt, ohne bei den guten nachzugeben.
Die 12-Monats-Prognose für die Algarve liegt zwischen unverändert und etwa plus 6%, wobei erstklassige Küstenobjekte am oberen Ende dieser Spanne liegen. Niemand Seriöses prognostiziert einen Rückgang.
Warum das Warten auf einen Preisrückgang hier selten funktioniert
Ich verstehe den Impuls. Sie verfolgen die Nachrichten, lesen „Markt kühlt ab“ und nehmen an, ein Schnäppchen sei im Anmarsch. Aber eine landesweite Schlagzeile über Abkühlung und die Realität vor Ort in Lagos sind zwei verschiedene Dinge.
Für einen echten Preisrückgang braucht es entweder eine Flut neuen Angebots oder einen Einbruch der Nachfrage. Die westliche Algarve hat weder das eine noch das andere. Genehmigungen dauern, die Küste ist endlich, und jedes Jahr kommt eine neue Welle von Käufern aus dem Vereinigten Königreich, Irland, den Niederlanden, Deutschland und zunehmend den USA mit derselben kurzen Ortsliste. Wenn eine fair bepreiste Villa in Luz oder Burgau auf den Markt kommt, ist sie in Wochen weg, nicht in Monaten.
Wer also 12 Monate wartet, stellt meist fest, dass dasselbe Haus mehr kostet, die Auswahl dünner ist und sich der Euro in der Zwischenzeit gegen ihn bewegt hat.
Jetzt kaufen oder 12 Monate warten
| Faktor | Jetzt kaufen | 12 Monate warten |
|---|---|---|
| Preisentwicklung | Lagos ~8.8% im Jahresvergleich; Prognose unverändert bis +6% | Wahrscheinlich gleich viel oder mehr, nicht weniger |
| Auswahl an Häusern | Größte Auswahl im aktuellen Angebot | Weniger gute Häuser, mehr Konkurrenz darum |
| Hypothek (nicht ansässig) | Festschreiben bei ~3.5 bis 4.5%, 60 bis 70% LTV | Zinsentwicklung ungewiss; kann steigen oder fallen |
| IMT (nicht ansässig) | Heute bekannter Pauschalsatz von 7.5% | Jeder künftigen Steueränderung ausgesetzt |
| Währung | Budget zum heutigen Kurs von GBP oder USD zum Euro festlegen | 12 Monaten Wechselkursschwankungen ausgesetzt |
Wer tatsächlich warten sollte
Ich werde nicht so tun, als laute die Antwort für alle „kaufen“. Warten Sie, wenn Sie die Orte auf Ihrer Liste noch nicht persönlich besucht haben, denn den falschen Ort zu wählen ist ein weit teurerer Fehler, als 3% zu viel für den richtigen zu zahlen. Warten Sie, wenn Ihre Finanzen nicht geklärt sind, wenn das Euro-Budget nur bei einem perfekten Wechselkurs aufgeht oder wenn Sie sich so weit strecken, dass eine Reparaturrechnung wehtäte. Wenn Sie abwägen, zunächst zu mieten, vergleiche ich beides Seite an Seite in sollten Sie 2026 in Lagos, Portugal, mieten oder kaufen.
Und bleiben Sie beim konkreten Haus geduldig, selbst in einem steigenden Markt. Knappes Angebot ist kein Grund, für einen Kompromiss zu viel zu zahlen. Ein enger Markt belohnt den Käufer, der beim richtigen Haus schnell handeln kann, nicht den, der sich panisch in das falsche stürzt.
Was ich an der Stelle dieses Paares aus Surrey tun würde
Klären Sie zuerst Geld und Finanzierung, damit Sie handlungsfähig sind. Verbringen Sie echte Zeit in zwei oder drei Orten, bevor Sie sich in ein Inserat verlieben. Kaufen Sie dann das richtige Haus, wenn es auftaucht, und hören Sie auf, einen Markt überlisten zu wollen, der in den vergangenen zehn Jahren jeden Käufer geschlagen hat, der ihn timen wollte. Wer vor fünf Jahren an der westlichen Algarve gekauft hat und fürchtete, „zu spät“ zu sein, sitzt heute durchweg auf einem Haus, das deutlich mehr wert ist.
Häufig gestellte Fragen
Werden die Immobilienpreise an der Algarve 2026 fallen?
Es gibt kein klares Anzeichen für einen Rückgang. Die 12-Monats-Prognose für die Algarve liegt zwischen unverändert und etwa plus 6%, wobei erstklassige Küstenlagen wie Lagos am oberen Ende dieser Spanne stehen. Die Preise steigen langsamer als 2022 bis 2023, aber nachlassendes Wachstum ist nicht dasselbe wie ein Rückgang.
Wie viel Eigenkapital brauche ich, um als Nichtansässiger an der Algarve zu kaufen?
Rechnen Sie mit 30 bis 40% des Kaufpreises. Portugiesische Banken finanzieren Nichtansässigen üblicherweise 60 bis 70% des Werts, bei Zinsen von derzeit rund 3.5 bis 4.5%. Zusätzlich sollten Sie Budget für IMT, Stempelsteuer und Anwaltskosten einplanen.
Ist Lagos im Vergleich zum Rest der Algarve überteuert?
Lagos liegt bei rund 4,449 Euro pro Quadratmeter, deutlich über dem regionalen Durchschnitt, doch dieser Aufschlag beruht auf einem wirklich knappen Küstenangebot und nicht auf Hype. Wenn Lagos das Budget übersteigt, bieten die östliche Algarve und Orte im Landesinneren mehr Gegenwert.
Sollte ich mit dem Kauf warten, bis die Hypothekenzinsen sinken?
Zinsen timen zu wollen ist ein Glücksspiel. Wenn Sie jetzt kaufen und die Zinsen später fallen, können Sie umschulden. Wenn Sie warten und die Preise steigen inzwischen, lässt sich das nicht rückgängig machen. Für die meisten Käufer zählen das Haus und der Preis mehr als ein Bruchteil weniger Zins. S&P hat die Frage nach dem Zeitpunkt inzwischen mit einer Zahl versehen: Immobilienpreise in Portugal: Wie lange kann der Anstieg noch dauern?.
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