De Portugese regering onder premier Luís Montenegro heeft onlangs een nieuw maatregelenpakket goedgekeurd, aangeduid als een ‘schokplan’, om de aanhoudende nationale wooncrisis aan te pakken. Deze ingrijpende wijzigingen moeten het aanbod vergroten, de huurmarkt stabiliseren en wonen betaalbaarder maken.
Sommige maatregelen kregen brede lof, andere, met name die over niet-ingezeten kopers en de nieuwe huurplafonds, hebben in de hele vastgoedsector een levendig debat losgemaakt. Als specialisten in de vastgoedmarkt van Lagos en de West-Algarve hebben wij de belangrijkste voorstellen en hun mogelijke gevolgen voor onze mooie regio doorgenomen.
Toegejuichte stappen: prikkels voor bouw en verhuurders
Twee belangrijke prikkels om het woningaanbod te vergroten kregen sterke bijval van ontwikkelaars en bouwers:
- Verlaagde btw op de bouw: De regering verlaagt het btw-tarief van 23% naar 6% voor de bouw van koopwoningen tot 648.000 € en voor huurwoningen met een huur van maximaal 2.300 € per maand. Dit verlaagde tarief geldt tot 2029 en is een lang gevraagde maatregel die de bouwkosten kan drukken en nieuwe ontwikkeling in de Algarve kan aanmoedigen.
- Belastingverlichting op verhuur: Om eigenaren te bewegen meer woningen langdurig te verhuren, daalt het IRS-tarief op huurinkomsten van 25% naar 10% bij huurcontracten van minstens drie jaar, mits de huur het nieuwe ‘gematigde’ plafond van 2.300 € niet overschrijdt. Daarbij komt een vrijstelling van AIMI (aanvullende gemeentelijke onroerendezaakbelasting) voor deze huurwoningen.
Dit zijn positieve stappen die ertoe kunnen leiden dat meer panden in de omgeving van Lagos op de langetermijnhuurmarkt komen, wat voor de lokale bewoners cruciaal is. De regering is sindsdien aanzienlijk verder gegaan, en het pakket van 2026 heb ik uiteengezet in De nieuwe huurregels in Portugal: wat verhuurders in 2026 winnen.
De controverse: het plafond van de ‘Renda Moderada’ en de hogere IMT
Niet alle maatregelen zijn met open armen ontvangen. Het nieuwe plan brengt twee sterk bediscussieerde wijzigingen:
1. Het nieuwe plafond van de ‘Renda Moderada’
Het begrip ‘betaalbare huur’ wordt vervangen door de ‘Renda Moderada’ (gematigde huur), met een landelijke maandgrens van 2.300 €.
- De kritiek: Critici, waaronder huurdersverenigingen, vinden een nationaal plafond van 2.300 € te hoog en ver verwijderd van het gemiddelde Portugese salaris. Het zou de huren juist naar dit nieuwe plafond kunnen optrekken in plaats van ze te stabiliseren. De regering stelt daartegenover dat de grens nodig is om middenklassegezinnen in dure gebieden als Lissabon en Porto mee te nemen en om landelijke dekking te waarborgen.
- Gevolgen voor de Algarve: Voor de West-Algarve, waar de huurprijzen vooral in het hoogseizoen hoog kunnen liggen, valt nog te bezien hoe dit plafond de prijzen en de beschikbaarheid op de langetermijnhuurmarkt beïnvloedt.
2. Hogere IMT voor niet-ingezeten kopers
De belangrijkste wijziging voor onze internationale klantenkring is de geplande verhoging van de IMT (gemeentelijke overdrachtsbelasting op onroerend goed) voor niet-ingezeten kopers, met uitzondering van Portugese emigranten.
- De onderbouwing: De maatregel moet de vraag van buitenlandse kopers afremmen, die vaak panden kopen tegen prijzen ruim boven het lokale gemiddelde, en zo de druk op de binnenlandse woningmarkt verlichten.
- Zorgen in de sector: Vastgoedverenigingen hebben deze stap scherp bekritiseerd en waarschuwen dat hij een negatief signaal afgeeft over buitenlandse investeringen. Die zijn belangrijk voor de economie en richtten zich van oudsher op duurdere panden, die niet rechtstreeks concurreren met betaalbare lokale woningen.
- Het perspectief vanuit Lagos: Lagos en de West-Algarve zijn weliswaar zeer gewilde internationale bestemmingen, maar de meeste panden die niet-ingezetenen kopen behoren tot het hogere segment en niet tot de goedkopere woningen die lokale gezinnen nodig hebben. Wij zien buitenlandse investeringen als een dragende pijler van de welvaart in onze regio en hopen dat de uiteindelijke uitwerking van deze belasting rekening houdt met de bredere economische bijdrage van onze internationale cliënten.
Eenvoudiger vergunningen en verlichting op vermogenswinst
Twee andere belangrijke maatregelen zijn:
- Vereenvoudiging van vergunningen: De plannen om bureaucratische hordes te verlagen en termijnen voor bouwvergunningen te verkorten zijn algemeen geprezen, omdat ze de ontwikkeling versnellen en nieuwe woningen sneller op de markt brengen.
- Herinvestering van vermogenswinst: Eigenaren die een pand verkopen worden vrijgesteld van belasting op Mais-Valias als zij de volledige verkoopsom herinvesteren in een ander pand voor verhuur tegen ‘gematigde huur’.
Ons standpunt
Het nieuwe ‘schokplan’ is een duidelijke poging van de Portugese regering om de wooncrisis aan te pakken door in te zetten op meer aanbod en op prikkels.
Voor onze cliënten in de omgeving van Lagos en de West-Algarve is de belastingverlichting voor bouw en verhuurders een positieve stap. De voorgestelde verhoging van de IMT voor niet-ingezetenen volgen wij echter nauwlettend gedurende het wetgevingsproces.
Bij Sunny Steve Real Estate blijven wij ons inzetten voor het beste advies, zodat onze cliënten, ingezeten en niet-ingezeten, volledig op de hoogte zijn van alle juridische en fiscale wijzigingen rond de aan- en verkoop van vastgoed in dit prachtige deel van Portugal.
Doe mee aan de discussie