Le gouvernement portugais, dirigé par le Premier ministre Luís Montenegro, a récemment approuvé un nouveau paquet de mesures, surnommé ‘plan choc’, pour répondre à la crise nationale du logement. Ces changements de grande ampleur visent à augmenter l’offre, à stabiliser le marché locatif et à améliorer l’accessibilité financière.
Si certaines mesures ont été largement saluées, d’autres, en particulier celles qui touchent les acheteurs non-résidents et les nouveaux plafonds de loyer, ont suscité un vif débat dans tout le secteur immobilier. En tant que spécialistes du marché immobilier de Lagos et de l’Algarve occidental, nous avons examiné les principales propositions et leur impact potentiel sur notre belle région.
Mesures saluées : des incitations pour la construction et les bailleurs
Deux incitations principales destinées à augmenter l’offre de logements ont reçu une forte approbation des promoteurs et des constructeurs :
- TVA réduite sur la construction : Le gouvernement abaisse le taux de TVA (taxe sur la valeur ajoutée) de 23% à 6% pour la construction de logements destinés à la vente jusqu’à 648.000 €, et pour les biens locatifs dont le loyer est plafonné à 2.300 € par mois. Ce taux réduit s’appliquera jusqu’en 2029 et constitue une mesure réclamée de longue date, susceptible de réduire les coûts de construction et d’encourager de nouveaux projets en Algarve.
- Allègement fiscal sur la location : Pour inciter les propriétaires à mettre davantage de logements en location longue durée, le taux d’IRS sur les revenus locatifs passera de 25% à 10% pour les baux d’au moins trois ans, à condition que le loyer ne dépasse pas le nouveau plafond ‘modéré’ de 2.300 €. S’y ajoute une exonération d’AIMI (impôt municipal complémentaire sur les biens immobiliers) pour ces biens locatifs.
Ces mesures sont des avancées positives qui pourraient amener davantage de biens de la région de Lagos vers la location longue durée, ce qui est essentiel pour les habitants. Le gouvernement est depuis allé nettement plus loin, et j’ai détaillé le paquet 2026 dans Les nouvelles règles locatives au Portugal : ce que les bailleurs gagnent en 2026.
La controverse : le plafond de la ‘Renda Moderada’ et la surtaxe IMT
Toutes les mesures ne sont pas accueillies à bras ouverts. Le nouveau plan introduit deux changements très débattus :
1. Le nouveau plafond de la ‘Renda Moderada’
La notion de ‘loyer abordable’ est remplacée par la ‘Renda Moderada’ (loyer modéré), avec une limite mensuelle fixée à 2.300 € au niveau national.
- La critique : Les détracteurs, dont les associations de locataires, estiment qu’un plafond national de 2.300 € est trop élevé et déconnecté du salaire moyen portugais, au risque de tirer les loyers vers ce nouveau plafond plutôt que de les stabiliser. Le gouvernement fait valoir de son côté que cette limite est nécessaire pour inclure les familles des classes moyennes dans des zones coûteuses comme Lisbonne et Porto et pour assurer une couverture géographique.
- Impact en Algarve : Pour l’Algarve occidental, où les loyers peuvent être élevés, surtout en haute saison, il reste à voir comment ce plafond influencera les prix et la disponibilité sur le marché de la location longue durée.
2. Hausse de l’IMT pour les acheteurs non-résidents
Le changement le plus important pour notre clientèle internationale est la hausse prévue de l’IMT (impôt municipal sur les transmissions immobilières) pour les acheteurs non-résidents, les émigrés portugais étant exclus du dispositif.
- La justification : Cette mesure vise à freiner la demande des acheteurs étrangers, qui acquièrent souvent des biens à des prix nettement supérieurs à la moyenne locale, afin d’alléger la pression sur le marché du logement national.
- Les inquiétudes du secteur : Les associations immobilières ont vivement critiqué cette décision, avertissant qu’elle envoie un signal négatif à l’investissement étranger, vital pour l’économie et historiquement orienté vers des biens de valeur plus élevée qui ne concurrencent pas directement le logement abordable local.
- Le point de vue de Lagos : Si Lagos et l’Algarve occidental sont des destinations internationales très recherchées, la majorité des biens achetés par des non-résidents relèvent du haut de gamme, et non des logements à prix modéré dont les familles locales ont besoin. Nous pensons que l’investissement étranger est un pilier de la prospérité de notre région et nous espérons que la mise en œuvre finale de cette taxe tiendra compte de la contribution économique plus large de nos clients internationaux.
Simplification des autorisations et allègement sur les plus-values
Deux autres mesures importantes méritent attention :
- Simplification des autorisations : Les projets visant à réduire les obstacles bureaucratiques et à raccourcir les délais d’autorisation de construire ont été salués de façon unanime, car ils accélèrent les chantiers et amènent plus vite de nouveaux logements sur le marché.
- Réinvestissement des plus-values : Les propriétaires qui vendent un bien seront exonérés de l’impôt sur les Mais-Valias s’ils réinvestissent la totalité du montant de la vente dans un autre bien destiné à un bail à ‘loyer modéré’.
Notre point de vue
Le nouveau ‘plan choc’ traduit un effort clair du gouvernement portugais pour s’attaquer à la crise du logement en misant sur l’augmentation de l’offre et sur des incitations.
Pour nos clients de la région de Lagos et de l’Algarve occidental, l’allègement fiscal pour la construction et les bailleurs est une avancée positive. La hausse proposée de l’IMT pour les non-résidents reste toutefois un point que nous suivrons de près tout au long du processus législatif.
Chez Sunny Steve Real Estate, nous restons attachés à fournir les meilleurs conseils et à faire en sorte que nos clients, résidents comme non-résidents, soient pleinement informés de tous les changements juridiques et fiscaux qui touchent l’achat et la vente de biens dans cette magnifique région du Portugal.
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