Die portugiesische Regierung unter Ministerpräsident Luís Montenegro hat kürzlich ein neues Maßnahmenpaket beschlossen, das als ‘Schockplan’ bezeichnet wird und die anhaltende nationale Wohnungskrise angehen soll. Diese weitreichenden Änderungen sollen das Angebot ausweiten, den Mietmarkt stabilisieren und Wohnen bezahlbarer machen.
Während einige Maßnahmen breite Zustimmung fanden, haben andere, insbesondere jene zu nicht ansässigen Käufern und zu den neuen Mietobergrenzen, im gesamten Immobiliensektor eine lebhafte Debatte ausgelöst. Als Spezialisten für den Immobilienmarkt von Lagos und der Westalgarve haben wir die wichtigsten Vorschläge und ihre möglichen Auswirkungen auf unsere schöne Region geprüft.
Gelobte Schritte: Anreize für Bau und Vermieter
Zwei zentrale Anreize zur Ausweitung des Wohnungsangebots stießen bei Projektentwicklern und Bauunternehmen auf starke Zustimmung:
- Reduzierte Mehrwertsteuer im Bau: Die Regierung senkt den Mehrwertsteuersatz von 23% auf 6% für den Bau von Wohnungen zum Verkauf bis 648.000 € sowie für Mietobjekte mit einer Miete von höchstens 2.300 € pro Monat. Der reduzierte Satz gilt bis 2029 und ist eine lange geforderte Maßnahme, die Baukosten senken und neue Projekte an der Algarve fördern könnte.
- Steuererleichterung bei der Vermietung: Um Eigentümer zu bewegen, mehr Wohnungen langfristig zu vermieten, sinkt der IRS-Steuersatz auf Mieteinnahmen von 25% auf 10% bei Mietverträgen von mindestens drei Jahren, sofern die Miete die neue ‘moderate’ Obergrenze von 2.300 € nicht überschreitet. Hinzu kommt eine Befreiung von der AIMI (Zusätzliche kommunale Grundsteuer) für diese Mietobjekte.
Diese Maßnahmen sind positive Schritte, die dazu führen können, dass mehr Objekte im Raum Lagos in den langfristigen Mietmarkt gelangen, was für die Menschen vor Ort entscheidend ist. Die Regierung ist inzwischen deutlich weiter gegangen, und das Paket von 2026 habe ich in Portugals neue Mietregeln: Was Vermieter 2026 gewinnen aufgeschlüsselt.
Der Streitpunkt: Obergrenze der ‘Renda Moderada’ und höhere IMT
Nicht alle Maßnahmen wurden mit offenen Armen empfangen. Der neue Plan bringt zwei stark diskutierte Änderungen:
1. Die neue Obergrenze der ‘Renda Moderada’
Das Konzept der ‘bezahlbaren Miete’ wird durch die ‘Renda Moderada’ (moderate Miete) ersetzt, mit einer landesweiten monatlichen Grenze von 2.300 €.
- Die Kritik: Kritiker, darunter Mietervereinigungen, halten eine nationale Grenze von 2.300 € für zu hoch und für weit entfernt vom portugiesischen Durchschnittsgehalt. Sie könne die Mieten eher an diese neue Obergrenze heranführen, statt sie zu stabilisieren. Die Regierung argumentiert dagegen, die Grenze sei nötig, um Familien der Mittelschicht in teuren Regionen wie Lissabon und Porto einzubeziehen und eine landesweite Reichweite zu sichern.
- Auswirkungen an der Algarve: Für die Westalgarve, wo die Mietpreise vor allem in der Hochsaison hoch sein können, bleibt abzuwarten, wie sich diese Obergrenze auf Preise und Verfügbarkeit im langfristigen Mietmarkt auswirkt.
2. Höhere IMT für nicht ansässige Käufer
Die bedeutendste Änderung für unsere internationale Kundschaft ist die geplante Erhöhung der IMT (kommunale Grunderwerbsteuer) für nicht ansässige Käufer, portugiesische Auswanderer ausgenommen.
- Die Begründung: Die Maßnahme soll die Nachfrage ausländischer Käufer dämpfen, die Immobilien häufig zu Preisen deutlich über dem lokalen Durchschnitt erwerben, und so den Druck auf den heimischen Wohnungsmarkt verringern.
- Bedenken der Branche: Immobilienverbände haben diesen Schritt scharf kritisiert und warnen vor einem negativen Signal an ausländische Investoren. Diese sind für die Wirtschaft wichtig und konzentrierten sich bislang auf höherwertige Objekte, die nicht unmittelbar mit bezahlbarem lokalem Wohnraum konkurrieren.
- Die Sicht aus Lagos: Lagos und die Westalgarve sind zwar sehr gefragte internationale Ziele, doch die meisten von Nichtansässigen gekauften Objekte gehören zum gehobenen Segment und nicht zu den günstigeren Wohnungen, die einheimische Familien brauchen. Wir halten ausländische Investitionen für eine tragende Säule des Wohlstands unserer Region und hoffen, dass die endgültige Ausgestaltung dieser Steuer den breiteren wirtschaftlichen Beitrag unserer internationalen Kunden berücksichtigt.
Vereinfachte Genehmigungen und Entlastung bei Veräußerungsgewinnen
Zwei weitere wichtige Maßnahmen sind:
- Vereinfachung der Genehmigungen: Die Pläne, bürokratische Hürden abzubauen und Fristen bei Baugenehmigungen zu verkürzen, wurden durchweg gelobt, weil sie die Entwicklung beschleunigen und neue Wohnungen schneller auf den Markt bringen.
- Reinvestition von Veräußerungsgewinnen: Eigentümer, die eine Immobilie verkaufen, werden von der Steuer auf Mais-Valias befreit, wenn sie den gesamten Verkaufserlös in eine andere Immobilie für eine Vermietung zur ‘moderaten Miete’ reinvestieren.
Unsere Einschätzung
Der neue ‘Schockplan’ ist ein klarer Versuch der portugiesischen Regierung, die Wohnungskrise anzugehen, indem sie das Angebot ausweitet und Anreize setzt.
Für unsere Kunden im Raum Lagos und Westalgarve sind die Steuererleichterungen für Bau und Vermietung ein positiver Schritt. Die vorgeschlagene Erhöhung der IMT für Nichtansässige werden wir jedoch im weiteren Gesetzgebungsverfahren genau beobachten.
Bei Sunny Steve Real Estate bleiben wir dem Anspruch treu, die bestmögliche Beratung zu bieten und sicherzustellen, dass unsere Kunden, ansässig oder nicht, über alle rechtlichen und steuerlichen Änderungen beim Kauf und Verkauf von Immobilien in diesem großartigen Teil Portugals umfassend informiert sind.
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