Ein amerikanisches Paar, das ich derzeit betreue und rund 500.000 EUR in Lagos investieren möchte, hat mir die praktische Version dieser Frage gestellt: Bekommen wir hier wirklich eine Finanzierung, oder müssen wir bar kaufen? Es ist eine der ersten Fragen, die sich die meisten nicht ansässigen Käufer stellen, und die ehrliche Antwort lautet ja, aber nicht zu denselben Konditionen wie in Ihrem Heimatland.
Bekommt ein Amerikaner (oder ein anderer nicht ansässiger Expat) 2026 eine Hypothek in Portugal?
Ja. Portugiesische Banken vergeben regelmäßig Kredite an nicht ansässige ausländische Käufer, auch an Amerikaner, und das gehört zur normalen Struktur, die ich für Kunden wähle, die nicht ihr gesamtes Kapital in einer Immobilie binden möchten. Was sich für Nichtansässige ändert, ist der Betrag, den die Bank gegen die Immobilie verleiht, der sogenannte Beleihungsauslauf oder LTV.
Als grobe Orientierung erreichen EU-Bürger als Nichtansässige häufig 60 bis 70% LTV, während nicht ansässige Käufer aus dem Vereinigten Königreich, den USA und anderen Nicht-EU-Ländern eher bei 60 bis 65% liegen. Betrachten Sie diese Werte als Planungsgrößen, nicht als Angebot. Jede Bank legt ihre eigene Risikobereitschaft fest, und diese richtet sich nach Ihrem Einkommensprofil, Ihrer Bonität und der konkreten Immobilie.
Worauf portugiesische Banken bei Nichtansässigen wirklich achten
Die Kreditprüfung erfordert mehr Unterlagen als eine US-Hypothek, ist aber nicht ungewöhnlich, sobald Sie wissen, was auf Sie zukommt. Die Banken verlangen Einkommensnachweise (Steuererklärungen und Gehaltsabrechnungen oder, bei Selbstständigen, zwei bis drei Jahresabschlüsse), eine Prüfung der Schuldenquote, bei der die gesamten monatlichen Kreditraten in der Regel unter etwa einem Drittel bis 40% des Nettoeinkommens liegen sollen, und einen NIF, Ihre portugiesische Steuernummer, bevor überhaupt etwas weitergeht.
Speziell bei meinen amerikanischen Kunden kommt die FATCA-Meldepflicht hinzu. Portugiesische Banken, die US-Staatsbürger als Kunden aufnehmen, müssen US-Meldevorschriften erfüllen, weshalb manche Banken besser auf amerikanische Antragsteller eingestellt sind als andere. Das ist kein Grund zur Sorge, sondern ein Grund, mit einer Bank oder einem Kreditvermittler zu beginnen, der bereits amerikanische Kunden betreut, statt drei Wochen nach Prozessbeginn festzustellen, dass die Bank keine US-Unterlagen bearbeiten möchte.
| Aufenthaltsstatus des Käufers | Typischer LTV als Nichtansässiger | Zusätzlicher Schritt, den Sie einplanen sollten |
|---|---|---|
| EU-/EWR-Bürger, nicht ansässig | Etwa 60 bis 70% | NIF, Einkommensnachweise |
| Britischer Staatsbürger, nicht ansässig | Etwa 60 bis 65% | NIF, Einkommensnachweise, Aufenthaltsfragen nach dem Brexit bei einem Umzug |
| US-Staatsbürger, nicht ansässig | Etwa 60 bis 65% | NIF, Einkommensnachweise, FATCA-konforme Bank |
Wie Ihre Monatsrate bei den aktuellen Zinssätzen aussieht
Portugiesische Hypotheken werden auf Basis des Euribor zuzüglich eines Bankaufschlags berechnet, und der Euribor hat sich von seinem Höchststand 2026 entfernt. Stand 7. August 2026 lag der 3-Monats-Euribor bei 2,474%, der 6-Monats-Euribor bei 2,683% und der 12-Monats-Euribor bei 2,898%, alle im Sommer leicht rückläufig. Die Europäische Zentralbank beließ ihren Leitzins am 23. Juli nach einer Anhebung im Juni bei 2,40%, die Richtung ist also stabil und nicht rasch fallend. Auf US-Seite hielt die Federal Reserve ihren Zins Ende Juli bei 3,5 bis 3,75%, bei geteiltem Abstimmungsergebnis. Das ist einer der Gründe, warum manche amerikanischen Käufer fragen, ob eine Finanzierung vor Ort in Portugal sinnvoller ist als der Rückgriff auf US-Kredite.
Bei einer Immobilie für 500.000 EUR in Lagos und 60% LTV entspricht das einem Darlehen von 300.000 EUR. Beim aktuellen Euribor zuzüglich eines üblichen Bankaufschlags bewegt sich eine variabel oder gemischt verzinste Finanzierung nach Aufschlag etwa zwischen 3,5% und knapp über 4%, wobei Ihr konkretes Angebot von der Bank, der Laufzeit und Ihrem Profil abhängt. Holen Sie sich eine echte Zahl von einer Bank oder einem Vermittler, bevor Sie damit kalkulieren, dies ist eine Planungsspanne, kein Angebot.
Wenn Sie aus Dollar umrechnen, war auch die Währungsseite zuletzt ruhig. USD/EUR liegt bei rund 0,865, ein Budget von 1.000.000 USD entspricht also beim aktuellen Stand etwa 865.000 EUR, ohne Schwankungen, die Sie zwingen würden, die Zahl monatlich neu zu überdenken.
Die 100%-Finanzierung für unter 35-Jährige ist ein anderes Programm
Wenn Sie unter 35 sind und in Portugal steuerlich ansässig werden, gibt es einen eigenen Weg, den Sie kennen sollten: das staatlich abgesicherte Programm Garantia Pública, das ich in Portugals 100%-Hypothek für Expats unter 35 behandelt habe. Es ist altersbeschränkt und an die Ansässigkeit gebunden, anders als dieser allgemeine Finanzierungsweg für Nichtansässige. Für die meisten meiner amerikanischen Kunden kommt es daher nicht infrage, es lohnt sich aber, früh zu klären, ob Alter und Aufenthaltspläne passen.
Häufig gestellte Fragen
Zahlen amerikanische Käufer für eine portugiesische Hypothek mehr als Europäer?
Beim Zinssatz selbst in der Regel nicht, denn dieser richtet sich für alle nach dem Euribor und dem Aufschlag der Bank. Was sich ändert, ist der LTV, typischerweise 60 bis 65% für US-Nichtansässige gegenüber bis zu 70% für manche EU-Nichtansässige, sowie der zusätzliche Schritt, eine Bank zu finden, die auf FATCA-konforme US-Kunden eingestellt ist.
Muss ich in Portugal steuerlich ansässig sein, um eine Hypothek zu erhalten?
Nein. Finanzierungen für Nichtansässige sind bei portugiesischen Banken ein Standardprodukt, und die meisten meiner amerikanischen und britischen Kunden finanzieren einen Kauf in Lagos oder Praia da Luz als Nichtansässige. Einen NIF, die portugiesische Steuernummer, benötigen Sie dennoch, bevor eine Bank einen Antrag bearbeitet.
Ist es besser, eine Immobilie an der Algarve bar zu bezahlen oder zu finanzieren?
Es gibt keine allgemeingültige Antwort, es hängt davon ab, was Ihr Kapital anderswo erwirtschaftet und wie wohl Sie sich mit Schulden fühlen. Meinen Kunden rate ich, zumindest parallel zu einem Barangebot eine Finanzierungszusage einzuholen, denn wer seinen tatsächlichen Kreditrahmen kennt, verhandelt anders.
Wie lange dauert die Kreditzusage für einen nicht ansässigen Käufer in Portugal?
Rechnen Sie mit sechs bis acht Wochen von einem vollständigen Antrag bis zur formellen Zusage, länger, wenn Einkommensunterlagen erneut angefordert werden müssen. Das Gespräch mit der Bank vor einem angenommenen Angebot zu beginnen und nicht danach, hält einen Kauf in Lagos in einem realistischen Zeitrahmen.
Bereit, Ihre Immobiliensuche an der Algarve zu starten? Sagen Sie mir, was Sie suchen, und ich nenne Ihnen Banken und Vermittler, die mit nicht ansässigen Käufern arbeiten.
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