Een stel uit Californië aan wie ik dit voorjaar villa’s rond Lagos heb laten zien, stuurde mij gisteren een paniekerige e-mail. Onderwerp: “Heeft Portugal de belasting voor buitenlandse kopers verdubbeld?? Klopt dat?”
De krantenkoppen waren meedogenloos. De werkelijkheid, wanneer u gaat rekenen, is veel minder dramatisch.
Hier leest u precies wat er is veranderd, en wat het u werkelijk kost bij een villa van 1.000.000 € in Lagos.
Wat er op 21 mei 2026 in werking trad
Portugals nieuwe Decreto-Lei n.º 97/2026 werd op woensdag 20 mei gepubliceerd in de Diário da República en trad de dag erna in werking. De belangrijkste wijziging voor Amerikaanse kopers: een vaste IMT van 7,5% (de overdrachtsbelasting op onroerend goed) op woningen die worden gekocht door iedereen die op het moment van aankoop geen fiscaal inwoner van Portugal is. Geen vrijstellingen, geen progressieve schaal, geen aftrekposten.
Dit vervangt het vorige systeem, waarin niet-ingezetenen dezelfde progressieve IMT-schaal betaalden als ingezetenen. Dat kwam neer op een effectief tarief van ongeveer 5% tot 6% bij de prijsklassen waar de meeste Amerikaanse kopers naar keken. Voor de volledige kostenvergelijking bij elke prijsklasse, en waarom de veelgenoemde deadline van 1 september niet in de wet staat, zie Er Is Geen Deadline van 1 September.
De villa van 1.000.000 € in Lagos: niet-ingezetene versus ingezetene
Laat mij u de werkelijke rekensom laten zien voor een villa van 1.000.000 € in Lagos. Ik houd alle andere kosten gelijk, zodat u precies ziet waar de nieuwe wet het zwaarst doorweegt.
Als niet-ingezetene (het nieuwe vaste tarief):
- IMT: 1.000.000 € × 7,5% = 75.000 €
- Zegelrecht (Imposto do Selo): 8.000 €
- Notaris, juridische kosten, registratie: ongeveer 10.000 €
- Totale transactiekosten: ongeveer 93.000 €
Als fiscaal inwoner van Portugal (of niet-ingezetene via de terugbetalingsroute, zie hieronder):
- IMT: 1.000.000 € in de eenheidsschijf van 6% = 60.000 €
- Zegelrecht: 8.000 €
- Notaris, juridische kosten, registratie: ongeveer 10.000 €
- Totale transactiekosten: ongeveer 78.000 €
De nieuwe wet kost een Amerikaanse niet-ingezetene 15.000 € extra bij een villa van 1.000.000 € in Lagos. Dat is het echte bedrag. Geen verdubbeling. Geen ramp. Maar wel substantieel, en het loont om er rekening mee te houden.
De twee terugbetalingsroutes
De decreto-lei is op één specifiek punt strenger dan hij klinkt: u betaalt de volledige 7,5% bij de escritura, zonder uitzonderingen, zonder korting vooraf. Op een ander punt is hij vriendelijker dan hij klinkt: u kunt het verschil terugvorderen als u in de jaren na de aankoop aan een van twee voorwaarden voldoet.
- Word binnen 24 maanden na de aankoop fiscaal inwoner van Portugal. Dit is de route die de meeste Amerikaanse kopers die daadwerkelijk van plan zijn hier te wonen naar verwachting zullen volgen. Regel uw inwonerschap, dien uw eerste IRS-aangifte in als fiscaal inwoner van Portugal, en u krijgt het verschil van 15.000 € terug.
- Verhuur de woning ten minste 36 maanden binnen de eerste 5 jaar langdurig tegen gematigde huurprijzen. Deze route bestaat, maar het plafond voor gematigde huur (momenteel 2.300 € per maand in 2026) ligt ruim onder wat een villa van 1.000.000 € in Lagos op de vrije markt zou opbrengen. Voor pure investeerders is dit zelden nuttig. Het is nuttiger voor kopers die uiteindelijk willen verhuizen, maar de woning de eerste jaren moeten verhuren.
Hoe dan ook, het mechanisme is hetzelfde. U betaalt 75.000 € bij de escritura. U krijgt 15.000 € terug zodra u aan de voorwaarde voldoet. De impact op uw cashflow is reëel (u heeft het volle bedrag nodig op de dag van de overdracht), maar de kosten op lange termijn komen uit op het tarief voor ingezetenen.
De dollarkant van het verhaal
De IMT-wijziging is het eenvoudige deel van dit verhaal. Het lastigere deel om te bespreken is de wisselkoers, en daar verrassen de cijfers Amerikaanse kopers werkelijk.
EUR/USD staat op 1,1622 terwijl ik dit schrijf, op 21 mei 2026. De dollar is in april en mei sterker geworden ten opzichte van de euro, na de bandbreedte van boven 1,18 die we eind vorig jaar zagen.
Bij een villa van 1.000.000 € is die beweging alleen al ongeveer waard:
- Eind 2025 (EUR/USD rond 1,18): 1.000.000 € = 1.180.000 $
- Vandaag (EUR/USD 1,1622): 1.000.000 € = 1.162.200 $
- U bespaart ongeveer 17.800 $ alleen al door de huidige stand van de wisselkoers, vergeleken met zes maanden geleden.
Dat komt vrijwel precies overeen met de dollarkosten van de nieuwe IMT-verhoging. De extra 15.000 € belasting komt tegen de koers van vandaag neer op ongeveer 17.400 $. Dus als u eind vorig jaar al aan het zoeken was in Lagos, heeft de dollarbeweging sindsdien de volledige IMT-impact vrijwel opgevangen. In dollar gerekend staat u vrijwel gelijk ten opzichte van het kopen van dezelfde villa in november 2025.
Dit is geen argument om te haasten. Het is een argument om te stoppen met het lezen van paniekerige krantenkoppen en zelf uw eigen cijfers door te rekenen.
Wat ik een Amerikaanse koper zou vertellen die deze week naar Lagos komt
Drie dingen.
Ten eerste, als u daadwerkelijk van plan bent hier te wonen, voltijds of deeltijds met een D7- of D8-visum, maakt de terugbetalingsroute deze hele wijziging per saldo neutraal. Plan uw inwonerschapstraject voordat u het CPCV (het voorlopig koopcontract) ondertekent. De termijn van 24 maanden begint te lopen vanaf de escritura.
Ten tweede, als u een pure investeerder bent zonder verhuisplannen, zijn de kosten daadwerkelijk gestegen met ongeveer 1,5% van de koopprijs. Dat is niet niks, maar het verandert niets aan de investeringscase voor een goed gelegen woning in Lagos, waar het jaarlijkse rendement plus waardestijging doorgaans een veelvoud van dat bedrag oplevert.
Ten derde, houd de wisselkoers in de gaten. De cijfers hierboven gaan uit van de koers van vandaag. Een dollarbeweging van 2 tot 3% in beide richtingen verandert uw totale kosten meer dan de IMT-wijziging zelf.
Als u op dit moment biedingen heeft liggen of actief aan het zoeken bent, is de manier waarop u de aankoop structureert (en het moment waarop u uw inwonerschap laat ingaan) belangrijker dan het belastingtarief in de krantenkoppen. Ik loop dit met Amerikaanse kopers door bij elke woning die ik laat zien.
Als u een helder beeld wilt van wat een specifieke woning in Lagos u van begin tot eind gaat kosten (IMT, zegelrecht, juridische kosten, in zowel euro als dollar tegen de koers van vandaag), vul dan het kopersformulier in en ik stuur u binnen 24 uur een overzicht van de kosten op één pagina.
Doe mee aan de discussie