Un couple de Californie à qui je fais visiter des villas dans la région de Lagos ce printemps m’a envoyé hier un email paniqué. Objet : « Le Portugal a doublé la taxe pour les acheteurs étrangers ?? Est-ce vrai ? »
Les gros titres ont été brutaux. La réalité, une fois qu’on fait le calcul, est bien moins spectaculaire.
Voici exactement ce qui a changé, et ce que cela coûte réellement sur une villa de 1.000.000 € à Lagos.
Ce qui est entré en vigueur le 21 mai 2026
Le nouveau Decreto-Lei n.º 97/2026 du Portugal a été publié au Diário da República le mercredi 20 mai, et est entré en vigueur le lendemain. Le changement principal pour les acheteurs américains : un IMT fixe de 7,5% (la taxe sur la transmission de biens immobiliers) sur les biens résidentiels achetés par toute personne qui n’est pas résident fiscal portugais au moment de l’achat. Aucune exonération, aucun barème progressif, aucune déduction.
Cela remplace le système précédent, dans lequel les non-résidents payaient le même barème progressif d’IMT que les résidents. Cela correspondait à un taux effectif d’environ 5% à 6% aux niveaux de prix recherchés par la plupart des acheteurs américains. Pour la comparaison complète des coûts à chaque tranche de prix, et pour comprendre pourquoi l’échéance du 1er septembre, largement relayée, ne figure pas dans la loi, consultez Il N’y a Pas d’Échéance au 1er Septembre.
La villa de 1.000.000 € à Lagos : non-résident contre résident
Laissez-moi vous montrer le calcul réel sur une villa de 1.000.000 € à Lagos. Je garde tous les autres coûts identiques afin que vous voyiez précisément où la nouvelle loi pèse le plus.
En tant que non-résident (le nouveau taux fixe) :
- IMT : 1.000.000 € × 7,5% = 75.000 €
- Droits de timbre (Imposto do Selo) : 8.000 €
- Notaire, frais juridiques, enregistrement : environ 10.000 €
- Total des frais de transaction : environ 93.000 €
En tant que résident fiscal portugais (ou non-résident empruntant la voie de remboursement, voir ci-dessous) :
- IMT : 1.000.000 € dans la tranche à taux unique de 6% = 60.000 €
- Droits de timbre : 8.000 €
- Notaire, frais juridiques, enregistrement : environ 10.000 €
- Total des frais de transaction : environ 78.000 €
La nouvelle loi coûte à un acheteur américain non-résident 15.000 € de plus sur une villa de 1.000.000 € à Lagos. C’est le chiffre réel. Pas un doublement. Pas une catastrophe. Mais un montant significatif, qui mérite d’être anticipé.
Les deux voies de remboursement
Le décret-loi est plus strict qu’il n’y paraît sur un point précis : vous payez la totalité des 7,5% à l’escritura, sans exception, sans réduction initiale. Il est plus favorable qu’il n’y paraît sur un autre point : vous pouvez récupérer la différence si vous remplissez l’une des deux conditions suivantes dans les années suivant l’achat.
- Devenir résident fiscal portugais dans les 24 mois suivant l’achat. C’est la voie que je conseillerais à la plupart des acheteurs américains qui envisagent réellement de vivre ici. Établissez votre résidence, déposez votre première déclaration IRS en tant que résident fiscal portugais, et vous récupérez les 15.000 € de différence.
- Affecter le bien à la location de longue durée à loyers modérés pendant au moins 36 mois au cours des 5 premières années. Cette voie existe, mais le plafond de loyer modéré (actuellement 2.300 € par mois en 2026) reste bien en dessous de ce qu’une villa de 1.000.000 € à Lagos rapporterait sur le marché libre. Elle est rarement utile pour les investisseurs purs. Elle est plus utile pour les acheteurs qui envisagent de s’installer à terme, mais qui doivent louer le bien pendant les premières années.
Dans les deux cas, le mécanisme est le même. Vous payez 75.000 € à l’escritura. Vous récupérez 15.000 € une fois la condition remplie. L’impact sur la trésorerie est réel (vous avez besoin du montant total le jour de la signature), mais le coût à long terme correspond au taux résident.
L’angle du dollar
Le changement de l’IMT est la partie facile de cette histoire. La partie plus difficile à aborder est la devise, et c’est là que les chiffres surprennent vraiment les acheteurs américains.
L’EUR/USD se situe à 1,1622 au moment où j’écris ces lignes, le 21 mai 2026. Le dollar s’est renforcé face à l’euro tout au long d’avril et mai, en baisse par rapport à la fourchette supérieure à 1,18 observée fin d’année dernière.
Sur une villa de 1.000.000 €, ce seul mouvement représente environ :
- Fin 2025 (EUR/USD autour de 1,18) : 1.000.000 € = 1.180.000 $
- Aujourd’hui (EUR/USD 1,1622) : 1.000.000 € = 1.162.200 $
- Vous économisez environ 17.800 $ uniquement du fait de la position actuelle du taux de change, par rapport à il y a six mois.
Cela correspond presque exactement au coût en dollars de la nouvelle hausse de l’IMT. Les 15.000 € de taxe supplémentaire équivalent à environ 17.400 $ au taux actuel. Donc, si vous étiez déjà en recherche à Lagos fin d’année dernière, l’évolution du dollar depuis lors a essentiellement absorbé la totalité de l’impact de l’IMT. En termes de dollars, vous êtes pratiquement à l’équilibre par rapport à l’achat de la même villa en novembre 2025.
Ce n’est pas un argument pour vous précipiter. C’est un argument pour arrêter de lire les gros titres alarmistes et faire vos propres calculs.
Ce que je dirais à un acheteur américain arrivant à Lagos cette semaine
Trois choses.
Premièrement, si vous envisagez réellement de vivre ici, à temps plein ou à temps partiel avec un visa D7 ou D8, la voie de remboursement rend ce changement neutre au final. Planifiez le calendrier de votre résidence avant de signer le CPCV (le contrat de promesse de vente). Le délai de 24 mois commence à courir à l’escritura.
Deuxièmement, si vous êtes un investisseur pur sans intention de vous installer, le coût a effectivement augmenté d’environ 1,5% du prix d’achat. Ce n’est pas négligeable, mais cela ne change pas l’argument d’investissement pour un bien bien situé à Lagos, où le rendement annuel combiné à la plus-value dépasse généralement ce montant plusieurs fois.
Troisièmement, surveillez le taux de change. Les chiffres ci-dessus utilisent le taux du jour. Une variation du dollar de 2 à 3% dans un sens ou dans l’autre fera évoluer votre coût total davantage que le changement d’IMT lui-même.
Si vous avez des offres en cours ou êtes activement en recherche en ce moment, la structuration de votre achat (et le moment où vous déclenchez votre résidence) compte plus que le taux de taxe affiché dans les gros titres. J’accompagne les acheteurs américains sur ce point pour chaque bien que je leur présente.
Si vous souhaitez une vision claire de ce qu’un bien précis à Lagos vous coûtera de bout en bout (IMT, droits de timbre, frais juridiques, en euros et en dollars au taux du jour), remplissez le formulaire acheteur et je vous enverrai une estimation détaillée sur une page dans les 24 heures.
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