Um casal da Califórnia a quem tenho mostrado moradias na zona de Lagos esta primavera enviou-me ontem um email em pânico. Assunto: “Portugal duplicou o imposto para compradores estrangeiros?? Isto é verdade?”
As manchetes têm sido brutais. A realidade, quando se faz as contas com calma, é bem menos dramática.
Aqui fica exatamente o que mudou, e quanto custa, na prática, numa moradia de 1.000.000€ em Lagos.
O que entrou em vigor a 21 de maio de 2026
O novo Decreto-Lei n.º 97/2026 foi publicado em Diário da República na quarta-feira, dia 20 de maio, e entrou em vigor no dia seguinte. A principal mudança para os compradores americanos: um IMT fixo de 7,5% (o imposto sobre a transmissão de imóveis) sobre imóveis residenciais adquiridos por qualquer pessoa que não seja residente fiscal em Portugal no momento da compra. Sem isenções, sem escalões progressivos, sem deduções.
Isto substitui o sistema anterior, em que os não residentes pagavam a mesma escala progressiva de IMT que os residentes. Isso correspondia a uma taxa efetiva de cerca de 5% a 6% nos escalões de preço que a maioria dos compradores americanos procurava. Para a comparação completa de custos em todos os escalões de preço, e para perceber porque é que o prazo de 1 de setembro tantas vezes referido não consta da lei, veja Não Há Prazo de 1 de Setembro.
A moradia de 1.000.000€ em Lagos: não residente vs. residente
Deixe-me mostrar-lhe os números reais numa moradia de 1.000.000€ em Lagos. Vou manter todos os outros custos iguais, para que veja exatamente onde a nova lei pesa mais.
Como não residente (a nova taxa fixa):
- IMT: 1.000.000€ × 7,5% = 75.000€
- Imposto do Selo: 8.000€
- Notário, advogados, registo: cerca de 10.000€
- Total de custos da transação: cerca de 93.000€
Como residente fiscal em Portugal (ou não residente pela via de reembolso, ver abaixo):
- IMT: 1.000.000€ no escalão de taxa única de 6% = 60.000€
- Imposto do Selo: 8.000€
- Notário, advogados, registo: cerca de 10.000€
- Total de custos da transação: cerca de 78.000€
A nova lei custa a um comprador americano não residente mais 15.000€ numa moradia de 1.000.000€ em Lagos. Este é o número real. Não é uma duplicação. Não é catastrófico. Mas é significativo, e vale a pena planear em função disso.
As duas vias de reembolso
O decreto-lei é mais rigoroso do que parece num aspeto específico: paga a totalidade dos 7,5% na escritura, sem exceções, sem desconto à cabeça. Mas é mais favorável do que parece noutro aspeto: pode reaver a diferença se cumprir uma de duas condições nos anos seguintes à compra.
- Tornar-se residente fiscal em Portugal no prazo de 24 meses após a compra. É a via que a maioria dos compradores americanos genuinamente a pensar viver aqui deverá seguir. Formalize a residência, entregue a sua primeira declaração de IRS como residente fiscal em Portugal, e recupera a diferença de 15.000€.
- Afetar o imóvel ao arrendamento de longa duração a rendas moderadas, durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos. Esta via existe, mas o teto da renda moderada (atualmente 2.300€ por mês em 2026) fica bem abaixo do que uma moradia de 1.000.000€ em Lagos renderia no mercado livre. Raramente é útil para investidores puros. É mais útil para compradores que planeiam mudar-se eventualmente, mas precisam de arrendar o imóvel nos primeiros anos.
De qualquer forma, o mecanismo é o mesmo. Paga 75.000€ na escritura. Recupera 15.000€ assim que cumprir a condição. O impacto no fluxo de caixa é real (precisa do valor total no dia do fecho), mas o custo a longo prazo fica ao nível da taxa de residente.
A perspetiva do dólar
A alteração ao IMT é a parte fácil desta história. A parte mais difícil de abordar é a taxa de câmbio, e é aqui que os números realmente surpreendem os compradores americanos.
O EUR/USD está em 1,1622 no momento em que escrevo isto, a 21 de maio de 2026. O dólar tem-se valorizado face ao euro ao longo de abril e maio, descendo do intervalo acima de 1,18 que vimos no final do ano passado.
Numa moradia de 1.000.000€, só esse movimento vale, aproximadamente:
- Final de 2025 (EUR/USD à volta de 1,18): 1.000.000€ = $1.180.000
- Hoje (EUR/USD 1,1622): 1.000.000€ = $1.162.200
- Está a poupar aproximadamente $17.800 apenas pela posição atual da taxa de câmbio, em comparação com há seis meses.
Isso é quase exatamente o custo em dólares do aumento do IMT. Os 15.000€ de imposto adicional correspondem a cerca de $17.400 à taxa de hoje. Portanto, se já andava a procurar casa em Lagos no final do ano passado, a variação cambial desde então absorveu, no essencial, todo o impacto do IMT. Em termos de dólares, fica praticamente equilibrado em relação a comprar a mesma moradia em novembro de 2025.
Isto não é um argumento para se precipitar. É um argumento para parar de ler as manchetes alarmistas e fazer as suas próprias contas.
O que diria a um comprador americano que chegasse a Lagos esta semana
Três coisas.
Primeiro, se planeia realmente viver aqui, a tempo inteiro ou parcial, com um visto D7 ou D8, a via de reembolso torna esta mudança neutra no final de contas. Planeie o calendário da residência antes de assinar o CPCV (o contrato-promessa). O prazo de 24 meses começa a contar a partir da escritura.
Segundo, se é um investidor puro sem intenção de se mudar, o custo subiu realmente cerca de 1,5% do preço de compra. Isso não é insignificante, mas não altera o argumento de investimento para um imóvel bem localizado em Lagos, onde a rentabilidade anual mais a valorização de capital costumam ser várias vezes superiores a esse valor.
Terceiro, esteja atento à taxa de câmbio. Os números acima usam a taxa de hoje. Uma variação do dólar de 2% a 3%, em qualquer sentido, altera o seu custo total mais do que a própria mudança do IMT.
Se tem propostas em cima da mesa ou está ativamente à procura de casa neste momento, a forma como estrutura a compra (e o momento em que ativa a residência) importa mais do que a taxa de imposto que sai nas manchetes. Explico isto a todos os compradores americanos em cada imóvel que mostro.
Se quiser uma visão clara de quanto lhe vai custar um imóvel específico em Lagos, do início ao fim (IMT, Imposto do Selo, despesas legais, em euros e em dólares à taxa de hoje), preencha o Typeform para Compradores e envio-lhe um resumo de custos de uma página em 24 horas.
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