Een Brits echtpaar stelde mij deze vraag vorige week: als wij volgend voorjaar onze woning in Praia da Luz kopen, betalen wij dan werkelijk tienduizend euro extra belasting alleen omdat wij geen ingezetenen zijn? Het korte antwoord is ja. Hieronder leest u precies hoe het werkt, wat het kost en wat de drie legale manieren zijn om eraan te ontkomen.
Wat er precies is veranderd
In mei 2026 heeft Portugal zijn fiscaal pakket voor huisvesting gepubliceerd, de zogenoemde “choque fiscal para a habitação”. Dit pakket werd goedgekeurd bij Lei n.º 9-A/2026 en in werking gesteld bij Decreto-Lei n.º 97/2026. Het grootste deel is erop gericht vastgoed richting langetermijnverhuur te sturen en de bouw van woningen te versnellen.
Het onderdeel waar de meeste van mijn cliënten al over hebben gehoord, is echter het onderdeel dat rechtstreeks op hen gericht is: een vaste IMT van 7,5% voor niet-ingezeten kopers. Het pakket omvat veel meer dan dat ene cijfer, en een deel daarvan werkt in uw voordeel, dus het loont de moeite om het volledige beeld te begrijpen voordat u beslist wanneer u koopt.
Wat betekent Portugals nieuwe IMT van 7,5% voor niet-ingezeten kopers in Lagos?
Iedereen die geen fiscaal inwoner van Portugal is, betaalt een vaste IMT van 7,5% op de aankoop van een woning, geheven vanaf de eerste euro. Geen progressieve schijven, geen verminderingen, geen vrijstellingen. Dit is gebaseerd op uw fiscale woonplaats, niet op uw nationaliteit, dus EU- en niet-EU-kopers worden precies gelijk behandeld.
Eén kanttekening over de timing, want die is belangrijk. De wet werd gepubliceerd op 20 mei 2026 en een groot deel van het pakket is gedateerd op 1 september 2026, maar de ingangsdatum voor dit specifieke tarief is omstreden. De beroepsorganisatie van accountants leest dat het al van kracht is sinds eind mei 2026, omdat het artikel over de IMT voor niet-ingezetenen geen overgangsbepaling bevat, terwijl andere commentatoren wijzen op 1 september. Totdat de belastingdienst hierover duidelijkheid geeft, kunt u er het beste van uitgaan dat de 7,5% mogelijk al geldt, en wint u advies in voordat u een aankoop rond een bepaalde datum plant. Ik ben sindsdien teruggegaan naar het besluit en heb uiteengezet waar die lezing toe leidt in Er is geen deadline van 1 september.
Onder de oude regels betaalde een niet-ingezetene die een vakantiewoning kocht dezelfde progressieve schaal als een Portugese ingezetene op een tweede woning, waarbij de lagere schijven mild werden belast. Het vaste tarief maakt daar een einde aan. In de tabel hieronder wordt de oude progressieve schaal vergeleken met het nieuwe vaste tarief, voor een typische aankoop van een vakantiewoning op het vasteland.
| Aankoopprijs | Oude progressieve schaal | Nieuw vast tarief van 7,5% | Extra dat u betaalt |
|---|---|---|---|
| €300.000 | €11.606 (3,9%) | €22.500 | +€10.894 |
| €400.000 | €19.300 (4,8%) | €30.000 | +€10.700 |
| €500.000 | €27.300 (5,5%) | €37.500 | +€10.200 |
| €700.000 | €42.000 (6,0%) | €52.500 | +€10.500 |
| €900.000 | €54.000 (6,0%) | €67.500 | +€13.500 |
| €1.100.000 | €66.000 (6,0%) | €82.500 | +€16.500 |
| €1.200.000+ | €90.000 (7,5%) | €90.000 | €0 |
Er is een bijzonderheid die het weten waard is. Boven ongeveer €1.150.000 betalen ingezetenen al een vast tarief van 7,5%, dus verandert de nieuwe regel niets aan de bovenkant van de markt. De echte impact zit in de bandbreedte van €300.000 tot €700.000, precies waar de meeste van mijn expat-kopers op zoek zijn naar een appartement of villa in Lagos, Praia da Luz of Burgau. Reken in dat segment op ongeveer €10.000 tot €11.000 meer dan u vorig jaar zou hebben betaald. Als die extra belastingaanslag uw financieringsplannen beïnvloedt: niet-ingezeten kopers, inclusief Amerikanen, kunnen doorgaans 60 tot 65% van de waarde van het onroerend goed lenen via een Portugese bank. Ik behandel hoe hypotheekfinanciering voor niet-ingezetenen precies werkt in een aparte blogpost.
Elke woning is anders, en de fiscale waarde kan hoger liggen dan de prijs die u daadwerkelijk betaalt, dus de cijfers hierboven zijn een richtlijn en geen offerte. De snelste manier om uw eigen cijfer te zien, is door uw beoogde aankoopprijs in te voeren in mijn gratis kostencalculator: deze geeft u binnen ongeveer twee minuten de IMT en uw totale afsluitkosten.
De drie manieren om aan de 7,5% te ontkomen
Het vaste tarief is niet altijd permanent. De wet voorziet in drie situaties waarin u het tarief ofwel vermijdt, ofwel het verschil terugvordert bij de belastingdienst.
De eerste is fiscaal inwonerschap. Als u op de dag van aankoop al fiscaal inwoner van Portugal bent, of dat binnen twee jaar na de aankoop wordt, valt u terug op de normale progressieve tarieven. Voor cliënten die nu kopen en binnen enkele jaren daadwerkelijk verhuizen, is dit de eenvoudigste route.
De tweede is langetermijnverhuur. Als u de woning verhuurt tegen een gematigde huur van maximaal €2.300 per maand, het huurcontract binnen zes maanden na aankoop ondertekent en de woning gedurende ten minste 36 maanden binnen de eerste vijf jaar verhuurd houdt, kunt u het verschil terugvorderen. Dit past bij een investeerder, minder bij iemand die de woning vrij wil houden voor de eigen zomers.
De derde is beperkt: het bekleden van een Portugese overheidsfunctie. Dit zal voor de meeste lezers niet van toepassing zijn, maar de mogelijkheid bestaat.
Het onderdeel dat echt helpt: stimulansen voor verhuur
Als u koopt om te verhuren in plaats van voor eigen gebruik, is dit pakket werkelijk gunstig. De inkomstenbelasting voor verhuurders op langetermijnverhuur daalt van 25% naar 10% voor huren tot €2.300 per maand, vastgelegd tot en met 2029. Woningen die onder die drempel worden verhuurd, zijn bovendien vrijgesteld van de vermogensbelasting AIMI, en het bouwen of renoveren van een woning in dat segment valt onder een btw-tarief van 6% in plaats van 23%.
Tel dit alles bij elkaar op en de rekensom voor langetermijnverhuur in de West-Algarve ziet er heel anders uit dan een jaar geleden. Het is het duidelijkste signaal dat de overheid in jaren heeft gegeven: breng een woning op de langetermijnmarkt en het belastingstelsel beloont u daarvoor. Dat is ook de reden waarom de verhuurroute tegelijk uw uitweg is uit de IMT van 7,5%.
Als u overweegt te verkopen
Er is hier een nieuwe vrijstelling voor vermogenswinst, en die is ruimer dan de oude regeling. Tot nu toe ontsnapte u alleen aan IRS over de winst als u de opbrengst herinvesteerde in een nieuwe hoofdwoning.
Vanaf 2026 geldt de vrijstelling ook voor de verkoop van een tweede woning of vakantiewoning, niet alleen voor uw hoofdverblijf, mits u de opbrengst herinvesteert in een Portugese woning die u langdurig verhuurt tegen een gematigde huur van €2.300 per maand of minder. Het herinvesteringsvenster loopt van 24 maanden vóór de verkoop tot 36 maanden erna, en een gedeeltelijke herinvestering levert een gedeeltelijke vrijstelling op.
De voorwaarde zit in wat u met het geld moet doen. Om de vrijstelling te behouden, moet u langetermijnverhuurder worden: de woning moet verhuurd blijven tegen €2.300 of minder en gedurende de vereiste periode verhuurd worden, doorgaans 36 maanden binnen de eerste vijf jaar, en de vrijstelling wordt met rente teruggevorderd als u de voorwaarden schendt of vroegtijdig verkoopt. Dit beloont dus een verkoper die kapitaal herinvesteert in de langetermijnverhuurmarkt, niet iemand die volledig uit vastgoed stapt. Het geldt uitsluitend voor herinvestering in Portugal, en niet-ingezetenen doen er goed aan de voorwaarden te laten bevestigen door een accountant voordat zij hierop vertrouwen.
Mijn eerlijke mening
Voor het huisvestingsprobleem van Portugal wijst dit pakket in een verstandige richting. Het echte probleem van het land is een te klein aanbod en te veel woningen die richting kortetermijnverhuur voor vakanties worden geduwd, en de belastingverlagingen voor verhuur, samen met een snellere bouwprocedure, pakken beide problemen aan. Met die diagnose ben ik het eens.
Maar “goed voor de markt” en “goed voor een niet-ingezeten vakantiekoper” zijn niet hetzelfde. De IMT van 7,5% wordt gepresenteerd als een maatregel tegen speculatie, maar in de praktijk is het een belasting op buitenlandse vraag, en de mensen die daar als eerste door worden geraakt, zijn precies de lifestyle-kopers met wie ik elke week werk. Of dit de prijzen afkoelt of alleen dit ene segment, is een open vraag. De werkelijke stabiliserende factoren in deze wet zijn de maatregelen aan de aanbodzijde, niet de toeslag.
Mijn advies is dan ook praktisch, niet politiek. Als u een woning koopt voor eigen gebruik en u niet van plan bent te verhuizen of te verhuren, is de kostenpost reëel en dient u daar rekening mee te houden. Omdat de ingangsdatum nog niet vaststaat, kunt u er niet zomaar van uitgaan dat u tot september de tijd heeft. Laat de actuele stand van zaken controleren door een advocaat voordat u een bod uitbrengt. Als u koopt om te verhuren, of daadwerkelijk hierheen verhuist, biedt dezelfde wet u een uitweg en een beter aanbod dan kopers vorig jaar kregen.
Veelgestelde vragen
Geldt de IMT van 7,5% ook voor EU-burgers?
Ja. De regel is gebaseerd op fiscale woonplaats, niet op nationaliteit, dus een EU-koper die geen fiscaal inwoner van Portugal is, betaalt hetzelfde vaste tarief van 7,5% als een niet-EU-koper. Alleen Portugese emigranten zijn uitgezonderd.
Hoe vermijd ik de nieuwe IMT van 7,5% in Portugal?
Er zijn twee realistische routes. Als u binnen twee jaar na de aankoop fiscaal inwoner van Portugal wordt, valt u terug op de normale progressieve tarieven. Of u verhuurt de woning langdurig tegen een gematigde huur van maximaal €2.300 per maand, met een huurcontract dat binnen zes maanden wordt ondertekend en dat gedurende ten minste 36 maanden over een periode van vijf jaar wordt aangehouden, en u vordert het verschil terug. Ik bespreek met cliënten welke route bij hun plannen past voordat wij een bod uitbrengen.
Wanneer gaat de IMT van 7,5% in?
De ingangsdatum is werkelijk omstreden. De wet werd gepubliceerd op 20 mei 2026 en de overheid presenteerde het pakket rond 1 september 2026, maar de beroepsorganisatie van accountants leest dat dit tarief al van kracht is sinds eind mei 2026, omdat het artikel geen overgangsbepaling bevat. Totdat de belastingdienst hierover uitsluitsel geeft, kunt u er het beste van uitgaan dat het tarief mogelijk al van toepassing is, en laat u de actuele stand van zaken controleren voordat u tekent.
Betaal ik meer IMT voor een dure woning in Lagos?
Niet noodzakelijk. Boven ongeveer €1.150.000 betalen Portugese ingezetenen al een vast tarief van 7,5%, dus een niet-ingezetene die op dat niveau koopt, betaalt hetzelfde als iedereen. De toeslag heeft de grootste impact tussen €300.000 en €700.000, de gebruikelijke bandbreedte voor vakantiewoningen.
Kan ik vermogenswinstbelasting vermijden als ik verkoop en herinvesteer?
Ja, en vanaf 2026 is de regeling ruimer dan voorheen: deze geldt nu ook voor de verkoop van een tweede woning of vakantiewoning, niet alleen voor uw hoofdverblijf. Voorwaarde is dat u de opbrengst herinvesteert in een Portugese woning die langdurig wordt verhuurd tegen €2.300 per maand of minder, binnen het venster van 24 maanden vóór tot 36 maanden na de verkoop, en dat u de woning gedurende de vereiste periode verhuurd houdt. De vrijstelling wordt met rente teruggevorderd als u de voorwaarden schendt, dus deze regeling is geschikt voor verkopers die langetermijnverhuurder willen worden in plaats van volledig uit vastgoed te stappen.
Wilt u precies weten wat uw aankoop onder de nieuwe regels zou kosten? Bereken uw cijfers met mijn gratis kostencalculator en bekijk binnen twee minuten uw IMT en totale afsluitkosten. Overweegt u een aankoop vóór de deadline van september, of vraagt u zich af of u nu moet verkopen? Boek een gratis gesprek van 30 minuten met mij en samen brengen wij de belasting en timing voor uw situatie in kaart. Verkopen? Ontvang binnen 48 uur een gratis woningtaxatie.
Doe mee aan de discussie