Ein britisches Paar hat mich letzte Woche genau das gefragt: Wenn wir unsere Immobilie in Praia da Luz im nächsten Frühjahr kaufen, zahlen wir dann wirklich zehntausend Euro mehr Steuern, nur weil wir keine Residenten sind? Die kurze Antwort lautet: ja. Hier erfahren Sie genau, wie das funktioniert, was es kostet und welche drei legalen Auswege es gibt.
Was sich tatsächlich geändert hat
Im Mai 2026 veröffentlichte Portugal sein Steuerpaket für den Wohnungsmarkt, den sogenannten „choque fiscal para a habitação”. Es wurde durch Lei n.º 9-A/2026 genehmigt und durch Decreto-Lei n.º 97/2026 in Kraft gesetzt. Der Großteil davon soll Immobilien in die Langzeitvermietung lenken und den Wohnungsbau beschleunigen.
Die Schlagzeile, die die meisten meiner Kunden gehört haben, betrifft jedoch sie ganz direkt: eine einheitliche IMT von 7,5% für nicht ansässige Käufer. Das Paket enthält weit mehr als diese eine Zahl, und einiges davon spielt sogar zu Ihren Gunsten. Es lohnt sich daher, das Gesamtbild zu verstehen, bevor Sie entscheiden, wann Sie kaufen.
Was bedeutet Portugals neue IMT von 7,5% für nicht ansässige Käufer in Lagos?
Jeder, der kein portugiesischer Steuerresident ist, zahlt beim Kauf einer Wohnimmobilie eine einheitliche IMT von 7,5%, berechnet ab dem ersten Euro. Keine progressiven Stufen, keine Ermäßigungen, keine Befreiungen. Maßgeblich ist Ihr Steuerwohnsitz, nicht Ihre Staatsangehörigkeit, sodass Käufer aus der EU und aus Nicht-EU-Ländern genau gleich behandelt werden.
Ein Vorbehalt zum Zeitpunkt, denn er ist wichtig. Das Gesetz wurde am 20. Mai 2026 veröffentlicht, und der Großteil des Pakets ist auf den 1. September 2026 datiert, doch der Stichtag für genau diesen Steuersatz ist umstritten. Die Kammer der vereidigten Buchhalter liest ihn so, dass er bereits seit Ende Mai 2026 in Kraft ist, da der Artikel zur IMT für nicht ansässige Käufer keine Übergangsregelung enthält, während andere Kommentatoren auf den 1. September verweisen. Solange die Steuerbehörde dies nicht geklärt hat, sollten Sie davon ausgehen, dass die 7,5% möglicherweise bereits gelten, und sich beraten lassen, bevor Sie einen Kauf an einem bestimmten Stichtag ausrichten. Ich bin daraufhin noch einmal in das Dekret eingestiegen und habe dargelegt, wohin diese Lesart führt, in Es gibt keine Frist zum 1. September.
Nach den alten Regeln zahlte ein nicht ansässiger Käufer beim Erwerb eines Ferienhauses dieselbe progressive Skala wie ein portugiesischer Resident bei einer Zweitwohnung, wobei die unteren Stufen milde besteuert wurden. Der einheitliche Satz hebt das alles auf. Die folgende Tabelle vergleicht die alte progressive Skala mit dem neuen einheitlichen Satz für einen typischen Ferienhauskauf auf dem Festland.
| Kaufpreis | Alte progressive Skala | Neuer einheitlicher Satz von 7,5% | Zusätzlich fällig |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 11.606 € (3,9%) | 22.500 € | +10.894 € |
| 400.000 € | 19.300 € (4,8%) | 30.000 € | +10.700 € |
| 500.000 € | 27.300 € (5,5%) | 37.500 € | +10.200 € |
| 700.000 € | 42.000 € (6,0%) | 52.500 € | +10.500 € |
| 900.000 € | 54.000 € (6,0%) | 67.500 € | +13.500 € |
| 1.100.000 € | 66.000 € (6,0%) | 82.500 € | +16.500 € |
| 1.200.000+ € | 90.000 € (7,5%) | 90.000 € | 0 € |
Es gibt eine Besonderheit, die Sie kennen sollten. Oberhalb von rund 1,15 Mio. € zahlen Residenten bereits einen einheitlichen Satz von 7,5%, sodass die neue Regel am oberen Ende des Marktes nichts ändert. Wirklich spürbar wird es in der Spanne von 300.000 € bis 700.000 €, also genau dort, wo die meisten meiner Auslandskunden nach einer Wohnung oder einer Villa in Lagos, Praia da Luz oder Burgau suchen. In diesem Bereich sollten Sie mit rund 10.000 € bis 11.000 € mehr rechnen, als Sie letztes Jahr gezahlt hätten. Falls diese zusätzliche Steuerlast Ihre Finanzierungspläne verändert: Nicht ansässige Käufer, auch Amerikaner, können bei einer portugiesischen Bank in der Regel 60 bis 65% des Immobilienwerts finanzieren. Wie die Hypothekenfinanzierung für nicht ansässige Käufer tatsächlich funktioniert, erkläre ich in einem separaten Beitrag.
Jede Immobilie ist anders, und der steuerliche Wert kann über dem tatsächlich gezahlten Preis liegen, sodass die obigen Zahlen eine Orientierung und kein verbindliches Angebot sind. Am schnellsten erhalten Sie Ihre eigene Zahl, wenn Sie Ihren Zielpreis durch meinen kostenlosen Kostenrechner laufen lassen: Er zeigt Ihnen die IMT und Ihre gesamten Nebenkosten in etwa zwei Minuten.
Die drei Auswege aus den 7,5%
Der einheitliche Satz ist nicht immer endgültig. Das Gesetz sieht drei Situationen vor, in denen Sie ihn entweder vermeiden oder sich die Differenz von der Steuerbehörde zurückerstatten lassen können.
Der erste Weg ist die Residenz. Wenn Sie am Tag des Kaufs bereits portugiesischer Steuerresident sind oder es innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf werden, fallen Sie zurück auf die normalen progressiven Sätze. Für Kunden, die jetzt kaufen und innerhalb weniger Jahre tatsächlich umziehen, ist dies der saubere Weg.
Der zweite Weg ist die Langzeitvermietung. Wenn Sie die Immobilie zu einer moderaten Miete vermieten, gedeckelt bei 2.300 € im Monat, den Mietvertrag innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf unterzeichnen und sie innerhalb der ersten fünf Jahre mindestens 36 Monate lang vermietet halten, können Sie sich die Differenz zurückholen. Das passt zu einem Investor, weniger zu jemandem, der die Immobilie für die eigenen Sommer frei halten möchte.
Der dritte Weg ist eng gefasst: die Ausübung eines portugiesischen öffentlichen Amtes. Für die meisten Leser wird das nicht gelten, aber es existiert.
Der Teil, der wirklich hilft: Anreize für die Vermietung
Wenn Sie zur Vermietung statt zur Eigennutzung kaufen, ist dieses Paket wirklich großzügig. Die Einkommensteuer für Vermieter bei Langzeitvermietungen sinkt von 25% auf 10% für Mieten bis 2.300 € im Monat, festgeschrieben bis 2029. Einheiten, die unterhalb dieser Schwelle vermietet werden, sind zudem von der Vermögensteuer AIMI befreit, und der Bau oder die Renovierung eines Objekts in dieser Kategorie unterliegt 6% statt 23% Mehrwertsteuer.
Zählt man das alles zusammen, sieht die Rechnung für eine Langzeitvermietung in der Westalgarve ganz anders aus als noch vor einem Jahr. Es ist das klarste Signal, das die Regierung seit Jahren gesendet hat: Wer eine Immobilie in den Langzeitmarkt gibt, wird vom Steuersystem belohnt. Das ist auch der Grund, warum der Vermietungsweg zugleich Ihr Ausweg aus der IMT von 7,5% ist.
Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken
Es gibt hier eine neue Vergünstigung bei der Kapitalertragsteuer, und sie ist breiter gefasst als die alte Regel. Bisher entgingen Sie der IRS auf den Gewinn nur, wenn Sie den Erlös in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestiert haben.
Ab 2026 gilt die Befreiung auch für den Verkauf einer Zweitwohnung oder eines Ferienobjekts, nicht nur für Ihren Hauptwohnsitz, sofern Sie den Erlös in eine portugiesische Immobilie reinvestieren, die Sie langfristig zu einer moderaten Miete von höchstens 2.300 € im Monat vermieten. Das Reinvestitionsfenster reicht von 24 Monaten vor dem Verkauf bis 36 Monate danach, und eine teilweise Reinvestition führt zu einer teilweisen Befreiung.
Der Haken liegt darin, was Sie mit dem Geld tun müssen. Um die Vergünstigung zu behalten, müssen Sie zum Langzeitvermieter werden: Die Immobilie muss zu höchstens 2.300 € vermietet bleiben und für den vorgeschriebenen Zeitraum vermietet sein, im Wesentlichen 36 Monate innerhalb der ersten fünf Jahre, und die Befreiung wird samt Zinsen zurückgefordert, wenn Sie die Bedingungen brechen oder vorzeitig verkaufen. Sie belohnt also einen Verkäufer, der Kapital zurück in den Langzeitvermietungsmarkt lenkt, nicht jemanden, der sich vollständig aus Immobilien zurückzieht. Sie gilt ausschließlich für Reinvestitionen in Portugal, und nicht ansässige Personen sollten die Anspruchsberechtigung mit einem Steuerberater klären, bevor sie sich darauf verlassen.
Meine ehrliche Einschätzung
Für Portugals Wohnungsproblem weist dieses Paket in eine sinnvolle Richtung. Das eigentliche Problem des Landes ist ein zu geringes Angebot und zu viel Bestand, der in die kurzfristige Ferienvermietung gedrängt wird, und die Steuersenkungen für Vermieter zusammen mit einem schnelleren Bauprozess gehen beide Probleme an. Der Diagnose würde ich nicht widersprechen.
Doch „gut für den Markt” und „gut für einen nicht ansässigen Ferienkäufer” sind nicht dasselbe. Die IMT von 7,5% wird als Maßnahme gegen Spekulation dargestellt, ist mechanisch betrachtet jedoch eine Steuer auf ausländische Nachfrage, und die Ersten, die sie trifft, sind genau die Lifestyle-Käufer, mit denen ich jede Woche arbeite. Ob sie die Preise abkühlt oder nur dieses eine Segment, ist eine offene Frage. Die eigentlichen Stabilisatoren in diesem Gesetz sind die angebotsseitigen Maßnahmen, nicht der Zuschlag.
Mein Rat ist deshalb praktisch, nicht politisch. Wenn Sie eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen und weder umziehen noch vermieten werden, sind die zusätzlichen Kosten real und Sie sollten sie einplanen. Und weil der Stichtag ungeklärt ist, sollten Sie nicht davon ausgehen, dass Sie bis September Zeit haben. Klären Sie die aktuelle Rechtslage mit einem Anwalt, bevor Sie ein Angebot abgeben. Wenn Sie zur Vermietung kaufen oder wirklich hierher umziehen, bietet Ihnen dasselbe Gesetz einen Weg daran vorbei und bessere Konditionen, als Käufer letztes Jahr hatten.
Häufig gestellte Fragen
Gilt die IMT von 7,5% auch für EU-Bürger?
Ja. Die Regel richtet sich nach dem Steuerwohnsitz, nicht nach der Staatsangehörigkeit. Ein EU-Käufer, der kein portugiesischer Steuerresident ist, zahlt daher denselben einheitlichen Satz von 7,5% wie ein Käufer von außerhalb der EU. Ausgenommen sind lediglich portugiesische Auswanderer.
Wie kann ich die neue IMT von 7,5% in Portugal vermeiden?
Es gibt zwei realistische Wege. Werden Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf portugiesischer Steuerresident, gelten wieder die normalen progressiven Sätze. Oder Sie vermieten die Immobilie langfristig zu einer moderaten Miete von bis zu 2.300 € im Monat, unterzeichnen den Mietvertrag innerhalb von sechs Monaten und halten sie innerhalb von fünf Jahren mindestens 36 Monate lang vermietet, um sich die Differenz zurückzuholen. Ich bespreche mit meinen Kunden, welcher Weg zu ihren Plänen passt, bevor wir ein Angebot abgeben.
Ab wann gilt die IMT von 7,5%?
Der Stichtag ist tatsächlich umstritten. Das Gesetz wurde am 20. Mai 2026 veröffentlicht, und die Regierung hat das Paket um den 1. September 2026 herum gerahmt, doch die Kammer der vereidigten Buchhalter liest diesen Satz so, dass er bereits seit Ende Mai 2026 in Kraft ist, da der Artikel keine Übergangsregelung enthält. Solange die Steuerbehörde dies nicht bestätigt, sollten Sie davon ausgehen, dass er bereits gelten könnte, und die aktuelle Rechtslage prüfen, bevor Sie unterschreiben.
Zahle ich bei einer teuren Immobilie in Lagos mehr IMT?
Nicht unbedingt. Oberhalb von rund 1,15 Mio. € zahlen portugiesische Residenten bereits einen einheitlichen Satz von 7,5%, sodass ein nicht ansässiger Käufer auf diesem Niveau dasselbe zahlt wie alle anderen. Am stärksten wirkt sich der Zuschlag zwischen 300.000 € und 700.000 € aus, dem typischen Bereich für Ferienimmobilien.
Kann ich die Kapitalertragsteuer vermeiden, wenn ich verkaufe und reinvestiere?
Ja, und ab 2026 ist die Regelung weiter gefasst als zuvor: Sie umfasst jetzt auch den Verkauf einer Zweitwohnung oder eines Ferienobjekts, nicht nur Ihren Hauptwohnsitz. Bedingung ist, dass Sie den Erlös in eine portugiesische Immobilie reinvestieren, die langfristig zu höchstens 2.300 € im Monat vermietet wird, innerhalb des Zeitfensters von 24 Monaten vor bis 36 Monaten nach dem Verkauf, und dass Sie sie für den vorgeschriebenen Zeitraum vermietet halten. Die Vergünstigung wird samt Zinsen zurückgefordert, wenn Sie die Bedingungen brechen. Sie eignet sich daher für Verkäufer, die Langzeitvermieter werden möchten, statt vollständig auszusteigen.
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