Nee. Per 21 oktober 2026 is er in Portugal geen wet, wetsvoorstel of regeringsplan om buitenlandse vastgoedkopers te verbieden of te beperken. Het enige verbod dat op tafel ligt, is het voorstel van een studentenfederatie dat op 20 oktober naar het parlement is gestuurd. Wat voor niet-ingezetenen al wel geldt, is een vast tarief van 7,5% IMT.
De koppen uit Lissabon en Porto verspreiden zich snel, en de vraag die erop volgt is altijd dezelfde. Als u een Britse of Amerikaanse koper bent die een tweede woning zoekt in Lagos, ergens tussen 500.000 en 900.000 euro, dan leest u hier wat er werkelijk is gebeurd, wat echt is en wat ik eraan zou doen.
Wat er gebeurde bij de woonprotesten in Portugal in oktober 2026
Het was een gespannen week. De politie ruimde op maandag 12 oktober in een operatie bij het ochtendgloren een tentenkamp van woonactivisten in Porto, en een woonprotest op 15 oktober trok duizenden mensen na botsingen met de politie. Op zaterdag 17 oktober vulde CGTP, de grootste vakbond van Portugal, een van de hoofdlanen van Lissabon met wat zij “vele tienduizenden” mensen noemde die protesteerden tegen de woonkosten en de kosten van levensonderhoud.
De woede is echt en de cijfers erachter zijn niet omstreden. Volgens Reuters zijn de huizenprijzen in Portugal sinds 2017 meer dan verdubbeld, zijn de huurprijzen bij nieuwe contracten bijna verdubbeld en bedroeg de inflatie in september 3,6%. De lonen hebben dat niet bijgehouden.
Dit is het deel dat voor u telt: in de verslagen over de marsen staat een verbod op buitenlandse kopers niet onder de eisen, en de reactie van de regering gaat de andere kant op. De minister van Parlementaire Zaken, Carlos Abreu Amorim, zei dat de regering “niet zal zwichten voor geroep van de straat”. Premier Luís Montenegro verdedigde een aanbodgericht beleid: een doel van 59.000 gebouwde of gerenoveerde woningen onder het herstelplan, snellere planningsregels, een vrijstelling van IMT en zegelrecht voor starters tot 35 jaar en een staatsgarantie op hypotheken voor jonge kopers. Geen van die maatregelen richt zich op buitenlanders.
Gaat Portugal buitenlandse vastgoedkopers beperken na de woonprotesten van 2026?
Niet in enige vorm die vandaag bestaat. Het enige concrete verbodsvoorstel kwam op 20 oktober van de Porto Academic Federation of Students (FAP). Die stuurde de partijen in het parlement een pakket met onder meer een tijdelijk verbod voor niet-ingezetenen om woningen te kopen, vooral in de gemeenten met de meeste druk. Het verwijst naar Canada en naar regels in Oostenrijk, Malta, Slovenië, Griekenland en Polen als precedent.
Lees dat zorgvuldig. Het is een voorstel van een studentenorganisatie, geen wetsvoorstel, en geen enkele partij heeft het overgenomen. Hetzelfde pakket vraagt ook om inkomstenbelastingverlichting voor verhuurders bij permanente verhuur, een aftrek van hypotheekrente en een nationaal programma voor modulaire bouw. De federatie zelf stelt dat huurplafonds het aanbod verkleinen. Het is een brede wensenlijst, en het verbod is er één regel in.
Dit is wat echt is, naast elkaar:
| Maatregel | Status op 21 okt 2026 | Wat het betekent voor een niet-ingezeten koper in Lagos |
|---|---|---|
| Vast tarief van 7,5% IMT voor niet-ingezetenen | Van kracht sinds mei 2026 | Geldt nu voor u. Op een tweede woning van 700.000 euro is dat 52.500 euro aan IMT |
| Golden Visa via vastgoed | Gesloten sinds oktober 2023 | Een woning kopen geeft geen verblijfsroute meer |
| EU Affordable Housing Act | Voorstel van de Commissie, geen wet | Zou gemeenten in “gebieden met woondruk” de aankoop van tweede woningen kunnen laten beperken, alleen voor vastgoed dat is gekocht nadat een maatregel van kracht is geworden |
| Verbod van FAP op aankoop door niet-ingezetenen | Studentenvoorstel op 20 okt naar de partijen gestuurd | Geen wetsvoorstel, geen stemming, geen datum. Er verandert vandaag niets voor u |
| Woonpakket van de regering | Wordt uitgerold | Aanbodgericht en gericht op jonge inwoners. Geen maatregelen voor buitenlandse kopers |
Waarom een landelijk verbod moeilijker is dan de koppen doen vermoeden
Ten eerste ondersteunen de gegevens het verhaal niet dat buitenlanders de nationale markt aandrijven. Cijfers van INE voor 2025 tonen dat kopers met een fiscaal adres buiten Portugal 8.471 woningen kochten, slechts 5% van de 169.812 woningen die landelijk werden verkocht. Dat aantal is nu drie jaar op rij gedaald, met 13,3% ten opzichte van 2024.
De Algarve is anders, en ik ga dat niet ontkennen. Niet-ingezeten kopers kochten hier in 2025 20,1% van de verkochte woningen en 31,3% van de waarde. Juist daarom is een regionale beperking plausibeler dan een landelijke, en daarom is het EU-voorstel, dat gebied voor gebied werkt, het voorstel dat ik werkelijk in de gaten houd.
Ten tweede, de wet. Elke Portugese regel die kopers onderscheidt naar waar zij wonen, botst rechtstreeks met de EU-regels over het vrije verkeer van kapitaal. Daarom werken de Europese voorbeelden die de studenten aanhalen meestal met vergunningen, verblijfstoetsen of regionale uitzonderingen in plaats van een algeheel verbod. Canada kon zijn verbod in 2023 gewoon bij wet invoeren en tot 2027 verlengen. Portugal kan dat niet op eigen houtje. Spanje is de dichtstbijzijnde vergelijking: de regering lanceerde in 2025 het idee van een belasting van 100% op kopers van buiten de EU, en per begin 2026 was die niet goedgekeurd.
Ten derde beschermt het EU-voorstel mensen die al hebben gekocht. Zoals ik behandelde in mijn uiteenzetting over de EU Affordable Housing Act, zou elke beperking op aankoop alleen gelden voor vastgoed dat is gekocht nadat de maatregel van kracht is geworden. En het is nog altijd een voorstel dat zijn weg door Brussel zoekt.
Wat ik zou doen als u een tweede woning in Lagos koopt
Mijn eerlijke inschatting: de protesten verhogen de politieke temperatuur, maar hebben geen enkele regel opgeleverd die verandert wat een Britse of Amerikaanse koper dit jaar in Lagos kan doen. De fiscale kant is al verschoven, en daar gaat uw geld heen.
- Begroot de 7,5% IMT, niet een verbod. Het vaste tarief voor niet-ingezetenen is de verandering die kopers nu echt geld kost. Mijn uiteenzetting over de Staatsbegroting 2027 laat zien dat het niet-ingezetenen 0 euro bespaart. Reken uw cijfers door in de calculator voor aankoopkosten.
- Haast u niet om een deadline te halen die niet bestaat. Wie u zegt deze maand te tekenen “vóór het verbod”, verkoopt urgentie, geen feiten.
- Denk na over het moment van verblijf. Als u van plan bent naar Lagos te verhuizen in plaats van er te logeren, beïnvloedt het moment waarop u inwoner wordt de belasting die u bij aankoop betaalt. Laat dat door een advocaat beantwoorden vóór de CPCV.
- Koop met een lange blik. Het echte politieke risico in de Algarve zit bij de vergunningverlening voor kortetermijnverhuur, niet bij eigendom. Prijs het pand eerst als woning en pas daarna als huurobject.
Wilt u het hele proces uitgelegd zien, van NIF tot notaris, begin dan met mijn gids voor het kopen van een woning in Lagos als buitenlander. Als u hier al bezit en zich afvraagt wat de ophef betekent voor de waarde van uw woning, bekijk dan wat die vandaag waard is met de SunnySteve-schatting.
Dit is een marktvisie, geen juridisch advies. Regels kunnen in een verhit politiek jaar snel veranderen, dus bevestig uw eigen positie bij een Portugese advocaat voordat u zich verbindt.
Veelgestelde vragen
Verbiedt Portugal in 2026 buitenlanders om vastgoed te kopen?
Nee. Er is in oktober 2026 geen wet, wetsvoorstel of regeringsplan om buitenlandse kopers in Portugal te verbieden. Het enige verbodsidee is een voorstel dat de Porto Academic Federation of Students op 20 oktober naar de partijen in het parlement stuurde en dat geen enkele partij heeft overgenomen.
Kunnen Amerikanen en Britten nog vastgoed kopen in Portugal?
Ja. Amerikanen en Britten kunnen in Portugal vastgoed in volle eigendom kopen met een NIF-belastingnummer, op dezelfde juridische voet als Portugese kopers. Het belangrijkste verschil sinds mei 2026 is fiscaal: niet-ingezetenen betalen een vast tarief van 7,5% IMT op de aankoop van woningen.
Zou een verbod op buitenlandse kopers gevolgen hebben voor mensen die al een woning in de Algarve bezitten?
Niets van wat nu op tafel ligt zou dat hebben. Het voorstel voor de EU Affordable Housing Act staat alleen beperkingen toe op vastgoed dat is gekocht nadat een lokale maatregel van kracht is geworden, dus bestaande eigenaren zijn beschermd. Het studentenvoorstel noemt bestaande eigenaren helemaal niet, en het is geen wetsvoorstel.
Moet ik nu in Lagos kopen voordat de regels veranderen?
Koop wanneer het pand en de cijfers kloppen, niet om een deadline te halen. Aan geen enkele beperking voor buitenlandse kopers hangt een datum. De kost die echt is veranderd is de 7,5% IMT voor niet-ingezetenen, dus neem die vanaf het eerste bezoek mee in uw budget.
Zoekt u in Lagos of de West-Algarve en wilt u een duidelijk antwoord over wat voor u geldt? Vertel me wat u zoekt en ik neem persoonlijk contact met u op.
