Ik krijg voortdurend een variant van dezelfde vraag van klanten die hier op dit moment bouwen of renoveren: geldt het nieuwe Portugese btw-tarief van 6% eigenlijk ook voor mij? Dat is een terechte vraag, want het kopcijfer wordt vaak herhaald en de kleine lettertjes veel minder. Hier zijn die kleine lettertjes, in gewone taal, voor iedereen die een woning bouwt of renoveert in Lagos of Praia da Luz.
Wat er is veranderd: het nieuwe Portugese btw-tarief van 6% op bouwwerken
Sinds 1 juli 2026 past Portugal een verlaagd btw-tarief van 6% toe op in aanmerking komende bouw- en renovatiecontracten, in plaats van het normale tarief van 23%. Het tarief geldt voor de empreitada, dus de bouwprestatie van de aannemer zelf, en niet voor materialen die u apart bij een bouwmaterialenhandel koopt. Vormen de materialen meer dan 20% van de totale contractwaarde, dan geldt het verlaagde tarief niet. De korting is dus vooral bedoeld voor arbeidsintensieve bouw- en renovatiecontracten en niet voor een boodschappenlijst met materialen in eigen beheer.
Voor een Britse of Ierse koper die via de CLT-route (Construção Leve Tradicional) bouwt of een oudere rijwoning in Lagos renoveert, is dat onderscheid belangrijk. De factuur van uw aannemer voor de bouw zelf mag 6% btw dragen. Een aparte aankoop van tegels of een keuken bij een detailhandelaar niet.
Geldt het nieuwe btw-tarief van 6% voor uw bouwproject in de Algarve?
Ja, maar alleen als aan alle onderstaande voorwaarden is voldaan. De woning moet uw eigen permanente hoofdverblijf worden en minstens 12 maanden bewoond zijn. De waarde van de opgeleverde woning moet onder 660.982 euro blijven. De werkzaamheden moeten starten tussen 25 september 2025 en 31 december 2029, waarbij de btw zelf uiterlijk op 31 december 2032 verschuldigd is. Ook particuliere opdrachtgevers die rechtstreeks een aannemer inschakelen kunnen in aanmerking komen en daarna teruggaaf van het btw-verschil aanvragen.
Die combinatie past bij een specifieke en veelvoorkomende klant van mij: een Brits of Iers echtpaar in de vijftig of zestig, dat in Lagos of Praia da Luz een woning van 500.000 tot 650.000 euro bouwt of renoveert als de plek waar zij daadwerkelijk gaan wonen, en niet als vakantieappartement dat zij twee keer per jaar bezoeken.
Wat hier niet onder valt
Hier moet ik de verwachtingen temperen, want een aanzienlijk deel van mijn kopers bouwt geen hoofdverblijf. Het verlaagde tarief sluit tweede woningen en vakantiewoningen, commercieel of beroepsmatig gebruik en elke woning die na de bouw van bestemming verandert uitdrukkelijk uit. Huurinkomsten vormen een aparte uitzondering: langdurige verhuur komt alleen in aanmerking voor het verlaagde tarief als de maandhuur onder 2.300 euro blijft, en dat is een regel voor huurwoningen, geen route voor vakantieverhuur of een eenheid in Alojamento Local.
Bouwt u een tweede woning in Burgau of Salema die u twee maanden per jaar gebruikt, dan blijft op uw bouwcontract gewoon 23% btw van toepassing. Ik vertel dat een klant liever meteen dan hem een budget te laten opstellen rond een korting die hij niet krijgt.
Wat het verschil van 17 punten daadwerkelijk in euro’s betekent
Neem een in aanmerking komend project met 300.000 euro aan in aanmerking komende contractwaarde, een realistisch bedrag voor een middelgrote zelfbouw in de regio Lagos, exclusief de grond. Bij 23% btw draagt die bouwfactuur ongeveer 69.000 euro aan btw. Bij 6% is dat ongeveer 18.000 euro. Dat is een verschil van circa 51.000 euro dat in uw bouwbudget blijft in plaats van naar de btw te gaan, alleen al op het bouwcontract.
Zie dat als een illustratie van de orde van grootte, niet als een offerte. Uw werkelijke in aanmerking komende contractwaarde, de verhouding tussen materiaal en arbeid en de facturatie van uw specifieke aannemer bepalen het echte bedrag. Ik laat het in aanmerking komende bedrag altijd bevestigen door uw accountant of door de belastingadviseur van de aannemer, voordat u er in een budget op vertrouwt.
Weegt u dit af tegen de volledige tijdlijn van een zelfbouw, dan heb ik de praktische kant van dat proces beschreven in Bouw in één jaar een villa in de Algarve met CLT. Deze btw-wijziging is de laag belastingbesparing bovenop diezelfde route.
Veelgestelde vragen
Geldt het btw-tarief van 6% ook als ik een bestaande woning in Lagos koop?
Nee. Het verlaagde tarief geldt alleen voor nieuwbouw- of renovatiecontracten, voor de empreitada zelf. De aankoop van een reeds opgeleverde bestaande woning is een vastgoedaankoop en geen bouwcontract, en valt dus helemaal buiten deze btw-wijziging.
Kan ik het btw-tarief van 6% gebruiken voor een vakantiewoning in de Algarve?
Nee. Het verlaagde tarief is beperkt tot een woning die uw eigen permanente hoofdverblijf wordt en minstens 12 maanden bewoond is. Een tweede woning of vakantiewoning in Burgau, Salema of elders in de West-Algarve blijft voor het bouwcontract op het normale btw-tarief van 23%.
Wat gebeurt er als mijn bouwproject in de Algarve meer dan 660.982 euro kost?
Overschrijding van de grens van 660.982 euro op de waarde van de opgeleverde woning leidt tot een verplichte correctie: u bent dan het verschil van 17 punten tussen 6% en 23% btw alsnog verschuldigd. Begroot met een marge onder de grens als u zekerheid wilt, en laat de kostenraming van uw aannemer controleren voordat u tekent.
Geldt de btw van 6% voor CLT-zelfbouwprojecten in Lagos?
Ja, particuliere opdrachtgevers die rechtstreeks een aannemer inschakelen voor een bouw in CLT-stijl kunnen in aanmerking komen en daarna teruggaaf van het btw-verschil aanvragen, mits de opgeleverde woning uw hoofdverblijf is en onder de waardegrens blijft. Het werkt naast het gebruikelijke CLT-bouwproces, het vervangt dat niet.
Klaar om uw bouw of renovatie in de Algarve meteen goed aan te pakken? Vertel me wat u zoekt en ik help u uitzoeken of uw project in aanmerking komt.
Verder lezen
Meer over belastingen, recht en verblijf in Portugal:
Doe mee aan de discussie