Van klanten die hier op dit moment bouwen of renoveren krijg ik steeds een variant van dezelfde vraag: geldt het nieuwe Portugese btw-tarief van 6% eigenlijk voor mij? Dat is een terechte vraag, want het cijfer uit de krantenkoppen wordt vaak herhaald en de kleine lettertjes veel minder. Hier zijn die kleine lettertjes, in gewone taal, voor iedereen die in Lagos of Praia da Luz een woning bouwt of renoveert.
Wat er is veranderd: het nieuwe Portugese btw-tarief van 6% op bouw
Sinds 1 juli 2026 past Portugal een verlaagd btw-tarief van 6% toe op in aanmerking komende bouw- en renovatiecontracten, in plaats van het normale tarief van 23%. Het tarief geldt voor de empreitada, dus voor de bouwdienst van de aannemer zelf, niet voor materialen die u apart bij een bouwmaterialenhandel koopt. Maken materialen meer dan 20% van de totale contractwaarde uit, dan geldt het verlaagde tarief niet. De korting is dus echt gericht op arbeidsintensieve bouw- en renovatiecontracten en niet op een boodschappenlijstje met materialen voor doe-het-zelvers.
Voor een Britse of Ierse koper die via de CLT-route (Construção Leve Tradicional) bouwt of een ouder herenhuis in Lagos renoveert, is dat onderscheid belangrijk. De factuur van uw aannemer voor de bouw zelf kan 6% btw dragen. Een aparte aankoop van tegels of een keuken bij een winkelleverancier niet.
Geldt het nieuwe Portugese btw-tarief van 6% voor uw bouwproject in de Algarve?
Ja, maar alleen als aan alle volgende voorwaarden is voldaan. De woning moet uw eigen permanente verblijfplaats worden en minstens 12 maanden bewoond zijn. De waarde van de afgewerkte woning moet onder EUR 660,982 blijven. De werkzaamheden moeten beginnen tussen 25 september 2025 en 31 december 2029, waarbij de btw zelf uiterlijk op 31 december 2032 verschuldigd is. Ook particuliere bouwers die rechtstreeks een aannemer inschakelen komen in aanmerking en kunnen daarna teruggave van het btw-verschil aanvragen.
Die combinatie past bij een specifiek en veelvoorkomend type klant van mij: een Brits of Iers echtpaar van in de 50 of 60, dat in Lagos of Praia da Luz een woning van EUR 500,000 tot EUR 650,000 bouwt of renoveert als de plek waar zij ook echt gaan wonen, niet als vakantieappartement dat zij twee keer per jaar bezoeken.
Wat hier niet onder valt
Hier moet ik de verwachtingen bijstellen, want een aanzienlijk deel van mijn kopers bouwt geen hoofdwoning. Het verlaagde tarief sluit tweede woningen en vakantiewoningen, commercieel of professioneel gebruik en elke woning die na de bouw van bestemming verandert uitdrukkelijk uit. Huurinkomsten vormen een aparte uitzondering: langdurige verhuur komt alleen in aanmerking voor het verlaagde tarief als de maandhuur onder EUR 2,300 blijft, en dat is een regel voor huurwoningen, geen route voor vakantieverhuur of een Alojamento Local-eenheid.
Bouwt u in Burgau of Salema een tweede woning die u twee maanden per jaar gebruikt, dan geldt voor uw bouwcontract nog steeds de normale btw van 23%. Ik zeg dat een klant liever meteen dan dat hij zijn budget bouwt rond een korting die hij niet krijgt.
Wat het verschil van 17 punten werkelijk betekent in euro
Neem een in aanmerking komend bouwproject met EUR 300,000 aan in aanmerking komende bouwcontractwaarde, een realistisch bedrag voor een middelgrote zelfbouw in de omgeving van Lagos zodra de grond eruit is gerekend. Bij 23% btw draagt die bouwrekening ongeveer EUR 69,000 aan btw. Bij 6% is dat ongeveer EUR 18,000. Dat is een verschil van ongeveer EUR 51,000 dat in uw bouwbudget blijft in plaats van naar de btw te gaan, en dan alleen al op het bouwcontract.
Beschouw dat als een indicatie van de orde van grootte, niet als een offerte. Uw werkelijke in aanmerking komende contractwaarde, de verhouding tussen materiaal en arbeid en de manier waarop uw aannemer factureert verschuiven het echte bedrag. Ik zou het in aanmerking komende bedrag altijd door uw accountant of door de belastingadviseur van de aannemer laten bevestigen voordat u er in een budget op vertrouwt.
Weegt u dit af tegen de volledige planning van een zelfbouw, dan heb ik de praktische kant van dat proces beschreven in Bouw in één jaar een villa in de Algarve met CLT. Deze btw-wijziging is de laag belastingbesparing bovenop diezelfde route.
En als bouwen nog niet vaststaat en u het nog afweegt tegen het simpelweg kopen van iets dat al af is: de echte afwegingen rond kosten en risico heb ik uiteengezet in Nieuwbouw of bestaande bouw in de Algarve: wat kunt u het beste kopen?
Veelgestelde vragen
Geldt het btw-tarief van 6% als ik in Lagos een bestaande woning koop?
Nee. Het verlaagde tarief geldt alleen voor bouwcontracten voor nieuwbouw of renovatie, de empreitada zelf. De aankoop van een al afgewerkte bestaande woning is een vastgoedaankoop en geen bouwcontract, dus deze btw-wijziging raakt die aankoop helemaal niet.
Kan ik het btw-tarief van 6% gebruiken voor een vakantiewoning in de Algarve?
Nee. Het verlaagde tarief is beperkt tot een woning die uw eigen permanente verblijfplaats wordt en minstens 12 maanden bewoond is. Een tweede woning of vakantiewoning in Burgau, Salema of waar dan ook in de Westelijke Algarve blijft voor het bouwcontract op de normale btw van 23%.
Wat gebeurt er als mijn bouwproject in de Algarve meer kost dan EUR 660,982?
Overschrijding van de grens van EUR 660,982 op de waarde van de afgewerkte woning leidt tot een verplichte herziening, wat betekent dat u het verschil van 17 punten tussen 6% en 23% btw alsnog verschuldigd bent. Begroot met marge onder de grens als u zekerheid wilt, en laat de kostenraming van uw aannemer controleren voordat u tekent.
Geldt de btw van 6% voor CLT-zelfbouwprojecten in Lagos?
Ja, particuliere bouwers die rechtstreeks een aannemer inschakelen voor een bouw in CLT-stijl kunnen in aanmerking komen en daarna teruggave van het btw-verschil aanvragen, mits de afgewerkte woning uw hoofdverblijf is en onder de waardegrens blijft. Het loopt naast het gebruikelijke CLT-bouwproces, het vervangt dat niet.
Klaar om uw bouw- of renovatieproject in de Algarve goed aan te pakken? Vertel mij wat u zoekt en ik help u uitzoeken of uw project in aanmerking komt.
Verder lezen
Meer over belastingen, recht en verblijf in Portugal:
