Pour trouver un agent immobilier de confiance à Lagos, vérifiez la licence AMI de l’agence sur le site de l’IMPIC, puis évaluez la personne : son expérience en Algarve, ses ventes récentes dans votre gamme de prix, et sa volonté de vous dire ce qui ne va pas dans un bien.
La semaine dernière, j’ai commencé à travailler avec un couple français qui venait d’arriver à Lagos. En cinq minutes, ils m’ont dit ce qu’ils pensaient de ma profession : « Les agents immobiliers vous disent seulement ce qu’il faut pour vendre, conclure l’affaire et toucher leur argent. »
Je n’ai pas discuté. Beaucoup d’acheteurs ont gagné cette méfiance ailleurs. Je leur ai dit que les choses fonctionnent un peu différemment ici. Lagos est une petite communauté. Je les reverrai au marché, à la plage, au dîner d’un ami. Ce que je veux, c’est leur confiance, pas une signature rapide. S’ils sont assez satisfaits pour me recommander à leurs amis, cela vaut bien plus pour moi qu’une vente isolée. Mon honnêteté est mon atout. Les relations de long terme gagnent toujours.
Mais vous ne devriez pas avoir à croire un agent sur parole, moi y compris. Voici comment vérifier.
Comment trouver un agent immobilier de confiance à Lagos, au Portugal ?
Commencez par le seul point que la loi contrôle, puis faites vous-même la partie qu’elle ne contrôle pas. Le Portugal délivre des licences aux agences immobilières, et non aux consultants individuels qui y travaillent. L’agence doit donc être légale, et la personne en face de vous doit mériter votre confiance par son propre parcours.
Étape 1 : vérifier la licence AMI sur impic.pt
Toute agence qui opère légalement au Portugal détient une licence AMI (Licença de Mediação Imobiliária) délivrée par l’IMPIC. Le numéro doit figurer sur le site de l’agence, dans ses annonces et dans ses contrats. Vous pouvez le vérifier vous-même en deux minutes sur la recherche publique de l’IMPIC sur les agences titulaires d’une licence. Pas de numéro AMI, ou un numéro qui ne correspond pas au nom de la société : la conversation s’arrête là.
Gardez à l’esprit ce que ce numéro vous apprend, et ce qu’il ne vous apprend pas. Il prouve que la société est légitime. Il ne dit rien du consultant, car au Portugal, la personne n’a besoin d’aucun examen ni d’aucune qualification. J’ai expliqué pourquoi c’est important dans N’importe qui peut devenir agent immobilier au Portugal.
Étape 2 : évaluer la personne, pas le logo
Une grande enseigne peut vous attribuer un consultant avec vingt ans de transactions ou quelqu’un qui a débuté le mois dernier. Voici les questions que je poserais à n’importe quel agent à Lagos, moi y compris :
| Question à poser | À quoi ressemble une bonne réponse | Signal d’alarme |
|---|---|---|
| Depuis combien de temps travaillez-vous dans l’immobilier, et en Algarve ? | Un nombre d’années précis, et les villes qu’ils connaissent réellement | Du vague, ou « tout le Portugal » |
| Combien de ventes avez-vous conclues personnellement ces deux dernières années, et à quels prix ? | Un nombre et une gamme de prix proche de la vôtre | Uniquement les totaux de l’agence |
| Qui vous rémunère sur cet achat, et qui représentez-vous ? | Une réponse directe, par écrit si vous le demandez | « Ne vous inquiétez pas de cela » |
| Qu’est-ce qui ne va pas dans ce bien ? | De vrais problèmes : autorisations, humidité, bruit de la route, documents manquants | « Rien, il est parfait » |
| Pouvez-vous me détailler dès maintenant les frais d’achat ? | L’IMT, le droit de timbre, le notaire et l’avocat, sans avoir à chercher | « Votre avocat vous expliquera » |
| Puis-je parler à deux anciens clients ? | Des noms et des numéros, volontiers | Uniquement des avis en ligne |
La quatrième question est celle qui compte le plus à mes yeux. Un agent qui vous dit ce qui ne va pas dans une maison, même si cela lui coûte la vente, est un agent que vous pouvez croire lorsqu’il affirme qu’une maison convient.
Agent acheteur ou agent du vendeur : quelle différence au Portugal ?
C’est un point que la plupart des acheteurs venus de l’étranger ne réalisent pas. Au Portugal, c’est généralement le vendeur qui paie la commission, habituellement environ 5 % plus 23 % de TVA, et l’agent qui détient l’annonce a signé un contrat de médiation avec le vendeur. Cet agent peut être aimable, serviable et honnête, mais son contrat est avec l’autre côté de la transaction.
Un agent acheteur fonctionne à l’inverse. Il cherche pour vous auprès de plusieurs agences et de vendeurs particuliers, vérifie ce que l’agent du vendeur ne dira pas spontanément, et négocie de votre côté de la table. Cela inclut les biens vendus discrètement, que j’aborde dans comment les acheteurs accèdent aux biens off-market en Algarve.
| Agent du vendeur | Agent acheteur | |
|---|---|---|
| Le contrat est conclu avec | Le vendeur | Vous, l’acheteur |
| Généralement payé par | Le vendeur, sur le prix de vente | Une part de la commission du vendeur, ou des honoraires convenus avec vous |
| Biens présentés | Principalement les annonces de leur propre agence | Tout bien sur le marché qui correspond à votre cahier des charges |
| Négocie pour | Le meilleur prix pour le vendeur | Le meilleur prix et les meilleures conditions pour vous |
| Vous dit ce qui ne va pas | Si vous le demandez, et s’il le sait | C’est son métier |
Aucun des deux modèles n’est malhonnête. L’essentiel est de savoir auquel vous avez affaire, afin de savoir dont les intérêts sont protégés quand la discussion sur le prix commence. Si vous voulez savoir ce que vaut réellement un bien avant cette discussion, faites-le passer par l’estimation gratuite de SunnySteve.
Pourquoi la réputation compte davantage à Lagos que dans une grande ville
Lagos, Praia da Luz et Burgau sont de petits endroits avec une importante communauté internationale, et les gens parlent. Un acheteur qui se sent trompé le dit à ses voisins, à son groupe de padel et au prochain couple qui demande une recommandation. Le bouche-à-oreille est la façon dont la plupart des agents d’ici développent leur activité, ce qui donne à un bon agent toutes les raisons d’être franc avec vous.
C’est aussi pourquoi je préfère perdre une vente plutôt que d’en gagner une mal. J’ai 25 ans d’expérience dans l’immobilier et je vis en Algarve depuis huit d’entre eux. Les clients dont j’ai encore des nouvelles des années plus tard sont ceux à qui j’ai dit ce qu’ils ne voulaient pas entendre. Si vous déménagez avec des enfants, le guide des écoles de Lagos est un bon exemple du travail préparatoire qu’un bon agent devrait vous aider à faire avant de choisir une rue, et non après.
Questions fréquentes
Pouvez-vous m’aider à trouver des agents immobiliers haut de gamme spécialisés dans l’immobilier portugais ?
Commencez par les agences dont vous pouvez vérifier la licence AMI sur le site de l’IMPIC, puis présélectionnez des agents qui peuvent justifier de ventes récentes dans votre gamme de prix et votre secteur. Dans l’Algarve occidental, demandez leurs transactions conclues à Lagos, à Praia da Luz ou à Burgau, et non les chiffres nationaux de l’agence.
Qui paie l’agent immobilier lorsque l’on achète une maison au Portugal ?
Dans la plupart des ventes, c’est le vendeur qui paie, généralement environ 5 % du prix plus 23 % de TVA. L’acheteur ne paie en principe rien directement, et c’est précisément pourquoi vous devez demander à chaque agent qui il représente avant de commencer les visites.
Ai-je besoin d’un agent acheteur pour acheter à Lagos ?
La loi ne l’exige pas, mais il est surtout utile lorsque vous achetez depuis l’étranger ou ne parlez pas portugais. Un agent acheteur cherche auprès de plusieurs agences, signale les problèmes que l’agent du vendeur ne soulèvera pas forcément, et négocie de votre côté.
Comment vérifier qu’une agence immobilière portugaise est légitime ?
Demandez le numéro de licence AMI de l’agence et recherchez-le sur la recherche publique de l’IMPIC. Le nom de la société et le numéro doivent correspondre. La licence ne concerne que l’agence, vous devez donc vérifier séparément l’expérience du consultant.
Vous achetez à Lagos ou dans l’Algarve occidental et vous souhaitez un agent qui vous dise ce qui ne va pas dans une maison autant que ce qui va ? Dites-moi ce que vous recherchez.
