Un non-résident qui achète à Lagos paie environ 9,6 % en plus du prix. Pour un achat comptant en 2026, cela correspond à l’IMT forfaitaire de 7,5 %, à 0,8 % de droit de timbre, à environ 1 % plus TVA pour l’avocat, et à 375 € pour l’acte et l’enregistrement via Casa Pronta. Sur un logement à 400 000 €, cela représente environ 38 500 €. Un prêt immobilier ajoute un peu plus.
Prenons un couple néerlandais, dont aucun des deux n’est encore résident fiscal au Portugal, qui trouve une villa à 750 000 € juste à l’extérieur de Lagos. En plus du prix, il doit prévoir environ 71 850 €, dont 56 250 € pour un seul impôt. Beaucoup des acheteurs internationaux que j’accompagne à Lagos et dans l’Algarve occidental sont dans la même situation au moment de signer.
Le Decreto-Lei 97/2026 a fait de la résidence fiscale le facteur le plus déterminant de ce que paie un acheteur. Voici trois achats chiffrés, à 400 000 €, 750 000 € et 1,5 M€, avec chaque ligne détaillée, pour que vous voyiez où va l’argent avant de faire une offre. Tous les taux ont été vérifiés le 3 novembre 2026.
Combien coûtent les frais d’achat d’un bien immobilier au Portugal en 2026 ?
Pour un non-résident qui achète un logement comptant, prévoyez environ 9,6 % du prix. Pour un acheteur déjà résident fiscal portugais qui achète une résidence secondaire, c’est moins à la plupart des niveaux de prix : environ 6,9 % à 400 000 € et 8,1 % à 750 000 €. Au-delà de 1 150 853 €, tous deux paient la même chose, car 7,5 % est le taux d’IMT le plus élevé pour tout le monde.
Quatre postes représentent presque la totalité de la facture :
- L’IMT, l’impôt sur les transmissions. En vertu du Decreto-Lei 97/2026, publié en mai, un acheteur qui n’est pas résident fiscal portugais paie un taux forfaitaire de 7,5 % sur les logements, sans barème progressif. Les résidents utilisent le barème normal de 2026, tout comme, au titre des exceptions prévues par la loi, les acheteurs qui ont déjà été résidents fiscaux portugais par le passé : vérifiez votre propre historique avec votre avocat. Pour un couple marié, l’historique des deux époux compte.
- Le droit de timbre (Imposto do Selo). 0,8 % du prix, pour tout le monde.
- L’acte et l’enregistrement. Via le guichet public Casa Pronta, 375 € pour un achat comptant ou 700 € lorsqu’une hypothèque est enregistrée en même temps, selon gov.pt.
- Votre avocat. Pas de tarif fixe. D’après mon expérience, la plupart des acheteurs ici paient environ 1 % du prix plus 23 % de TVA, et il vaut la peine de demander un devis forfaitaire pour les achats plus importants.
Contrairement au Royaume-Uni ou aux États-Unis, l’acheteur ne paie normalement pas d’honoraires d’agence au Portugal : l’agent mandaté pour la vente est rémunéré par le vendeur. Si vous vendez en même temps que vous achetez, l’autre moitié du calcul se trouve dans mon guide sur ce que coûte la vente d’un bien au Portugal en 2026.
Trois achats chiffrés : 400 000 €, 750 000 € et 1,5 M€
Il s’agit d’achats comptant d’un logement par un non-résident, un cas courant chez les acheteurs internationaux à Lagos.
| Poste (non-résident, comptant) | Logement à 400 000 € | Logement à 750 000 € | Logement à 1 500 000 € |
|---|---|---|---|
| IMT au taux forfaitaire de 7,5 % | 30 000 € | 56 250 € | 112 500 € |
| Droit de timbre à 0,8 % | 3 200 € | 6 000 € | 12 000 € |
| Acte et enregistrement Casa Pronta | 375 € | 375 € | 375 € |
| Avocat, environ 1 % plus 23 % de TVA | 4 920 € | 9 225 € | 18 450 € |
| Total en plus du prix | 38 495 € (9,6 %) | 71 850 € (9,6 %) | 143 325 € (9,6 %) |
Pour voir ce que coûte le même achat dans votre propre situation, passez-le dans mon calculateur des frais d’achat immobilier au Portugal, cela prend deux minutes. Et si vous êtes déjà propriétaire ici et souhaitez savoir ce que votre logement actuel apporterait au suivant, découvrez ce qu’il vaut aujourd’hui avec l’estimation SunnySteve.
Résident ou non-résident : ce que vaut la différence
Un acheteur déjà résident fiscal portugais paie l’IMT selon le barème 2026. Pour une résidence secondaire, le taux entre 330 539 € et 633 931 € est de 8 % moins une déduction fixe, puis un taux unique de 6 % jusqu’à 1 150 853 €, et 7,5 % au-delà. Pour une résidence principale, le barème est encore plus doux sur les prix plus bas.
| IMT sur une résidence secondaire, 2026 | 400 000 € | 750 000 € | 1 500 000 € |
|---|---|---|---|
| Non-résident (forfait de 7,5 %) | 30 000 € | 56 250 € | 112 500 € |
| Résident fiscal portugais (barème normal) | 19 300 € | 45 000 € | 112 500 € |
| Différence | 10 700 € | 11 250 € | 0 € |
| Frais totaux pour un résident | 27 795 € (6,9 %) | 60 600 € (8,1 %) | 143 325 € (9,6 %) |
La différence n’est pas toujours perdue, mais vous payez les 7,5 % en totalité à l’acte et vous en réclamez la différence ensuite. L’administration fiscale l’annule si vous devenez résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l’acte, ou si vous louez le logement en location longue durée à 2 300 € par mois ou moins, avec un bail signé dans les six mois et un logement loué au moins 36 mois sur les cinq premières années. Ce n’est pas automatique : vous devez en faire la demande dans les six mois suivant votre changement de résidence ou la signature du bail. J’expose ces deux voies dans les étrangers paient-ils plus cher l’immobilier en Algarve. La proposition de budget 2027 ne modifie pas non plus les 7,5 %, comme je l’ai expliqué dans ce que le budget de l’État portugais 2027 change pour les acheteurs immobiliers.
Ce qu’ajoute un prêt immobilier
Emprunter ajoute un droit de timbre de 0,6 % sur le montant d’un prêt de cinq ans ou plus, soit 1 800 € pour un prêt de 300 000 €. Casa Pronta facture 700 € au lieu de 375 €, car l’hypothèque est elle aussi enregistrée. S’y ajoutent les frais d’expertise et de dossier propres à la banque, qui varient d’un établissement à l’autre : demandez sa grille tarifaire avant de choisir un prêteur.
Les frais qui viennent après la remise des clés
L’IMI, l’impôt foncier municipal annuel, est facturé l’année suivant l’achat, sur la valeur fiscale du bien (le VPT) et non sur le prix payé. Lagos applique le taux légal minimum de 0,3 % sur les biens urbains, et la municipalité l’a maintenu à ce niveau pour 2027. Mon guide de l’IMI montre comment le simuler et quand le payer. Si la valeur fiscale cumulée des biens résidentiels et des terrains à bâtir que vous possédez au Portugal dépasse 600 000 € par propriétaire, un impôt supplémentaire appelé AIMI s’applique sur l’excédent.
Pour l’ensemble des étapes, du numéro fiscal à la remise des clés, et le moment où chacun de ces paiements est dû, consultez mon guide pour acheter un bien à Lagos en tant qu’étranger. Si vous payez en livres sterling, le moment du transfert peut faire varier votre budget de plus que les honoraires de l’avocat, ce que j’ai abordé dans faut-il transférer vos livres sterling avant la décision de la Banque d’Angleterre.
Questions fréquentes
Combien coûtent les frais d’achat d’un bien immobilier au Portugal en 2026 ?
Pour un non-résident qui achète un logement comptant, environ 9,6 % du prix : 7,5 % d’IMT, 0,8 % de droit de timbre, environ 1 % plus TVA pour l’avocat et 375 € pour Casa Pronta. Un résident fiscal portugais qui achète une résidence secondaire paie moins à la plupart des niveaux de prix, environ 6,9 % à 400 000 € et 8,1 % à 750 000 €.
Quel est l’IMT sur une maison à 400 000 € au Portugal pour un non-résident ?
30 000 €, soit le taux forfaitaire de 7,5 % qui s’applique aux acheteurs non-résidents de logements en vertu du Decreto-Lei 97/2026, publié en mai 2026. Un résident fiscal qui achète la même maison comme résidence secondaire paierait environ 19 300 € selon le barème 2026.
L’acheteur paie-t-il les honoraires de l’agent immobilier au Portugal ?
Normalement non. Au Portugal, l’agent mandaté pour la vente est rémunéré par le vendeur, de sorte que les frais d’un acheteur se limitent aux impôts, à l’acte et à l’enregistrement, et à son propre avocat. Si vous faites appel à un agent d’acquéreur, ses honoraires sont convenus séparément avec lui.
Combien un prêt immobilier ajoute-t-il aux frais d’achat au Portugal ?
Un droit de timbre de 0,6 % sur le montant emprunté, soit 1 800 € pour un prêt de 300 000 €, plus 700 € au lieu de 375 € chez Casa Pronta, plus les frais d’expertise et de dossier de la banque. Demandez à chaque banque sa grille tarifaire avant de choisir.
Un non-résident peut-il récupérer le surplus d’IMT ?
Parfois, si vous remplissez l’une de deux conditions. Vous payez les 7,5 % en totalité à l’acte, puis l’administration fiscale annule la différence si vous devenez résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l’acte, ou si vous louez le logement en location longue durée à 2 300 € par mois ou moins, avec un bail signé dans les six mois et au moins 36 mois de location sur les cinq premières années. Vous devez en faire la demande dans les six mois suivant votre changement de résidence ou la signature du bail, alors préparez-le avec votre avocat avant de signer.
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