Un couple américain que j’accompagne actuellement, avec un budget d’environ 500.000 EUR à Lagos, m’a posé la version pratique de cette question : pouvons-nous vraiment obtenir un prêt immobilier ici, ou devons-nous acheter comptant ? C’est l’une des premières choses que la plupart des acquéreurs non-résidents veulent savoir, et la réponse honnête est oui, mais pas aux mêmes conditions que dans votre pays.
Un Américain (ou un autre expatrié non-résident) peut-il obtenir un prêt immobilier au Portugal en 2026 ?
Oui. Les banques portugaises prêtent régulièrement aux acquéreurs étrangers non-résidents, y compris américains, et cela fait partie de la façon dont je structure les acquisitions pour les clients qui ne souhaitent pas immobiliser toute leur trésorerie dans un seul bien. Ce qui change pour un non-résident, c’est le montant que la banque accepte de prêter par rapport à la valeur du bien, appelé quotité de financement, ou LTV.
À titre indicatif, les ressortissants de l’UE atteignent souvent 60 à 70% de LTV en tant que non-résidents, tandis que les acquéreurs non-résidents britanniques, américains et hors UE se situent plutôt entre 60 et 65%. Considérez ces chiffres comme des repères de planification, pas comme une offre. Chaque banque fixe son propre appétit pour le risque, qui évolue selon votre profil de revenus, votre historique de crédit et le bien concerné.
Ce que les banques portugaises examinent vraiment chez les non-résidents
L’analyse du dossier demande plus de documents qu’un prêt américain, mais elle n’a rien d’inhabituel une fois que vous savez à quoi vous attendre. Les banques exigent des justificatifs de revenus (déclarations fiscales et bulletins de salaire ou, pour les travailleurs indépendants, deux à trois ans de comptes), une vérification du taux d’endettement qui demande généralement que le total de vos mensualités reste sous environ un tiers à 40% du revenu net, et un NIF, votre numéro fiscal portugais, avant que quoi que ce soit puisse avancer.
Pour mes clients américains en particulier, la couche supplémentaire est la déclaration FATCA. Les banques portugaises qui acceptent des citoyens américains comme clients doivent se conformer aux obligations déclaratives américaines, si bien que certaines banques sont mieux équipées que d’autres pour les dossiers américains. Ce n’est pas une raison de s’inquiéter, c’est une raison de commencer par une banque ou un courtier qui compte déjà des clients américains, plutôt que de découvrir trois semaines après le début du processus que la banque ne veut pas de documents américains.
| Statut de résidence de l’acquéreur | LTV typique en tant que non-résident | Étape supplémentaire à prévoir |
|---|---|---|
| Ressortissant UE / EEE, non-résident | Environ 60 à 70% | NIF, justificatifs de revenus |
| Ressortissant britannique, non-résident | Environ 60 à 65% | NIF, justificatifs de revenus, questions de résidence post-Brexit en cas d’installation |
| Ressortissant américain, non-résident | Environ 60 à 65% | NIF, justificatifs de revenus, banque conforme FATCA |
À quoi ressemble votre mensualité aux taux actuels
Les prêts immobiliers portugais sont indexés sur l’Euribor majoré d’une marge bancaire, et l’Euribor s’est éloigné de son pic de 2026. Au 7 août 2026, l’Euribor 3 mois s’établissait à 2,474%, le 6 mois à 2,683% et le 12 mois à 2,898%, tous en légère baisse au fil de l’été. La Banque centrale européenne a maintenu son taux directeur à 2,40% le 23 juillet, après une hausse en juin, la tendance est donc à la stabilité plutôt qu’à une baisse rapide. Côté américain, la Réserve fédérale a maintenu son taux entre 3,5 et 3,75% fin juillet, lors d’un vote partagé, ce qui explique en partie pourquoi certains acquéreurs américains se demandent s’il vaut mieux financer localement au Portugal que de recourir au crédit américain.
Pour un bien à 500.000 EUR à Lagos avec un LTV de 60%, cela représente un prêt de 300.000 EUR. Avec l’Euribor actuel majoré d’une marge bancaire habituelle, vous vous situez sur un prêt à taux variable ou mixte compris entre environ 3,5% et un peu plus de 4% une fois la marge ajoutée, même si votre offre réelle dépendra de la banque, de la durée et de votre profil. Obtenez un chiffre réel auprès d’une banque ou d’un courtier avant de bâtir votre budget dessus, il s’agit d’une fourchette de planification, pas d’une offre.
Si vous convertissez des dollars, le volet devises est resté calme lui aussi. L’USD/EUR se situe autour de 0,865, un budget de 1.000.000 USD correspond donc à environ 865.000 EUR aux niveaux actuels, sans les variations qui vous obligeraient à revoir ce chiffre d’un mois sur l’autre.
Le prêt à 100% pour les moins de 35 ans est un dispositif différent
Si vous avez moins de 35 ans et que vous devenez résident fiscal portugais, il existe une voie distincte à connaître : le dispositif public Garantia Pública, que j’ai traité dans Le prêt à 100% au Portugal pour les expatriés de moins de 35 ans. Il est soumis à une limite d’âge et lié à la résidence, contrairement à cette voie générale de financement pour non-résidents. Il ne concernera donc pas la plupart de mes clients américains, mais il vaut la peine de le valider ou de l’écarter tôt si l’âge et les projets de résidence correspondent.
Questions fréquentes
Les acquéreurs américains paient-ils un prêt portugais plus cher que les Européens ?
Pas sur le taux d’intérêt lui-même en général, puisqu’il est fixé à partir de l’Euribor et de la marge de la banque pour tout le monde. Ce qui change, c’est le LTV, généralement 60 à 65% pour les non-résidents américains contre jusqu’à 70% pour certains non-résidents de l’UE, plus l’étape supplémentaire consistant à trouver une banque équipée pour les clients américains conformes FATCA.
Faut-il être résident fiscal portugais pour obtenir un prêt immobilier ?
Non. Les prêts aux non-résidents sont un produit standard dans les banques portugaises, et la plupart de mes clients américains et britanniques financent un achat à Lagos ou à Praia da Luz en tant que non-résidents. Il vous faudra tout de même un NIF, le numéro fiscal portugais, avant qu’une banque n’instruise votre dossier.
Vaut-il mieux payer comptant ou financer un bien en Algarve ?
Il n’y a pas de réponse unique, cela dépend de ce que votre trésorerie rapporte ailleurs et de votre aisance avec l’endettement. Ce que je conseille à mes clients, c’est d’obtenir au minimum un accord de principe en parallèle d’une offre au comptant, car connaître votre capacité d’emprunt réelle change ce que vous pouvez négocier.
Combien de temps prend l’accord de prêt pour un acquéreur non-résident au Portugal ?
Comptez six à huit semaines entre un dossier complet et l’accord formel, davantage si des justificatifs de revenus doivent être redemandés. Engager la discussion avec la banque avant d’avoir une offre acceptée, et non après, est ce qui maintient un achat à Lagos dans un calendrier réaliste.
Prêt à lancer votre recherche immobilière en Algarve ? Dites-moi ce que vous cherchez et je vous orienterai vers des banques et des courtiers qui travaillent avec des acquéreurs non-résidents.
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