Vendre un bien au Portugal a souvent un goût doux-amer. Vous empochez la plus-value, mais vous recevez aussi la facture fiscale. Traditionnellement, si vous ne réinvestissiez pas dans une nouvelle résidence principale, le fisc prélevait une part importante de vos gains, surtout lorsqu’il s’agissait d’une résidence secondaire ou d’un Airbnb.
Mais en 2026, les règles du jeu ont changé. Dans le nouveau cadre « Build Portugal », une nouvelle stratégie très puissante s’offre aux investisseurs comme aux propriétaires : le dispositif de réinvestissement en loyer modéré.
Pourquoi est-ce si important ?
Pour la première fois, vous pouvez vendre n’importe quel bien résidentiel, même une résidence secondaire de vacances, et compenser entièrement votre impôt sur les plus-values en réinvestissant le produit de la vente dans le marché de la location longue durée.
Fini le temps où vous étiez obligé d’acheter une autre résidence principale pour économiser de l’impôt. Désormais, vous pouvez passer d’une grande villa à un portefeuille d’investissement locatif tout en continuant à faire travailler 100 % de votre plus-value.
🚀 La « voie rapide AL » : fini l’attente de 3 ans
De nombreux propriétaires à Lagos et en Algarve se sont sentis prisonniers de leur licence Alojamento Local (AL). Auparavant, si vous vendiez un bien AL, vous subissiez une « taxation professionnelle » pénalisante (95 % de la plus-value était imposable), sauf si vous annuliez la licence et attendiez trois longues années.
Le raccourci 2026 : vous pouvez désormais annuler votre licence AL et vendre immédiatement. Tant que vous réinvestissez le produit de la vente dans ce nouveau dispositif de location longue durée, l’administration fiscale écarte cette période d’attente de 3 ans et le piège de la taxation professionnelle. Vous bénéficiez directement d’une exonération de 100 %.
Les « règles d’or » pour y avoir droit
Pour tenir le fisc à distance, vous devez respecter ces critères :
- Le plafond mensuel de 2 300 € : le nouveau bien doit être loué pour 2 300 € ou moins.
- Longue durée uniquement : il doit s’agir d’un bail résidentiel permanent (pas de location courte durée).
- La règle des 36 mois : vous devez maintenir le bien en location pendant un total de 36 mois au cours des cinq premières années de détention.
- La fenêtre de réinvestissement : achetez le nouveau bien entre 24 mois avant et 36 mois après la vente.
🏆 Le quadruple gain « SunnySteve »
Avec ce dispositif, vous ne grappillez pas quelques euros : vous optimisez l’ensemble de votre patrimoine :
- Exonération fiscale : 0 % d’impôt sur les plus-values lors de votre vente, même pour les résidences secondaires.
- Impôt sur le revenu réduit : l’impôt sur vos revenus locatifs passe de 25 % à seulement 10 %.
- Le bonus de TVA à 6 % : c’est le plus important. Si vous construisez un nouveau bien ou rénovez un bien ancien pour ce dispositif locatif, vous bénéficiez du taux réduit de TVA de 6 % sur les travaux. Sur une rénovation de 200 000 €, cela représente à lui seul 34 000 € d’économie d’impôt par rapport au taux normal de 23 % !
- Sortez du labyrinthe AL : déplacez votre capital du marché restreint de la courte durée vers un actif de long terme fiscalement protégé.
Le conseil de Steve : l’« horloge des 5 ans »
Je dis souvent à mes clients : la patience est votre meilleure stratégie fiscale. La loi n’exige pas que le bien soit loué à la seconde où vous l’achetez, mais elle exige qu’il soit sous bail enregistré pendant un total de 36 mois au cours des 5 premières années. Si vous vendez le nouveau bien locatif avant d’atteindre ce cap de 36 mois, l’administration fiscale vous réclamera rétroactivement l’impôt que vous avez économisé à l’origine, majoré d’intérêts.
💰 Envie de voir les chiffres exacts ?
Les lois fiscales sont compliquées, mais votre stratégie n’a pas à l’être. J’ai conçu un outil spécialement pour mes clients afin qu’ils puissent voir combien ils peuvent économiser en passant à ce modèle de loyer modéré.
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Que vous envisagiez de vendre un ancien bien AL ou de placer les fonds de votre résidence de vacances dans une location à fort rendement, veillons à ce que votre investissement « Sunny » le reste. Si vous hésitez à vendre, mon décryptage de ce que coûte la vente d’un bien au Portugal en 2026 détaille le calcul complet du produit net sur un exemple à Lagos.
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