Een woning in Portugal verkopen is meestal dubbel. U maakt winst, maar u krijgt ook de belastingaanslag. Traditioneel nam de fiscus een flink deel van uw winst als u niet herinvesteerde in een nieuwe hoofdverblijfplaats, zeker als het om een vakantiewoning of een Airbnb ging.
Maar in 2026 zijn de spelregels veranderd. Onder het nieuwe kader “Build Portugal” is er een krachtige nieuwe strategie voor zowel beleggers als eigenaars: de herinvesteringsregeling voor gematigde huur.
Wat is er zo bijzonder?
Voor het eerst kunt u elke woning verkopen, zelfs een tweede vakantiewoning, en uw meerwaardebelasting (CGT) volledig compenseren door de opbrengst te herinvesteren in de langetermijnhuurmarkt.
De tijd dat u verplicht was een nieuwe hoofdverblijfplaats te kopen om belasting te besparen, is voorbij. Nu kunt u van een grote villa overstappen naar een “buy-to-let”-portefeuille, terwijl 100% van uw winst voor u blijft werken.
🚀 De “AL Fast Track”: geen wachttijd van 3 jaar meer
Veel eigenaren in Lagos en de Algarve voelden zich gevangen door hun Alojamento Local (AL)-licentie. Vroeger kreeg u bij de verkoop van een AL-woning te maken met een bestraffende “bedrijfsbelasting” (waarbij 95% van de winst belastbaar was), tenzij u de licentie opzegde en drie lange jaren wachtte.
De snelle weg in 2026: U kunt nu uw AL-licentie opzeggen en direct verkopen. Zolang u de opbrengst herinvesteert in deze nieuwe langetermijnhuurregeling, slaat de belastingdienst die “afkoelperiode” van 3 jaar en de bedrijfsbelastingval over. U gaat rechtstreeks naar een vrijstelling van 100%.
De “gouden regels” om in aanmerking te komen
Om de fiscus op afstand te houden, moet u aan deze voorwaarden voldoen:
- Het maandelijkse maximum van €2.300: De nieuwe woning moet worden verhuurd voor €2.300 of minder.
- Alleen langetermijnhuur: Het moet een vaste huurovereenkomst voor bewoning zijn (geen kortetermijnverhuur).
- De regel van 36 maanden: U moet de woning in totaal 36 maanden binnen de eerste vijf jaar van het eigendom verhuurd houden.
- Het herinvesteringsvenster: Koop de nieuwe woning binnen 24 maanden vóór of 36 maanden na de verkoop.
🏆 De “SunnySteve” viervoudige winst
Met deze regeling bespaart u niet alleen een paar centen, u optimaliseert uw hele portefeuille:
- Belastingvrijstelling: 0% meerwaardebelasting op uw verkoop, ook voor tweede woningen.
- Lagere inkomstenbelasting: Uw belasting op huurinkomsten daalt van 25% naar slechts 10%.
- De bonus van 6% btw: Dit is de belangrijkste. Als u voor deze huurregeling een nieuwe woning bouwt of een oude woning renoveert, komt u in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief van 6% op bouwwerkzaamheden. Bij een renovatie van €200.000 is dat alleen al een besparing van €34.000 aan belasting ten opzichte van het standaardtarief van 23%!
- Uit het AL-doolhof: Haal uw kapitaal uit de beperkte kortetermijnmarkt en breng het onder in een fiscaal beschermd langetermijnbezit.
Steves tip: de “klok van 5 jaar”
Ik zeg mijn klanten vaak: geduld is uw beste belastingstrategie. De wet eist niet dat de woning verhuurd is op het moment dat u haar koopt, maar wel dat ze in totaal 36 maanden binnen de eerste 5 jaar onder een geregistreerde huurovereenkomst valt. Als u de nieuwe verhuurwoning verkoopt voordat die mijlpaal van 36 maanden is bereikt, brengt de Belastingdienst u met terugwerkende kracht de oorspronkelijk bespaarde belasting in rekening, plus rente.
💰 Wilt u de exacte cijfers zien?
Belastingwetten zijn ingewikkeld, maar uw strategie hoeft dat niet te zijn. Ik heb speciaal voor mijn klanten een tool gebouwd waarmee u kunt zien hoeveel u kunt besparen door over te stappen op dit model met gematigde huur.
Klik hier om mijn calculator voor meerwaarde en huurbesparing te gebruiken
Of u nu overweegt een oude AL-woning te verkopen of het geld van uw vakantiewoning onder te brengen in een rendabele verhuurwoning, laten we ervoor zorgen dat uw “Sunny” investering dat ook blijft. Overweegt u een verkoop? Mijn overzicht van wat het kost om in 2026 een woning in Portugal te verkopen toont de volledige berekening van de nettoopbrengst aan de hand van een voorbeeld in Lagos.
Neem contact op.
- Hebt u deskundige hulp nodig bij het kopen in Lagos? Begin hier.
- Bekijk woningen in Lagos die zijn geselecteerd voor een sterk huurrendement.
- Bekijk de nieuwste woningen te koop in Lagos & Praia da Luz.
- Download de Portugal-koopgids (stap voor stap).
- Overweegt u te verkopen? Zo help ik u bij de verkoop in de Algarve.
