Letzte Woche fragte mich ein Käufer, ob die Preise in Lagos weiter steigen. Die ehrliche Antwort ist interessanter, als die Schlagzeilen vermuten lassen: Die Preise steigen weiter, und die nationalen Zahlen sind für Käufer, die sich auf unsere Region konzentrieren, leicht irreführend. Hier sehen Sie, was die Daten seit dem 1. Quartal 2026 gezeigt haben, laufend aktualisiert, sobald neue Zahlen vorliegen.
Aktuelles Update, September 2026: Der Trend hat sich nicht nur gehalten, er hat sich beschleunigt. Die Bewertungsdaten der Banken des INE vom Juli 2026 beziffern den Algarve auf €3.010 pro Quadratmeter, bei Wohnungen 16,5 % mehr als im Vorjahr und 32,6 % über dem nationalen Median von €2.240. Nur der Großraum Lissabon liegt mit €3.469 höher. Details finden Sie in der vollständigen Analyse vom Juli 2026.
Die Schlagzeile: Portugal stellt einen Rekord auf, doch Lagos läuft ruhiger
Portugals nationaler Hauspreisindex erreichte in den jüngsten offiziellen Daten ein Allzeithoch: Die Preise im 4. Quartal 2025 lagen 18,9 % über dem Vorjahr. Für das Gesamtjahr 2025 ergab sich ein Plus von 17,6 %. Diese Zahl hat die Berichterstattung bestimmt.
Beim Blick auf den Algarve ergibt sich ein gedämpfteres Bild. Die regionalen Zahlen des INE für das 3. Quartal 2025 bezifferten den Algarve auf 3.203 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 16,6 % gegenüber dem Vorjahr.
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Das ist etwa die Hälfte des nationalen Tempos. Das ist wichtig: Die Käufer, die Portugals Rekord antreiben, konzentrieren sich auf den Wohnungsmarkt der Großräume Lissabon und Porto, nicht auf Villen und Reihenhäuser im Westalgarve. Kunden, die diese 18,9 % in den Schlagzeilen lesen und annehmen, der Algarve enteile allen anderen, orientieren sich bereits an der falschen Zahl.
Die Geschichte um ausländische Käufer, die die meisten Schlagzeilen falsch erzählen
Das erkläre ich in diesem Monat fast in jedem Kundengespräch: Die Wohnungskäufe von Nichtansässigen in Portugal gingen 2025 um 13,3 % zurück, der dritte Rückgang in Folge, auf 8.471 Immobilien. Das Transaktionsvolumen ausländischer Käufer ist tatsächlich niedriger als vor drei Jahren.
Dennoch entfallen auf den Algarve inzwischen 42,4 % des gesamten Investitionsvolumens von Nichtansässigen, mehr als auf den Großraum Lissabon (22,2 %) und den Norden (12,1 %) zusammen. Britische und amerikanische Käufer führen landesweit den Anteil an den Suchanfragen an.
Auf den Punkt gebracht: weniger Abschlüsse, höhere Summen, konzentriert auf unsere Region. Die Erzählung „Alle drängen auf den Markt“ ist das falsche Denkmodell. Das richtige lautet: „Die Käufer, die noch am Markt sind, meinen es ernst, sie wissen, wo sie sein wollen, und das ist hier.“ Deshalb verkaufen sich angemessen bepreiste Objekte im Westalgarve weiterhin in Wochen statt in Monaten, auch wenn das nationale Transaktionsvolumen abkühlt. Wenn Sie zu diesen Käufern gehören, führt Sie mein Ratgeber zum Immobilienkauf in Lagos als Ausländer durch Ablauf, Kosten und Formalitäten 2026.
Die Währung bewegte sich im 1. Quartal stärker als die Preise
Für viele meiner Kunden waren im 1. Quartal gar nicht die Preise die größere Geschichte, sondern der Euro.
Das Pfund blieb gegenüber dem Euro in etwa unverändert (GBP/EUR rund 1,1486), sodass britische Käufer weder Rückenwind noch Gegenwind hatten. Beim Euro gegenüber dem US-Dollar sah es anders aus: Im April gab es innerhalb einer einzigen Woche eine Bewegung von 2,7 %, den größten Wochenausschlag seit einem Jahr. Bei einem Budget von 1 Million US-Dollar eines amerikanischen Käufers vernichtete allein diese Bewegung rund 23.000 Euro an Kaufkraft, ohne dass sich der Preis eines einzigen Hauses geändert hätte.
Der Euribor blieb im Quartal stabil. Die nächste Zinsentscheidung der EZB am 30. April ist der wahrscheinlichste Auslöser für eine weitere Währungsbewegung.
Meine Faustregel für das 2. Quartal: Wenn Sie als US-Käufer ein laufendes Angebot haben, lassen Sie Ihren Euro-Kurs von Ihrem Broker aktualisieren, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. Wenn Sie Brite sind, schiebt oder bremst die Währung Sie nicht: Treffen Sie die Entscheidung anhand der Immobilie, nicht anhand des Kurses.
Regulatorische Änderungen im und rund um das 1. Quartal
Zwei Neuigkeiten gehören derzeit in jedes Käufergespräch.
Das neue Staatsangehörigkeitsgesetz wurde am 1. April 2026 vom Parlament verabschiedet und verlängert den Weg vom Aufenthaltstitel zur Staatsbürgerschaft von 5 auf 10 Jahre. Es ist noch nicht in Kraft, da noch die Ausfertigung durch den Präsidenten aussteht. Doch wenn Sie sich mit einem Golden Visa oder D7 auf dem Weg befinden und den Zeitpunkt noch abwägen, könnte die Uhr bald auf 10 statt auf 5 Jahre zu laufen beginnen.
Außerdem greift am 20. Mai die EU-weite Durchsetzung der Regeln für Kurzzeitvermietung. Wenn Ihr Kauf im Algarve auf Mietrendite ausgerichtet ist, und für einen wachsenden Teil meiner niederländischen und irischen Käufer ist das so, verändert dies den Compliance-Aufwand und die Sichtbarkeit auf Plattformebene, insbesondere bei Immobilien in Lagos, die für Mieteinnahmen vorgesehen sind.
Für Kunden mit Golden Visa und D7 ist die Änderung des Staatsangehörigkeitsgesetzes ganz konkret das Gespräch, das ich diese Woche führe.
Steigen die Preise also weiter?
Ja, landesweit. Ja, in Lagos, aber mit etwa der Hälfte des nationalen Tempos. Nicht weil die ausländische Nachfrage im Algarve im 1. Quartal explodiert wäre, die Zahl der Transaktionen ist tatsächlich rückläufig, sondern weil das Angebot im Westalgarve strukturell knapp ist und sich die verbleibende ausländische Nachfrage hier konzentriert.
Die These, die ich in diesem Quartal aus meinen Kundengesprächen streiche, lautet: „Warten wir, bis sich 2026 abschwächt.“ Bei einem Plus von 17,6 % im Gesamtjahr 2025 und einer Währung, die im 1. Quartal niemandem einen Rabatt verschafft hat, ist diese These nicht haltbar. Verkäufer wissen das, und sie werden nicht nachgeben.
Das Vorgehen, das ich stattdessen verfolge: Preisdisziplin auf der Käuferseite statt Schnäppchenjagd. Kennen Sie die Obergrenze für Ihren Immobilientyp und Ihren Ort. Bieten Sie selbstbewusst innerhalb dieser Grenze. Verlassen Sie überteuerte Objekte konsequent, denn in einem angebotsknappen Markt kommen sie häufiger preisreduziert zurück auf den Markt, als Sie denken.
Wo der Markt in jedem Quartal stand
1. Quartal 2026 (die ursprüngliche Analyse oben): Der nationale Index Portugals lag 18,9 % über dem Vorjahr, der Algarve lief mit etwa der Hälfte dieses Tempos. Update vom September 2026: Der Algarve erreichte in den INE-Zahlen vom Juli 2026 €3.010 pro Quadratmeter, 16,5 % mehr als im Vorjahr, ohne jedes Anzeichen der Korrektur, auf die manche Käufer gewartet hatten. Die neuesten monatlichen Details finden Sie in der oben verlinkten vollständigen Analyse vom Juli 2026.
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