Die portugiesische Regierung unter Ministerpräsident Luís Montenegro hat kürzlich ein neues Maßnahmenpaket beschlossen, das als „Schockplan“ bezeichnet wird und die anhaltende nationale Wohnungskrise bekämpfen soll. Die weitreichenden Änderungen sollen das Angebot erhöhen, den Mietmarkt stabilisieren und das Wohnen erschwinglicher machen.
Während einige Maßnahmen breite Zustimmung fanden, haben andere, insbesondere jene für Käufer ohne Wohnsitz in Portugal und die neuen Mietobergrenzen, in der Immobilienbranche lebhafte Debatten ausgelöst. Als Spezialisten für den Immobilienmarkt in Lagos und im Westalgarve haben wir die wichtigsten Vorschläge und ihre möglichen Auswirkungen auf unsere schöne Region geprüft.
Begrüßte Schritte: Anreize für Bauherren und Vermieter
Zwei zentrale Anreize zur Erhöhung des Wohnungsangebots wurden von Bauträgern und Bauunternehmen deutlich begrüßt:
- Reduzierte Mehrwertsteuer für den Wohnungsbau: Die Regierung senkt den Satz der Mehrwertsteuer (IVA) von 23 % auf 6 % für den Bau von Wohnungen zum Verkauf bis zu 648.000 € sowie für Mietobjekte mit einer Monatsmiete von höchstens 2.300 €. Der reduzierte Satz gilt bis 2029 und ist eine lang geforderte Maßnahme, die helfen könnte, die Baukosten zu senken und Neubauprojekte im Algarve anzuregen.
- Steuererleichterung für Vermietung: Um Eigentümer zu motivieren, mehr Wohnungen auf dem Markt für Langzeitmiete anzubieten, wird der IRS-Steuersatz auf Mieteinnahmen von 25 % auf 10 % gesenkt, und zwar für Mietverträge mit einer Laufzeit von mindestens drei Jahren, sofern die Miete die neue „moderate“ Obergrenze von 2.300 € nicht überschreitet. Hinzu kommt eine Befreiung von der AIMI (zusätzliche kommunale Grundsteuer) für diese Mietobjekte.
Diese Maßnahmen sind positive Schritte, die dazu beitragen können, dass mehr Immobilien in der Region Lagos auf den Langzeitmietmarkt kommen, was für die einheimische Bevölkerung entscheidend ist. Die Regierung ist inzwischen deutlich weitergegangen, und ich habe das Paket für 2026 in Portugals neue Mietregeln: Was Vermieter 2026 gewinnen aufgeschlüsselt.
Die Kontroverse: Obergrenze für „moderate Mieten“ und IMT-Aufschlag
Nicht alle Maßnahmen wurden mit offenen Armen aufgenommen. Der neue Plan führt zwei heftig diskutierte Änderungen ein:
1. Die neue Obergrenze für „moderate Mieten“
Das Konzept der „erschwinglichen Miete“ wird durch die „Renda Moderada“ (moderate Miete) ersetzt, mit einer landesweiten monatlichen Obergrenze von 2.300 €.
- Die Kritik: Kritiker, darunter Mieterverbände, halten eine nationale Obergrenze von 2.300 € für zu hoch und für unvereinbar mit dem durchschnittlichen portugiesischen Gehalt. Sie befürchten, dass die Mieten eher in Richtung dieser neuen Obergrenze steigen, anstatt sich zu stabilisieren. Die Regierung entgegnet, diese Grenze sei notwendig, um Mittelschichtfamilien in teuren Gegenden wie Lissabon und Porto einzubeziehen und eine flächendeckende Wirkung zu gewährleisten.
- Auswirkungen auf den Algarve: Im Westalgarve, wo die Mietpreise insbesondere in der Hochsaison hoch sein können, bleibt abzuwarten, wie sich diese Obergrenze auf die Preise und die Verfügbarkeit auf dem Markt für Langzeitmiete auswirken wird.
2. Höhere IMT für Käufer ohne Wohnsitz in Portugal
Die bedeutendste Änderung für unseren internationalen Kundenkreis ist die geplante Erhöhung der IMT (kommunale Grunderwerbsteuer) für Käufer ohne Wohnsitz in Portugal (ausgenommen im Ausland lebende Portugiesen).
- Die Begründung: Diese Maßnahme soll die Nachfrage ausländischer Käufer dämpfen, die Immobilien oft zu Preisen deutlich über dem lokalen Durchschnitt erwerben, und damit den Druck auf den heimischen Wohnungsmarkt verringern.
- Bedenken der Branche: Immobilienverbände haben diesen Schritt scharf kritisiert und warnen vor einem negativen Signal an ausländische Investoren. Deren Kapital sei für die Wirtschaft von entscheidender Bedeutung und konzentriere sich historisch auf hochpreisige Immobilien, die nicht in direkter Konkurrenz zu bezahlbarem Wohnraum für Einheimische stehen.
- Die Perspektive aus Lagos: Lagos und der Westalgarve sind zwar sehr gefragte internationale Reiseziele, doch die Mehrheit der von Käufern ohne Wohnsitz erworbenen Immobilien sind hochwertige Häuser und nicht die günstigeren Objekte, die einheimische Familien benötigen. Wir sind überzeugt, dass ausländische Investitionen ein zentraler Pfeiler des Wohlstands unserer Region sind, und hoffen, dass die endgültige Umsetzung dieser Steuer den breiteren wirtschaftlichen Beitrag unserer internationalen Kunden berücksichtigt.
Vereinfachte Genehmigungen und Entlastung bei Veräußerungsgewinnen
Zwei weitere wichtige Maßnahmen sind:
- Vereinfachung der Genehmigungsverfahren: Die Pläne, bürokratische Hürden abzubauen und die Fristen für Baugenehmigungen zu verkürzen, wurden einhellig begrüßt, da sie die Entwicklung beschleunigen und neue Wohnungen schneller auf den Markt bringen sollen.
- Reinvestition von Veräußerungsgewinnen: Eigentümer, die eine Immobilie verkaufen, sind von der Kapitalertragsteuer auf Immobilien (Mais-Valias) befreit, wenn sie den gesamten Verkaufserlös in eine andere Immobilie reinvestieren, die zu einer „moderaten Miete“ vermietet wird.
Unsere Einschätzung
Der neue „Schockplan“ zeigt das klare Bemühen der portugiesischen Regierung, die Wohnungskrise zu bekämpfen, indem sie das Angebot erhöht und Anreize schafft.
Für unsere Kunden in Lagos und im Westalgarve sind die steuerlichen Erleichterungen für Bauherren und Vermieter ein positiver Schritt. Die vorgeschlagene Erhöhung der IMT für Käufer ohne Wohnsitz in Portugal ist jedoch ein Punkt, den wir im Gesetzgebungsverfahren genau beobachten werden.
Wir von Sunny Steve Real Estate sind weiterhin bestrebt, Sie bestmöglich zu beraten und dafür zu sorgen, dass unsere Kunden, ob mit oder ohne Wohnsitz in Portugal, umfassend über alle rechtlichen und steuerlichen Änderungen informiert sind, die den Kauf und Verkauf von Immobilien in diesem atemberaubenden Teil Portugals betreffen.
