Zuletzt aktualisiert: Oktober 2026. Zahlen geprüft anhand des Código do IRS und des Decreto-Lei 97/2026.
Ein Nichtansässiger zahlt auf portugiesische Einnahmen aus Langzeitvermietung 25 % nach abzugsfähigen Kosten, oder 10 %, wenn die Miete nach der Regel für moderate Mieten 2026 höchstens 2.300 Euro im Monat beträgt. Einnahmen aus Ferienvermietung werden mit 25 % auf 35 % der Bruttoeinnahmen besteuert, also mit unter 9 % des Umsatzes.
Das ist die Kurzfassung. Wenn Sie als britischer, niederländischer oder deutscher Eigentümer einer Wohnung oder eines Reihenhauses in Lagos im Wert von 400.000 bis 900.000 Euro vermieten möchten, während Sie noch im Ausland leben, kommt es auf die Details an: in welches Regime Sie fallen, was Sie abziehen können und wer die Steuererklärung tatsächlich abgibt. So funktioniert es 2026.
Wie viel Steuer zahlt ein Nichtansässiger 2026 auf Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Portugal?
Das hängt davon ab, wie Sie die Immobilie vermieten. Portugal behandelt Langzeit- und Ferienvermietung als zwei verschiedene Einkunftsarten, die auf zwei verschiedene Weisen besteuert werden.
- Langzeitvermietung (Kategorie F, Mieteinnahmen). Pauschal 25 % auf die Miete abzüglich abzugsfähiger Kosten. Seit dem 1. Januar 2026 gilt für Wohnraummietverträge mit einer Monatsmiete von bis zu 2.300 Euro bis Ende 2029 ein ermäßigter Satz von 10 %. Für Verträge mit fünf oder mehr Jahren Laufzeit sah das Gesetz bereits niedrigere Sätze vor: 15 % bei fünf bis zehn Jahren, 10 % bei zehn bis zwanzig Jahren, 5 % darüber hinaus.
- Ferienvermietung (Alojamento Local, Kategorie B, Einkünfte aus Gewerbebetrieb). Im vereinfachten Regime werden 35 % der Bruttobuchungen eines Hauses oder einer Wohnung als steuerpflichtiger Gewinn behandelt, und ein Nichtansässiger zahlt auf diesen Anteil 25 %. Weitere Ausgaben werden nicht abgezogen.
Ein ehrlicher Vorbehalt zu den 10 %. Das Decreto-Lei 97/2026 hat sie als neuen Artikel (45.º-C) des Estatuto dos Benefícios Fiscais geschaffen, als Ersatz für denselben autonomen Satz, den Nichtansässige auf Mieten zahlen, und nichts im Text schließt Nichtansässige aus. Eine Entscheidung der Steuerbehörde speziell zu einem nichtansässigen Vermieter habe ich noch nicht gesehen. Lassen Sie sich das daher von Ihrem Steuerberater bestätigen, bevor Sie damit rechnen.
Nichtansässiger oder Steuerresident: der Vergleich
| Situation | Nichtansässiger Vermieter | In Portugal steuerlich ansässig |
|---|---|---|
| Langzeitvermietung, Miete bis 2.300 Euro/Monat | 10 % auf die Miete nach Kosten (2026 bis 2029) | 10 %, oder Wahl der Zusammenveranlagung mit dem übrigen Einkommen |
| Langzeitvermietung, Miete über 2.300 Euro/Monat | 25 % auf die Miete nach Kosten, niedriger bei Verträgen ab 5 Jahren | Gleiche Sätze, oder Wahl der Zusammenveranlagung mit dem übrigen Einkommen |
| Ferienvermietung (AL), vereinfachtes Regime | 25 % auf 35 % der Bruttobuchungen | 35 % der Bruttoeinnahmen werden zum übrigen Einkommen addiert und nach dem progressiven Tarif besteuert (bis zu 48 %) |
| Wahl des progressiven Tarifs | Nur bei Wohnsitz in der EU oder im EWR. Für Einwohner des Vereinigten Königreichs oder der USA nicht möglich | Ja |
| Hypothekenzinsen abzugsfähig? | Nein | Nein |
| Abzugebende Erklärung | Modelo 3 mit Anexo F (Langzeitvermietung) oder Anexo B (AL), 1. April bis 30. Juni | Gleich |
Beachten Sie die Zeile zum progressiven Tarif. Ein niederländischer oder deutscher Eigentümer kann sich für die Besteuerung nach den Sätzen für in Portugal Ansässige entscheiden, was nur hilft, wenn das gesamte portugiesische Einkommen niedrig ist. Seit dem Brexit kann ein britischer Eigentümer das nicht, ein amerikanischer ebenfalls nicht. Für die meisten meiner Eigentümer im Ausland ändert diese Wahl nicht viel, aber ein fünfminütiges Gespräch mit einem Steuerberater vor Ihrer ersten Erklärung lohnt sich.
Wie es bei einer Zweizimmerwohnung in Lagos aussieht
Nehmen wir eine Zweizimmerwohnung mit 90 m² in Lagos. Beim durchschnittlichen Angebotspreis von idealista im September von rund 4.729 Euro/m² sind das etwa 425.000 Euro. Was eine bestimmte Immobilie heute wert ist, erfahren Sie mit der SunnySteve Immobilienbewertung.
Bei einer Langzeitvermietung zum Lagos-Durchschnitt von 16,20 Euro/m² (idealista, Mai 2026) wird sie für etwa 1.460 Euro im Monat vermietet. Bei elf vermieteten Monaten sind das 16.060 Euro im Jahr. Ziehen Sie 1.400 Euro Gemeinschaftskosten, 600 Euro IMI (Lagos behält seinen Satz von 0,3 %, bei einem angenommenen Steuerwert von 200.000 Euro) und 300 Euro Versicherung ab, ergibt sich eine steuerpflichtige Miete von 13.760 Euro.
| Dieselbe Wohnung, drei Varianten | Steuerpflichtiger Betrag | Satz | Portugiesische Steuer |
|---|---|---|---|
| Langzeitvermietung zu 1.460 Euro/Monat (moderate Miete) | 13.760 Euro | 10 % | 1.376 Euro |
| Langzeitvermietung, falls die 10 % nicht gälten | 13.760 Euro | 25 % | 3.440 Euro |
| Ferienvermietung mit 35.000 Euro Bruttoeinnahmen (zur Veranschaulichung) | 12.250 Euro (35 % der Bruttoeinnahmen) | 25 % | 3.063 Euro |
Zwei Dinge fallen auf. Der Satz von 10 % spart diesem Eigentümer etwa 2.000 Euro im Jahr gegenüber 25 %. Und die Ferienvermietung wird zwar auf einen größeren Umsatz besteuert, doch Verwaltung, Reinigung und Nebenkosten fressen davon weit mehr auf, weshalb ich die Nettorenditen in welche Mietrendite Sie bei einer Ferienvermietung in Lagos erwarten können sauber verglichen habe.
Was Sie bei einer Langzeitvermietung abziehen können und was nicht
Bei einer Langzeitvermietung ziehen Sie die Kosten ab, die Sie tatsächlich zahlen, um die Miete zu erzielen oder zu erhalten, mit Belegen auf Ihren Namen:
- IMI (kommunale Grundsteuer) und Gemeinschaftskosten
- Instandhaltung und Reparaturen, einschließlich Arbeiten in den 24 Monaten vor dem ersten Mietvertrag, wenn die Immobilie zwischenzeitlich nicht genutzt wurde
- Versicherung der Immobilie
Nicht abziehen können Sie Hypothekenzinsen, Möbel und Haushaltsgeräte sowie Abschreibungen. Käufer aus Großbritannien sind vom Punkt Hypothekenzinsen oft überrascht. Bei einer Ferienvermietung im vereinfachten Regime ziehen Sie gar nichts ab: Die 65 % der Bruttoeinnahmen, die nicht besteuert werden, sind Ihr Pauschalbetrag für Kosten.
Der Fehler vieler Vermieter: anzunehmen, dass jemand anderes die Erklärung abgibt
Das sehe ich am häufigsten. Airbnb und Booking melden Ihre Buchungen an die Behörden, geben aber Ihre portugiesische Steuererklärung nicht ab. Eine Vermietungsagentur zieht die Miete ein, gibt aber ebenfalls keine Erklärung ab, es sei denn, Sie haben sie oder einen Steuerberater damit beauftragt. Ein privater Mieter behält nichts ein. Die Erklärung liegt also bei Ihnen:
- Besorgen Sie sich Ihre NIF und registrieren Sie den Mietvertrag (Langzeitvermietung) oder melden Sie die Tätigkeit an und registrieren Sie die AL-Lizenz (Ferienvermietung).
- Wenn Sie außerhalb der EU oder des EWR leben, bestellen Sie einen steuerlichen Vertreter oder melden Sie sich stattdessen für den elektronischen Benachrichtigungskanal an. Diese Abkürzung erkläre ich in meinem Ratgeber zum Immobilienkauf in Lagos als Ausländer.
- Geben Sie das Modelo 3 zwischen dem 1. April und dem 30. Juni für die Einkünfte des Vorjahres ab.
- Erklären Sie die portugiesische Steuer im Heimatland und nehmen Sie die Anrechnung oder Freistellung in Anspruch, die das Doppelbesteuerungsabkommen Ihres Landes mit Portugal vorsieht.
Auch dieser letzte Schritt überrascht viele. Nach den Abkommen mit Großbritannien, den Niederlanden und Deutschland besteuert zuerst Portugal die Mieteinnahmen, weil die Immobilie hier liegt. Ihr Heimatland verlangt trotzdem die Angabe und rechnet dann entweder die portugiesische Steuer an oder stellt die Einnahmen frei. Sie verschwinden nicht.
Wenn Sie noch abwägen, ob Sie überhaupt vermieten wollen: Auch die allgemeinen Regeln haben sich in diesem Jahr geändert. Ich habe sie in Portugals Mietrechtsreform 2026 für Vermieter behandelt, und das Gesamtbild für Eigentümer finden Sie in meinem Steuerratgeber für Immobilien in Portugal. Der Staatshaushalt 2027 enthält weitere Maßnahmen zu Mieten, aber bis zur Schlussabstimmung am 24. November ist er nur ein Vorschlag.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Steuer zahlt ein Nichtansässiger 2026 auf Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Portugal?
Bei einer Langzeitvermietung 25 % der Miete nach abzugsfähigen Kosten, oder 10 %, wenn die Monatsmiete 2.300 Euro oder weniger beträgt (Regel für moderate Mieten, gültig von 2026 bis 2029). Bei einer Ferienvermietung im vereinfachten Regime 25 % auf 35 % der Bruttobuchungen, das sind unter 9 % des Umsatzes.
Können Nichtansässige in Portugal Ausgaben von den Mieteinnahmen abziehen?
Ja, bei einer Langzeitvermietung. Sie können IMI, Gemeinschaftskosten, Instandhaltung und Reparaturen sowie die Versicherung abziehen, sofern Sie Belege haben. Hypothekenzinsen, Möbel, Haushaltsgeräte und Abschreibungen sind nicht abzugsfähig.
Wie werden Einkünfte aus Alojamento Local bei Nichtansässigen besteuert?
Einnahmen aus Ferienvermietung gelten als Einkünfte aus Gewerbebetrieb (Kategorie B). Im vereinfachten Regime werden 35 % der Bruttoeinnahmen aus einem Haus oder einer Wohnung als steuerpflichtiger Gewinn behandelt, und ein Nichtansässiger zahlt darauf 25 %. Bei 35.000 Euro Buchungen sind das etwa 3.063 Euro, ohne weitere Abzüge.
Muss ich meine portugiesischen Mieteinnahmen auch im Heimatland versteuern?
Sie erklären sie im Heimatland, sollten aber nicht doppelt zahlen. Nach den Doppelbesteuerungsabkommen Portugals mit Ländern wie Großbritannien, den Niederlanden und Deutschland besteuert zuerst Portugal die Einnahmen, und Ihr Heimatland rechnet entweder die portugiesische Steuer an oder stellt die Einnahmen frei. Klären Sie die Methode mit Ihrem Steuerberater im Heimatland.
Dies sind allgemeine Informationen und keine Steuerberatung. Sätze und Regeln ändern sich, sprechen Sie daher vor der Vermietung mit einem portugiesischen Steuerberater über Ihre eigene Situation.
Sie überlegen, in Lagos zur Vermietung zu kaufen, oder besitzen bereits eine Immobilie und möchten wissen, was sie einbringen könnte? Senden Sie mir die Adresse, und ich gebe Ihnen eine realistische Schätzung der Mieteinnahmen.
