Ausländer unterliegen beim Immobilienkauf in Portugal keinerlei Einschränkungen. Sie brauchen eine NIF-Steuernummer, bevor Sie irgendetwas unterschreiben, einen Vorvertrag mit einer Rücktrittsklausel für den Fall, dass die Finanzierung scheitert, und rund 9,5 % zusätzlich zum Kaufpreis, wenn Sie noch nicht in Portugal steuerlich ansässig sind.
Ich begleite fast jede Woche Käufer durch diesen Prozess, und immer wieder stolpern die Leute über dieselben zwei Dinge. Die Erwerbsteuer ist nicht der Betrag, den die meisten Ratgeber nennen, und die jährliche Gebühr, die angeblich jeder zahlen muss, lässt sich für die meisten Käufer in zehn Minuten vermeiden. Hier ist der Ablauf, in der Reihenfolge, in der er tatsächlich stattfindet.
Was muss ich wissen, bevor ich als Ausländer ein Haus in Lagos, Portugal, kaufe?
Sie brauchen weder Aufenthaltstitel noch Visum noch eine portugiesische Gesellschaft. Sie brauchen eine Steuernummer, einen Bankweg für das Geld und einen Anwalt, der für Sie arbeitet und nicht für das Geschäft. Von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe läuft es so ab.
- Beantragen Sie eine NIF, Ihre portugiesische Steuernummer. Ohne sie geht nichts.
- Eröffnen Sie ein portugiesisches Bankkonto oder klären Sie, dass Ihre Bank am Tag der Beurkundung Euro an den Notar überweisen kann.
- Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, vor Ihrem Angebot und nicht danach.
- Machen Sie Ihr Angebot und vereinbaren Sie Anzahlung und Frist für die Urkunde schriftlich.
- Unterzeichnen Sie den CPCV, den Vorvertrag, und zahlen Sie die Anzahlung.
- Lassen Sie die Prüfungen durchführen und führen Sie, falls Sie finanzieren, die Hypothek bis zur formalen Zusage.
- Zahlen Sie IMT und Stempelsteuer und unterzeichnen Sie dann die Escritura, die öffentliche Urkunde.
- Lassen Sie den Kauf eintragen und kümmern Sie sich innerhalb von fünfzehn Tagen um Ihren Zustellkanal.
Rechnen Sie mit drei bis vier Monaten von der angenommenen Offerte bis zu den Schlüsseln, wenn Sie finanzieren, und mit sechs bis acht Wochen bei Barzahlung. Die Frist für die Urkunde, die Sie in Schritt fünf in den Vertrag schreiben, ist das einzige Datum, das das Tempo wirklich bestimmt.
Ihre NIF und die jährliche Gebühr, die die meisten Käufer gar nicht schulden
Die NIF ist eine neunstellige Steuernummer der Autoridade Tributária. Sie ist im Finanzamt kostenlos, wird am selben Tag ausgestellt, und Sie können sie auch erhalten, ohne hier zu wohnen. Sie brauchen sie, um ein Bankkonto zu eröffnen, einen Vertrag zu unterzeichnen und die Versorgungsverträge auf Ihren Namen laufen zu lassen.
Dann kommt der Teil, den ich am häufigsten richtigstellen muss. Wenn Sie außerhalb der EU oder des EWR steuerlich ansässig sind, was seit dem Brexit das Vereinigte Königreich einschließt, außerdem die USA, Kanada und die Schweiz, verlangt das portugiesische Recht, dass Sie der Steuerbehörde eine Erreichbarkeit nennen. Artikel 19 der Lei Geral Tributária legt diese Pflicht im Ausland ansässigen Steuerpflichtigen auf, und der Besitz einer Immobilie hier genügt, um sie auszulösen. Für Ansässige in der EU und im EWR, also niederländische, deutsche, irische und französische Käufer, ist die Bestellung eines Vertreters freiwillig.
Fast überall lesen Sie, das bedeute, einen Steuervertreter für 150 bis 400 Euro pro Jahr zu beauftragen, solange Sie die Immobilie besitzen. Der eigene Leitfaden 2026 einer Algarve-Agentur nennt die Vertretung für Ansässige im Vereinigten Königreich und in den USA verpflichtend und gibt diese Spanne an. Das ist nicht das ganze Bild, und die Lücke ist echtes Geld wert.
Seit Juli 2022 besagt Absatz 15 desselben Artikels, dass die Pflicht zur Bestellung eines Vertreters nicht für Steuerpflichtige gilt, die sich für einen der elektronischen Zustellkanäle der Steuerbehörde anmelden. Die Steuerbehörde hat im Ofício-Circulado 90057 vom 20. Juli 2022 erläutert, wie: Melden Sie sich im Portal das Finanças an, gehen Sie zu A minha Área, dann zu Notificações e Citações, dann zu Gerir canais, dann zu Canais de Notificação, und aktivieren Sie entweder Portal das Finanças oder Via CTT. Das ist alles. Der Gesetzeswortlaut lautet, dass die Pflicht “não é aplicável” ist, also nicht gilt. Es handelt sich somit nicht um eine Befreiung, die Sie beantragen und abwarten müssen. Es ist eine Wahl, die Sie treffen.
Drei praktische Punkte, die niemand erwähnt. Sie haben fünfzehn Tage ab dem Kauf der Immobilie, um entweder den Vertreter zu bestellen oder sich anzumelden. Wenn Sie außerhalb der EU ansässig sind und den elektronischen Kanal später abschalten, wird das erst wirksam, nachdem Sie einen Vertreter bestellt haben, Sie können also nicht einfach aussteigen. Und wenn Sie beides unterlassen, beträgt die Geldbuße 75 bis 7.500 Euro, und bis zur Behebung verlieren Sie das Recht, sich zu beschweren, Rechtsmittel einzulegen oder irgendetwas anzufechten, was die Steuerbehörde Ihnen gegenüber unternimmt.
Um die Grenzen klar zu benennen: Die konsolidierte Fassung, mit der ich arbeite, ist auf dem Stand von März 2025, und Artikel 19 wurde seit 2022 nicht geändert. Ich bin Makler, nicht Ihr Steuerberater, lassen Sie es daher von Ihrem Steuerberater für Ihre Situation bestätigen. Ein Vertreter bleibt für manche Menschen die einfachere Lösung, besonders wenn Sie lieber hätten, dass jemand vor Ort die Post öffnet. Wählen Sie ihn nur, weil Sie es wollen, nicht weil man Ihnen gesagt hat, Sie hätten keine Wahl.
Ein portugiesisches Bankkonto eröffnen
Streng genommen brauchen Sie für den Kauf kein portugiesisches Konto, aber es macht alles einfacher: die Zahlung bei der Urkunde, die Versorgungsverträge, die jährliche Grundsteuer und gegebenenfalls die Hypothek. Bringen Sie Ihren Reisepass, Ihre NIF, einen Adressnachweis und einen Einkommensnachweis mit. Amerikanische Käufer sollten vor der Bankwahl nach der FATCA-Meldung fragen, denn manche Filialen betreuen US-Kunden routinemäßig, während andere Sie wochenlang hinhalten.
Beim Vorvertrag wird es finanziell ernst
Der CPCV, contrato promessa de compra e venda, ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber fast jeder Kauf hier nutzt ihn, und ab hier ist Ihr Geld nicht mehr rückzahlbar. Die Anzahlung liegt normalerweise zwischen 10 % und 20 % des Preises. Bei einer Wohnung in Lagos für 500.000 Euro sind das 50.000 bis 100.000 Euro, die Monate gebunden sind, bevor Sie irgendetwas besitzen.
Der Schutz ist symmetrisch, was Käufer oft nicht wissen. Wenn Sie ohne Grund zurücktreten, verlieren Sie die Anzahlung. Wenn der Verkäufer zurücktritt, verpflichtet ihn Artikel 442 des Código Civil, sie doppelt zurückzuzahlen. Es gibt außerdem ein stärkeres Mittel in Artikel 830, die execução específica, bei der Sie statt des Geldes das Gericht bitten, den Verkauf zu erzwingen. Das ist langsamer, aber es ist der einzige Weg, der Ihnen das Haus verschafft statt Schadenersatz, und er funktioniert nur, wenn Ihr Vertrag ihn nicht ausdrücklich ausschließt. Prüfen Sie diese Klausel.
Die Klausel, ohne die ich keinen Käufer unterschreiben lasse, ist die condição resolutiva, die Ihre Anzahlung zurückgibt, wenn Ihre Hypothek abgelehnt wird. Ohne sie ist die Ablehnung durch die Bank Ihr Problem, und Ihre Anzahlung ist weg. Das ist die teuerste einzelne Auslassung bei portugiesischen Immobilienkäufen, und sie lässt sich mit einer Zeile Text beheben.
Was der Kauf 2026 tatsächlich kostet
Die IMT, die Grunderwerbsteuer, ist der größte Posten, und der Satz hängt davon ab, ob Sie bei Unterzeichnung bereits in Portugal steuerlich ansässig sind. Das Decreto-Lei 97/2026 hat für Wohnimmobilien, die von nicht in Portugal steuerlich Ansässigen erworben werden, pauschal 7,5 % festgelegt, ohne Staffelung und ohne Befreiungen. Es ersetzt die gleitende Staffel, statt sich darauf zu addieren, und es knüpft an den steuerlichen Wohnsitz an, nicht an Ihren Pass, ein niederländischer Nichtansässiger wird also genau wie ein amerikanischer behandelt. Die Rechnung und den Starttermin habe ich in meinem Beitrag darüber, warum es nie eine IMT-Frist zum 1. September gab, ausführlich durchgerechnet.
Hier ist derselbe Kauf für 500.000 Euro in beiden Varianten.
| Kosten bei einem Haus für 500.000 Euro | Noch nicht steuerlich ansässig | Bereits steuerlich ansässig |
|---|---|---|
| IMT | 37.500 (pauschal 7,5 %) | 27.300 (Staffelsatz) |
| Stempelsteuer zu 0,8 % | 4.000 | 4.000 |
| Notar und Eintragung | 1.200 | 1.200 |
| Rechtskosten bei rund 1 % | 5.000 | 5.000 |
| Gesamt | 47.700, oder 9,5 % des Preises | 37.500, oder 7,5 % des Preises |
Die Differenz von 10.200 Euro ist nicht zwingend verloren. Der Pauschalsatz verhält sich eher wie eine rückzahlbare Kaution: Wenn Sie bei der Steuerbehörde einen Antrag stellen, kann sie die Differenz erlassen, falls Sie innerhalb von zwei Jahren nach der Escritura in Portugal steuerlich ansässig werden oder die Immobilie langfristig für 2.300 Euro im Monat oder weniger vermieten, wobei der Vertrag innerhalb von sechs Monaten unterzeichnet sein muss und die Immobilie in den ersten fünf Jahren mindestens 36 Monate vermietet sein muss. Beides erfordert Planung vor der Unterzeichnung, nicht danach. Wenn Sie abwägen, was Ihre eigene Immobilie angesichts dieser Zahlen wert ist, können Sie bei mir innerhalb von 48 Stunden eine kostenlose Bewertung erhalten.
Dann gibt es die jährliche Seite. Die IMI, die kommunale Grundsteuer, wird im Jahr nach dem Kauf berechnet und richtet sich nach dem Steuerwert der Immobilie und nicht nach dem, was Sie gezahlt haben, was meist eine angenehme Überraschung ist. Hausgeld und Versicherung kommen hinzu.
Finanzierung als Nichtansässiger
Hypotheken für Nichtansässige sind bei portugiesischen Banken ein Standardprodukt. EU-Bürger erreichen als Nichtansässige üblicherweise 60 % bis 70 % Beleihungsauslauf, während Käufer aus dem Vereinigten Königreich, den USA und anderen Nicht-EU-Ländern typischerweise bei 60 % bis 65 % liegen. Verstehen Sie das als Planungswerte und nicht als Angebot, und denken Sie daran, dass sich das Darlehen am eigenen Gutachten der Bank orientiert und nicht an Ihrem vereinbarten Preis, was in einem Markt wichtig ist, in dem die Bewertungen an der Algarve gestiegen sind. Planen Sie sechs bis acht Wochen von einem vollständigen Antrag bis zur formalen Zusage ein und beginnen Sie das Gespräch mit der Bank, bevor Sie ein angenommenes Angebot haben. Die Unterlagen und die Zinslage habe ich in meinem Leitfaden zu Hypotheken für Nichtansässige behandelt.
Die Escritura und die fünfzehn Tage danach
Die Escritura ist die öffentliche Urkunde, die bei einem Notar, einer Conservatória oder zunehmend über Casa Pronta unterzeichnet wird, wo Urkunde und Eintragungen an einem Schalter am selben Tag erledigt werden. Käufer und Verkäufer erscheinen, oder ihre Bevollmächtigten, dazu die Bank, falls es eine Hypothek gibt. IMT und Stempelsteuer werden vor der Unterzeichnung bezahlt, und der Restbetrag wird normalerweise als Bankscheck am Tisch übergeben.
Danach wird der Kauf bei der Conservatória do Registo Predial eingetragen, wodurch Sie gegenüber allen anderen Eigentümer werden, und der Eigentümereintrag bei den Finanças wird aktualisiert, damit der IMI-Bescheid Sie findet. Casa Pronta erledigt das am selben Tag. Andernfalls rechnen Sie mit bis zu fünfzehn Tagen. Das ist auch Ihr Zeitfenster für den Zustellkanal oder den Vertreter, legen Sie daher beides auf dieselbe Erinnerung.
Häufig gestellte Fragen
Was muss ich wissen, bevor ich als Ausländer ein Haus in Lagos, Portugal, kaufe?
Für Ausländer gibt es beim Immobilienkauf in Portugal keine Einschränkung, und Sie brauchen weder Aufenthaltstitel noch Visum. Sie brauchen jedoch vor jeder Unterschrift eine NIF-Steuernummer, einen Vorvertrag mit einer Rücktrittsklausel für den Fall, dass die Finanzierung scheitert, und eine realistische Sicht auf die Kosten. Rechnen Sie mit rund 9,5 % zusätzlich zum Preis, wenn Sie noch nicht in Portugal steuerlich ansässig sind.
Brauche ich einen Steuervertreter, um in Portugal eine Immobilie zu kaufen?
Wenn Sie außerhalb der EU oder des EWR steuerlich ansässig sind, einschließlich des Vereinigten Königreichs und der USA, müssen Sie der Steuerbehörde eine Erreichbarkeit nennen, und der Besitz einer portugiesischen Immobilie löst diese Pflicht aus. Die Bestellung eines bezahlten Vertreters ist aber nur eine Möglichkeit, sie zu erfüllen. Artikel 19 der Lei Geral Tributária besagt, dass die Pflicht nicht gilt, wenn Sie sich für elektronische Zustellungen im Portal das Finanças oder über Via CTT anmelden, was kostenlos ist und Minuten dauert. Ansässige in der EU und im EWR müssen niemanden bestellen.
Was kostet der Hauskauf in Portugal zusätzlich zum Preis?
Bei einem Haus für 500.000 Euro in Lagos müssen Sie mit etwa 47.700 Euro rechnen, wenn Sie noch nicht in Portugal steuerlich ansässig sind, das sind rund 9,5 % des Preises. Davon entfallen 37.500 auf die IMT zum pauschalen Satz für Nichtansässige, 4.000 auf die Stempelsteuer zu 0,8 %, etwa 1.200 auf Notar und Eintragung und rund 5.000 auf Rechtskosten. Wer bereits in Portugal steuerlich ansässig ist, zahlt stattdessen die gestaffelte IMT und landet insgesamt näher bei 37.500.
Kann ich die 7,5 % IMT für Nichtansässige zurückbekommen?
Oft ja. Die Steuerbehörde kann die Differenz zwischen dem Pauschalsatz und den normalen Sätzen erlassen, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren nach der Urkunde in Portugal steuerlich ansässig werden oder wenn Sie die Immobilie langfristig für 2.300 Euro im Monat oder weniger vermieten, wobei der Vertrag innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf unterzeichnet sein muss und die Immobilie in den ersten fünf Jahren mindestens 36 Monate vermietet sein muss. Beide Wege müssen vor der Unterzeichnung vorbereitet werden, nicht danach.
Wie lange dauert der Hauskauf in Portugal?
Sechs bis acht Wochen bei Barzahlung und drei bis vier Monate, wenn Sie eine Hypothek brauchen, wobei die Urkunde meist 30 bis 90 Tage nach dem Vorvertrag stattfindet, je nachdem, was Sie vereinbaren. Die Hypothek ist die Variable: Planen Sie sechs bis acht Wochen von einem vollständigen Antrag bis zur formalen Zusage ein und beginnen Sie dieses Gespräch, bevor Sie ein Angebot abgeben.
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