An der Algarve kostet ein Neubau oder eine komplett renovierte Immobilie derzeit rund 20% bis 35% mehr als eine vergleichbare Bestandsimmobilie, mit etwa 25% als praktischem Mittelwert. Dieser Aufschlag ist die ganze Entscheidung in einer einzigen Zahl, und ob er sich lohnt, hängt von drei Dingen ab, über die die meisten Käufer erst nachdenken, wenn sie bereits ein Angebot abgegeben haben.
Sollte ich an der Algarve einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie kaufen?
Kaufen Sie neu, wenn Sie niedrige Betriebskosten, ein rechtliches Sicherheitsnetz und kein Renovierungsprojekt möchten. Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie, wenn Sie ein größeres Grundstück, eine etablierte Lage und die Möglichkeit wollen, den Wert selbst zu steigern.
Das ist die Kurzfassung, und für die meisten Käufer, mit denen ich arbeite, trifft sie zu. Die längere Fassung lautet: Der Aufschlag verschafft Ihnen drei konkrete Dinge, und wenn Sie nicht alle drei wollen, zahlen Sie für die, die Sie wollen, wahrscheinlich zu viel.
Wie die Preislücke in Lagos aussieht
Der Median in Lagos liegt 2026 bei rund €4,500 bis €4,600 pro Quadratmeter und ist im Lauf des Jahres gestiegen. Innerhalb dessen liegen Meia Praia und der Streifen mit Meerblick in erster Reihe bei €5,000 bis €7,000, während Praia da Luz größtenteils zwischen €4,000 und €5,500 liegt.
Rechnet man den Neubauaufschlag hinzu, landet eine Wohnung mit 120 m², die als Bestandsimmobilie zum Median von Lagos etwa €540,000 kosten würde, als Neubau eher bei €675,000. Das sind €135,000, also echtes Geld, und dafür braucht es einen echten Grund.
Ein Vorbehalt zu diesem Aufschlag. Er ist ein Durchschnitt für die gesamte Region und wird im oberen Marktsegment kleiner. Oberhalb von etwa €1m lautet der Vergleich nicht mehr neu gegen alt, sondern neu gegen ein großes Grundstück in einer Lage, die sich nicht reproduzieren lässt, und das ist eine ganz andere Frage.
Die 10-Jahres-Garantie, die fast niemand einkalkuliert
Das ist der Teil der Entscheidung, der die geringste Aufmerksamkeit bekommt und wahrscheinlich die meiste verdient.
Nach dem Decreto-Lei n.º 84/2021 erhalten Sie beim Kauf von einem Bauträger oder Bauunternehmen als Verbraucher eine 10-jährige Garantie auf strukturelle Mängel und 5 Jahre auf alles Übrige. Wenn Sie den Bau selbst in Auftrag gegeben und direkt beauftragt haben, gilt stattdessen die Fünfjahresfrist. Sie müssen den Verkäufer innerhalb eines Jahres nach Entdeckung eines Mangels benachrichtigen und innerhalb von drei Jahren nach dieser Benachrichtigung rechtliche Schritte einleiten.
Kaufen Sie eine Villa aus den 1990er-Jahren von einem privaten Verkäufer, haben Sie nichts davon. Ihnen bleiben die Bestimmungen des Zivilgesetzbuchs zu versteckten Mängeln, die deutlich enger gefasst und gegenüber einer Privatperson, die das Geld genommen hat und in ihr Heimatland zurückgekehrt ist, sehr viel schwerer durchzusetzen sind. In der Praxis ist bei einer Bestandsimmobilie das Gutachten Ihre Garantie. Zahlen Sie für ein ordentliches.
Neubau und Bestandsimmobilie im direkten Vergleich
| Neubau | Bestandsimmobilie | |
|---|---|---|
| Preis | Rund 20% bis 35% mehr | Die Ausgangsbasis |
| Schutz bei Mängeln | 10 Jahre auf die Struktur, 5 Jahre auf den Rest, vom Bauträger | Nur die Regeln des Zivilgesetzbuchs zu versteckten Mängeln, schwer durchzusetzen |
| Energieklasse | Typischerweise A oder A+ | Bei Beständen vor 2000 oft D bis F |
| Betriebskosten | Niedrig, Dämmung und Solar meist eingebaut | Höher, und Nachrüsten ist teuer |
| Grundstück | Meist kleiner, dichtere Bebauung | Oft größer, gewachsene Bepflanzung |
| Lage | Dort, wo Bauland verfügbar war, oft am Ortsrand | Etablierte Viertel, fußläufige Lagen in der Altstadt |
| Zeitplan | Kauf vom Plan kann sich um Monate verzögern | Schlüssel bei der escritura |
| Hauptrisiko | Verzögerung des Bauträgers, Mängelbeseitigung, Kauf vom Plan | Ungenehmigte Bauarbeiten, Abweichungen in der caderneta, verborgener Zustand |
| Wertsteigerung | Begrenzt, Sie kaufen das fertige Produkt | Real, wenn Sie eine Renovierung aus dem Ausland steuern können |
Wo die Bestandsimmobilie weiterhin gewinnt
Beim Grundstück. Neue Bauprojekte in der westlichen Algarve entstehen dort, wo die Planung es zulässt, und das ist selten das fußläufige Herz von Lagos oder die erste Reihe in Praia da Luz. Wenn Ihnen der Weg zu Fuß an den Strand und ins Café wichtiger ist als eine Wärmepumpe, finden Sie das im älteren Bestand, und kein Aufschlag kauft Ihnen eine Lage, die nicht zum Verkauf steht.
Die Grundstücksgröße ist der zweite Punkt. Eine Villa aus den 1980er- oder 1990er-Jahren steht in dieser Region oft auf einem Grundstück, das ein moderner Bauträger in drei Teile aufteilen würde. Wenn Sie Platz wollen, einen Pool mit Raum drumherum und alte Bäume, die dreißig Jahre gebraucht haben, ist die Bestandsimmobilie meist der einzige Weg.
Es gibt außerdem eine dritte Möglichkeit, die viele vergessen: das Grundstück kaufen und selbst bauen. Die Zahlen und den Zeitplan habe ich in eine Villa an der Algarve in einem Jahr mit CLT bauen beschrieben, und der Mehrwertsteuersatz von 6% auf qualifizierende Bauleistungen hat diesen Weg spürbar günstiger gemacht als früher.
Wie ich tatsächlich entscheiden würde
Stellen Sie sich zuerst eine Frage: Werden Sie vor Ort sein, um Probleme zu regeln?
Wenn Sie aus dem Ausland kaufen und ein paar Mal im Jahr herkommen, ist eine Bestandsimmobilie mit irgendeinem Fragezeichen eine schlechte Idee. Drei Angebote einzuholen, einem Handwerker hinterherzulaufen und bei den Arbeiten anwesend zu sein, ist schon schwierig genug, wenn man hier lebt, und von Manchester oder Amsterdam aus nahezu unmöglich. Das ist das Argument dafür, den Aufschlag zu zahlen und die Garantie mitzunehmen.
Wenn Sie richtig herüberziehen, Zeit haben und eine bestimmte Straße statt einer bestimmten Ausstattung wollen, bekommen Sie mit einer Bestandsimmobilie mehr Haus, mehr Land und mehr Lage für Ihr Geld. Geben Sie nur einen Bruchteil des Ersparten für ein ordentliches Gutachten aus und für einen Anwalt, der die Genehmigungen wirklich prüft, denn genau daran scheitern Käufe von Bestandsimmobilien in dieser Region.
Was ich nicht tun würde: einen Aufschlag von 25% für einen Neubau zahlen und dann feststellen, dass es die ganze Zeit die Lage war, die ich wollte.
Häufig gestellte Fragen
Zahle ich beim Kauf eines Neubaus in Portugal Mehrwertsteuer?
Bei einem normalen Wohnimmobilienkauf zahlen Sie IMT und 0.8% Stempelsteuer, nicht zusätzlich eine gesonderte Mehrwertsteuer auf den Preis. Wo eine Bauträgerstruktur doch Mehrwertsteuer beinhaltet, ist diese normalerweise bereits im geforderten Preis enthalten. Eine kurze E-Mail an Ihren Anwalt lohnt sich, um vor Unterzeichnung des Vorvertrags zu klären, was gilt, denn die Behandlung hängt davon ab, wie der Verkauf aufgesetzt ist.
Lohnt es sich an der Algarve, für die Energieklasse mehr zu zahlen?
Mehr, als die meisten Käufer erwarten, und das nicht in erster Linie wegen des Winters. Der ältere Bestand an der Algarve ist für den Sommer gebaut und zwischen Dezember und Februar oft kalt und feucht, während ein Haus der Klasse A mit ordentlicher Dämmung und Solar nur einen Bruchteil an Heiz- und Kühlkosten verursacht. Eine alte Villa auf diesen Standard nachzurüsten ist teuer, wenn Ihnen also niedrige Betriebskosten wichtig sind, ist es meist günstiger, sie zu kaufen, als sie nachträglich einzubauen.
Was ist das größte Risiko bei einer Bestandsimmobilie in der westlichen Algarve?
Ungenehmigte Bauarbeiten. Anbauten, ausgebaute Untergeschosse, geschlossene Terrassen und Pools, die es nie in die caderneta predial geschafft haben, sind in dieser Region verbreitet, und sie können einen Verkauf oder eine Finanzierung Jahre später blockieren, wenn Sie selbst verkaufen wollen. Ihr Anwalt sollte prüfen, ob das Eingetragene mit dem tatsächlich Vorhandenen übereinstimmt, bevor Sie sich binden, nicht danach.
Kann ich bei einem Neubau so verhandeln wie bei einer Bestandsimmobilie?
Beim Preis weniger, bei allem anderen mehr. Bauträger schützen den ausgewiesenen Preis, weil er den Wert der verbleibenden Einheiten festlegt, aber sie bewegen sich oft bei der Ausstattung, bei Upgrades für Küche und Bad, einem Stellplatz oder dem Zahlungsplan. Bei einer Bestandsimmobilie haben Sie es mit einem Eigentümer und einer einzigen Lebenslage zu tun, der Preis selbst ist also wirklich verhandelbar, besonders bei etwas, das schon länger auf dem Markt ist.
Geht die 10-Jahres-Garantie mit über, wenn ich die Immobilie verkaufe?
Die Garantie ist an die Immobilie gebunden und läuft ab Fertigstellung des Baus und nicht ab Ihrem Kaufdatum, ein Käufer, der mittendrin einsteigt, profitiert also in der Regel vom verbleibenden Zeitraum. Das sollten Sie sich schriftlich bestätigen lassen, denn bei einem fünf Jahre alten Haus ist es ein echtes Verkaufsargument, und Käufer denken selten daran, danach zu fragen. Lassen Sie Ihren Anwalt die Rechtslage und das Startdatum für die konkrete Immobilie bestätigen.
Sie wägen einen konkreten Neubau gegen eine konkrete Bestandsimmobilie ab? Sagen Sie mir, was Sie sich ansehen, und ich gebe Ihnen zu beiden eine ehrliche Einschätzung, einschließlich dessen, was die ältere Immobilie Sie voraussichtlich an Instandsetzung kosten wird.
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