Um casal holandês com quem estive em contacto telefónico na semana passada colocou a questão de forma muito clara: “Steve, antes mesmo de voarmos para ver, diz-nos só: ainda podemos registar um novo Alojamento Local em Lagos, ou essa porta já está fechada?”
Estão na casa dos 40 anos, ambos ainda a trabalhar remotamente a partir de Amesterdão, e procuram apartamentos na ordem dos 500 mil euros perto da Marina de Lagos e da Meia Praia. O plano é passar a época baixa em Lagos e alugar o apartamento no Booking e no Airbnb durante o resto do ano. Sem o rendimento do aluguer, os números não são muito favoráveis para eles – mantiveram o apartamento em De Pijp e a hipoteca sobre ele é real.
Agora, recebo uma versão dessa chamada quase todas as semanas. Eis o que lhes disse, e o que digo a todos os investidores compradores que me perguntam sobre a AL em Lagos em maio de 2026.
O que mudou efetivamente em novembro de 2024
A mudança de título de que a maioria das pessoas se lembra pela metade é real: O Decreto-Lei n.º 76/2024 entrou em vigor a 1 de novembro de 2024 e reescreveu as regras do jogo. Mas o sentido dessa mudança é o oposto do que a maioria das pessoas supõe.
O pacote “Mais Habitação” do anterior governo suspendeu os novos registos de AL na maior parte do país e tornou as licenças existentes pessoais e intransmissíveis. Este regime foi extremamente impopular entre os proprietários. O DL 76/2024 revogou a suspensão de novos registos e restaurou a transmissibilidade fora das áreas de contenção – o que significa que se herdares uma propriedade com uma licença AL, a licença passa a viajar com as escrituras e não com o falecido.
O que a nova lei fez foi transferir o poder regulamentar para os municípios. Cada câmara municipal pode agora declarar as suas próprias “zonas de contenção” (onde os novos registos são restringidos) e “zonas de crescimento sustentável” (onde são monitorizados). Dentro de uma zona de contenção, a câmara tem 90 dias para se opor a um novo registo, em vez dos 60 dias normais. Os apartamentos e moradias registados dentro das zonas de contenção continuam a ser pessoais e intransmissíveis.
A Assembleia Municipal tem então 12 meses, a partir do momento em que o seu município ultrapassa os 1.000 registos AL, para deliberar sobre o seu próprio regulamento. Este é o relógio que interessa – e para a maioria dos municípios algarvios, começou a contar há algum tempo.
O que Lagos fez (e não fez)
Eis a parte que me surpreendeu quando fui investigar esta semana: Lagos não publicou um regulamento AL. Não há zonas de contenção. Não há projeto em consulta pública. Não há nenhum edital que suspenda os registos enquanto se prepara um estudo. Nada no Diário da República com o nome do nosso concelho sobre este assunto.
O único regulamento municipal de Lagos registado no final de 2025 dizia respeito à toponímia das ruas e à numeração das casas – útil se não conseguires encontrar a Rua das Portas de Portugal, menos útil se estiveres a tentar perceber se podes alugar o teu apartamento a turistas britânicos.
Compara isto com os vizinhos. Faro publicou o seu regulamento AL(Regulamento n.º 766/2025) em junho de 2025. Lagoa iniciou o seu processo de elaboração em abril de 2025 e já impôs suspensões temporárias nas suas áreas de reabilitação urbana. A segunda alteração ao RMAL de Lisboa entrou em vigor a 6 de dezembro de 2025 e é verdadeiramente restritiva – não há novo AL quando o imóvel tenha estado em contrato de arrendamento habitacional nos últimos cinco anos.
Lagos: calado.
Esse silêncio está a fazer mais trabalho do que as pessoas imaginam.
O boato da “zona turística” – metade verdade, metade mentira
A versão que estou sempre a ouvir de clientes e de alguns colegas é que “as zonas turísticas de Lagos vão manter a sua isenção de AL”. Dizem-no com uma espécie de confiança que sugere que alguém o ouviu em segunda mão de alguém da câmara.
A resposta honesta que dou aos compradores é: não existe nenhuma regra nacional que isente as zonas turísticas de qualquer coisa. O que é verdade é algo diferente e, na prática, mais útil para os compradores neste momento: porque Lagos não declarou nenhuma área de contenção, todo o município está atualmente a funcionar sob o regime nacional aberto. Os novos registos de AL para moradias e apartamentos são admissíveis em todo o nosso concelho – Praia da Luz, Burgau, Meia Praia, cidade velha, Chinicato, Odiaxere, tudo – com o prazo normal de 60 dias para a oposição da câmara.
Isso não é uma “isenção de zona turística”. É uma janela. A janela está aberta porque a câmara ainda não a fechou. Podem fechá-la quando decidirem que a política justifica um regulamento. Por isso, se ouves dizer que “as zonas turísticas são seguras”, o que estás a ouvir é que “Lagos ainda não se mexeu”.
O que significa se estiveres a comprar agora
Para o casal holandês – e para qualquer investidor que esteja a olhar para Lagos na faixa dos 400 mil a 800 mil euros – isto muda a matemática de três formas.
Primeiro, a porta ainda está aberta, mas deves atravessá-la deliberadamente. Se a tua tese de aquisição depende do rendimento do AL, regista o imóvel no momento da assinatura da escritura. Não esperes seis meses enquanto fazes obras. O pedido fica na fila da câmara durante 60 dias; uma vez concedido o registo, é teu, independentemente do que a Assembleia Municipal deliberar no próximo ano.
Em segundo lugar, prefere os locais e os tipos de propriedade que sobreviveriam a uma futura zona de confinamento. Se Lagos vier a declarar áreas de contenção – e penso que é uma questão de quando, não de se – o padrão em Portugal tem sido visar primeiro os núcleos históricos densos e centrais (pensa no Bairro Alto de Lisboa, na Ribeira do Porto). Para Lagos, isso afectaria mais plausivelmente partes da cidade velha dentro das muralhas da cidade. É muito provável que as propriedades na Marina de Lagos, na Meia Praia, na cintura residencial ocidental ou no arco Burgau / Luz / Salema continuem a ser admissíveis, mesmo que um regulamento seja adotado.
Em terceiro lugar, a possibilidade de transferência na revenda é mais importante do que se pensa. Fora de qualquer zona de contenção futura, o teu registo AL acompanha a propriedade. Dentro de uma zona de contenção, não o faz – o que significa que o teu comprador teria de se candidatar novamente e poderia ser recusado. Isto é um verdadeiro desconto de liquidez nas propriedades da zona de contenção quando fores vender. Vale a pena incluir o preço na oferta que fizeres hoje.
O risco – e o que eu realmente faria
Não vou fingir que sei o que Lagos vai fazer. A câmara teve dezoito meses para atuar ao abrigo da nova lei e não o fez. Isso pode significar que estão a trabalhar em algo discretamente, ou pode significar que o assunto é politicamente demasiado quente para ser tocado numa cidade onde a AL é uma fatia significativa da economia local. Provavelmente as duas coisas.
O que tenho a certeza é o seguinte: a diferença entre “comprei um apartamento em Lagos com licença AL” e “comprei um apartamento em Lagos com intenção de pedir uma licença AL” é maior em maio de 2026 do que tem sido nos últimos anos. Se estás no segundo grupo, muda-te rapidamente. Se já estás no primeiro grupo, não te mexas – o teu registo atual está seguro e, fora de qualquer zona de contenção futura, é agora novamente transferível ao abrigo do DL 76/2024.
Se quiseres falar sobre uma propriedade específica e se a matemática do AL funciona realmente com os preços e rendimentos actuais, marca uma chamada de 30 minutos comigo – traz a listagem, eu trago os dados do mercado. Ou se quiseres modelar o rendimento de um local que já tens debaixo de olho, a calculadora de rendimento de rendas é a forma mais rápida de ver se os números funcionam antes de voares para lá.
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