Um casal holandês com quem falei ao telefone na semana passada colocou a questão de forma muito direta: “Steve, antes mesmo de viajarmos para visitar casas, diga-nos só isto: ainda é possível registar um novo Alojamento Local em Lagos, ou essa porta já se fechou?”
Têm cerca de 48 anos, ambos continuam a trabalhar à distância a partir de Amesterdão e procuram apartamentos na ordem dos 500 mil euros, perto da Marina de Lagos e da Meia Praia. O plano é passarem eles próprios as épocas intermédias em Lagos e arrendarem a casa no Booking e no Airbnb durante o resto do ano. Sem o rendimento do arrendamento, as contas não fecham, até porque mantiveram o apartamento em De Pijp e o crédito à habitação que o acompanha é para pagar.
Recebo uma versão desta chamada quase todas as semanas. Por isso, aqui fica o que lhes disse e o que digo a todos os compradores investidores que me perguntam sobre AL em Lagos em maio de 2026.
O que mudou realmente em novembro de 2024
A mudança de que a maioria das pessoas se lembra vagamente é real: o Decreto-Lei n.º 76/2024 entrou em vigor a 1 de novembro de 2024 e reescreveu as regras do jogo. Mas o sentido dessa mudança é o oposto do que a maioria assume.
O pacote “Mais Habitação” do governo anterior tinha suspendido os novos registos de AL na maior parte do país e tornado as licenças existentes pessoais e intransmissíveis. Esse regime foi extremamente impopular entre os proprietários. O DL 76/2024 revogou a suspensão dos novos registos e restabeleceu a transmissibilidade fora das áreas de contenção, o que significa que, se herdar um imóvel com licença de AL, a licença acompanha agora a escritura e não o falecido.
O que a nova lei fez foi transferir o poder regulamentar para os municípios. Cada câmara municipal pode agora declarar as suas próprias “áreas de contenção” (onde os novos registos são restringidos) e “áreas de crescimento sustentável” (onde são monitorizados). Dentro de uma zona de contenção, a câmara tem 90 dias para se opor a um novo registo, em vez dos habituais 60. Os apartamentos e as moradias registados dentro de áreas de contenção continuam a ser pessoais e intransmissíveis. É precisamente esse poder municipal que a nova proposta de Lei Europeia da Habitação Acessível sujeitaria a um teste de prova, e explico em pormenor o que a Lei Europeia da Habitação Acessível muda para os compradores no Algarve.
A Assembleia Municipal dispõe depois de 12 meses, a contar do momento em que o seu município ultrapassa os 1.000 registos de AL, para deliberar sobre o seu próprio regulamento. É esse o relógio que importa e, para a maioria dos municípios do Algarve, começou a contar há algum tempo.
O que Lagos fez (e não fez)
Eis o que me surpreendeu quando fui investigar esta semana: Lagos não publicou qualquer regulamento de AL. Sem áreas de contenção. Sem projeto em consulta pública. Sem edital a suspender registos enquanto se prepara um estudo. Nada no Diário da República em nome do nosso concelho sobre este assunto.
O único regulamento municipal de Lagos registado no final de 2025 dizia respeito à toponímia e à numeração de polícia, útil se não encontrar a Rua das Portas de Portugal, menos útil se estiver a tentar perceber se pode arrendar o seu apartamento a turistas britânicos.
Compare-se com os vizinhos. Faro publicou o seu regulamento de AL (Regulamento n.º 766/2025) em junho de 2025. Lagoa iniciou o processo de elaboração em abril de 2025 e já impôs suspensões temporárias nas suas áreas de reabilitação urbana. A segunda alteração de Lisboa ao seu RMAL entrou em vigor a 6 de dezembro de 2025 e é verdadeiramente restritiva: não permite novos AL quando o imóvel esteve sujeito a um contrato de arrendamento habitacional nos últimos cinco anos.
Lagos: em silêncio.
Esse silêncio pesa mais do que as pessoas imaginam.
O rumor da “zona turística”: meio verdade, meio não
A versão que ouço repetidamente a clientes e a alguns colegas é a de que “as zonas turísticas de Lagos vão manter a isenção de AL”. É dita com uma confiança cúmplice, que sugere que alguém a ouviu em segunda mão a alguém da câmara.
A resposta honesta que dou aos compradores é: não existe nenhuma regra nacional que isente as zonas turísticas de seja o que for. O que é verdade é algo diferente e, na prática, mais útil para os compradores neste momento: como Lagos não declarou nenhuma área de contenção, todo o município funciona atualmente ao abrigo do regime nacional aberto. Os novos registos de AL para moradia e apartamento são admissíveis em todo o nosso concelho (Praia da Luz, Burgau, Meia Praia, centro histórico, Chinicato, Odiáxere, tudo), com o prazo normal de 60 dias para oposição da câmara.
Isso não é uma “isenção para zonas turísticas”. É uma janela. A janela está aberta porque a câmara ainda não a fechou. Pode fechá-la quando entender que o contexto político justifica um regulamento. Portanto, se ouve dizer que “as zonas turísticas estão seguras”, o que na realidade ouve é que “Lagos ainda não se mexeu”.
O que isto significa se está a comprar agora
Para o casal holandês, e para qualquer comprador investidor que olhe para Lagos na faixa de apartamentos dos 400 mil aos 800 mil euros, isto altera as contas de três formas.
Primeiro, a porta continua aberta, mas deve atravessá-la de forma deliberada. Se a sua tese de aquisição depende do rendimento de AL, registe o imóvel no momento em que a escritura for assinada. Não espere seis meses enquanto faz obras. O pedido fica na fila da câmara durante 60 dias; depois de o registo ser concedido, é seu, independentemente do que a Assembleia Municipal deliberar no próximo ano. Para ver como ficam os números depois de registado, a minha análise de 2026 sobre a rentabilidade do arrendamento em Lagos, alojamento turístico versus arrendamento de longa duração calcula um T2 de 350.000 euros nas duas modalidades.
Segundo, prefira localizações e tipos de imóvel que sobrevivessem a uma futura zona de contenção. Se Lagos vier a declarar áreas de contenção, e penso que é uma questão de quando e não de se, o padrão em Portugal tem sido visar primeiro os centros históricos densos e centrais (pense-se no Bairro Alto de Lisboa ou na Ribeira do Porto). Em Lagos, isso afetaria mais provavelmente partes do centro histórico dentro das muralhas. Os imóveis na Marina de Lagos, na Meia Praia, na faixa residencial ocidental ou no arco Burgau / Luz / Salema têm grande probabilidade de continuar admissíveis mesmo que surja um regulamento.
Terceiro, a transmissibilidade na revenda importa mais do que as pessoas pensam. Fora de qualquer futura zona de contenção, o seu registo de AL acompanha o imóvel. Dentro de uma zona de contenção, não acompanha, o que significa que o seu comprador teria de pedir um novo registo e poderia ser recusado. Isso é um desconto de liquidez real, embutido nos imóveis em zonas de contenção na altura de vender. Vale a pena refleti-lo na proposta que faz hoje.
O risco e o que eu faria na prática
Não vou fingir que sei o que Lagos vai fazer. A câmara teve dezoito meses para agir ao abrigo da nova lei e não o fez. Isso pode significar que está a trabalhar em algo discretamente, ou que é politicamente demasiado sensível mexer nisto numa cidade em que o AL está entrelaçado numa fatia significativa da economia local. Provavelmente ambas as coisas.
De uma coisa tenho a certeza: a diferença entre “comprei um apartamento em Lagos com licença de AL” e “comprei um apartamento em Lagos com a intenção de pedir uma licença de AL” é maior em maio de 2026 do que tem sido há anos. Se está no segundo grupo, avance depressa. Se já está no primeiro, fique descansado: o seu registo existente está seguro e, fora de qualquer futura zona de contenção, é agora novamente transmissível ao abrigo do DL 76/2024.
Se quiser analisar um imóvel específico e perceber se as contas do AL fecham mesmo aos preços e rentabilidades de hoje, marque uma chamada de 30 minutos comigo: traga o anúncio, eu levo os dados de mercado. Ou, se quiser simular o rendimento de uma casa que já tem debaixo de olho, a calculadora de rendimento de arrendamento é a forma mais rápida de ver se os números funcionam antes de viajar.
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