Laatst bijgewerkt: oktober 2026
Ja, gemiddeld wel. In het tweede kwartaal van 2026 betaalden kopers die buiten Portugal belastingresident zijn een mediaan van €4.143/m² voor woningen in de Algarve, tegenover €3.368/m² voor Portugese ingezetenen: ongeveer 23% meer. Dat verschil weerspiegelt grotendeels wat buitenlanders kopen, niet een hogere prijs voor dezelfde woning.
Die cijfers komen van INE, het Portugese bureau voor de statistiek, en ze verschenen op 23 oktober. Als u een Britse of Amerikaanse koper bent die in Lagos zoekt tussen €500k en €900k, klinkt de kop als een waarschuwing. Dat is te simpel. Goed gelezen vertelt het u precies waar de echte extra kosten zitten en waar u ruimte heeft om te onderhandelen.
Betalen buitenlanders meer voor vastgoed in de Algarve dan Portugese kopers?
Op papier wel. INE splitst de verkopen van elk kwartaal op naar het fiscale adres van de koper. In het tweede kwartaal van 2026 was de Algarve de op één na duurste subregio van Portugal, met een mediaan van €3.500/m² over alle kopers. Kopers met een fiscaal adres in het buitenland betaalden €4.143/m². Kopers die in Portugal belastingresident zijn betaalden €3.368/m².
Wat mij verraste, is hoe klein het verschil in de Algarve is vergeleken met de steden. INE becijfert de meerprijs voor kopers uit het buitenland op 47,0% in Groot-Lissabon en 37,5% in de metropoolregio Porto. In de Algarve is die ongeveer de helft van het cijfer voor Lissabon.
| Mediane betaalde prijs, Q2 2026 | €/m² | Meerprijs voor kopers met fiscale woonplaats in het buitenland |
|---|---|---|
| Algarve, kopers die in Portugal belastingresident zijn | €3.368 | Referentie |
| Algarve, kopers die in het buitenland belastingresident zijn | €4.143 | Ongeveer 23% |
| Algarve, alle kopers | €3.500 | n.v.t. |
| Groot-Lissabon | n.v.t. | 47,0% |
| Metropoolregio Porto | n.v.t. | 37,5% |
Waarom het verschil vooral draait om wat buitenlanders kopen
Een mediaan is een middenwaarde, geen vergelijking van gelijke woningen. Twee kopers die een verschillende prijs per vierkante meter betalen, kopen meestal twee verschillende dingen. INE corrigeert niet voor het type woning, dus de 23% bevat drie zaken die niets te maken hebben met meer betalen:
- Locatie. Internationale kopers concentreren zich aan de kust: Lagos, Praia da Luz, Carvoeiro, de Golden Triangle. Ingezetenen kopen in de hele regio, ook in binnenlandse plaatsen waar de prijzen veel lager liggen.
- Leeftijd en afwerking. Nieuwere woningen, gerenoveerde stadswoningen en woningen met zwembad en zeezicht kosten meer per vierkante meter, en dat zijn de woningen die de meeste van mijn internationale kopers op hun shortlist zetten.
- Doel. Een tweede woning of een woning voor het pensioen kiest men voor het uitzicht en de loopafstand tot voorzieningen. De hoofdwoning van een gezin wordt vaak gekozen op ruimte en prijs.
Als iemand u dus vertelt dat “buitenlanders in de Algarve 23% te veel betalen”, is het eerlijke antwoord: vergeleken met wat? Een Brits stel dat een gerenoveerd appartement met twee slaapkamers bij de jachthaven van Lagos koopt, betaalt niet 23% meer dan een Portugees stel dat hetzelfde appartement koopt. Zij betalen de gangbare prijs voor een ander, duurder soort woning.
Waar buitenlandse kopers echt meer betalen
Er zijn echte extra kosten, en die verdienen meer van uw aandacht dan de kop van INE.
De vaste 7,5% IMT. Sinds Decreto-Lei 97/2026 in mei van kracht werd, betaalt iedereen die een woning koopt en geen Portugees belastingresident is een vast overdrachtsbelastingtarief van 7,5%, zonder progressieve schaal. De toets is belastingresidentie, niet nationaliteit, dus een Nederlandse of Ierse koper wordt net zo behandeld als een Amerikaanse. Ik heb de details behandeld in De Portugese IMT van 7,5%: er is geen deadline op 1 september.
| Wat verandert er | Koper die in Portugal belastingresident is | Koper die in het buitenland belastingresident is |
|---|---|---|
| IMT op een tweede woning van €500.000 | €27.300 (progressieve schaal) | €37.500 (vast 7,5%) |
| IMT op een tweede woning van €750.000 | €45.000 | €56.250 |
| Zegelrecht (Imposto do Selo) | 0,8% | 0,8% |
| Jaarlijkse IMI | Zelfde gemeentelijke tarief | Zelfde gemeentelijke tarief |
| Kan de extra IMT worden teruggevraagd? | Niet van toepassing | Ja, op aanvraag, als u binnen twee jaar na de akte Portugees belastingresident wordt |
Bij een aankoop van €500k of €750k komt er door de 7,5% ongeveer €10.000 tot €11.000 bij. U kunt uw eigen berekening maken met de SunnySteve-calculator voor aankoopkosten. Als u van plan bent hierheen te verhuizen met een D7 of D8, breng dan in de biedfase het residentievenster van twee jaar in kaart, want daarmee kan die extra som een terugbetaling worden.
De vraagprijs betalen. Hier verliezen kopers uit het buitenland echt geld. In september kwam idealista uit op gemiddelde vraagprijzen van €4.216/m² in het district Faro en €4.729/m² in Lagos. De transactiemediaan van INE voor de hele Algarve was €3.500/m². Vraagprijzen en gerealiseerde prijzen zijn verschillende getallen, en een koper die voor een week overvliegt, met weinig tijd en weinig vergelijkingsmateriaal, is degene die de vraagprijs het meest waarschijnlijk voor de prijs aanziet.
Zo zorgt u ervoor dat u niet te veel betaalt
Neem een voorbeeld. Een Brits stel met een budget van €650k vindt een gerenoveerde stadswoning in de oude stad van Lagos die voor €690k te koop staat. Dit zou ik hen adviseren te doen voordat zij een bod uitbrengen:
- Vergelijk verkoopprijzen, geen advertenties. Vraag uw makelaar om recente verkopen van vergelijkbare woningen in dezelfde straten. Advertenties op portalen laten zien waar verkopers op hopen.
- Beoordeel de prijs per vierkante meter aan de hand van soortgelijke woningen. Een stadswoning in de oude stad moet worden vergeleken met andere stadswoningen in de oude stad, niet met de mediaan van de Algarve. Bekijk wat een specifieke woning vandaag waard is met de SunnySteve-woningwaardering.
- Begroot de IMT juist. Bij €650k als niet-ingezetene bedraagt alleen de IMT al €48.750, nog vóór zegelrecht, notaris- en advocaatkosten.
- Let op de valuta. Volgens de referentiekoers van de ECB van 23 oktober leverde £500.000 ongeveer €597.200 op, circa €4.600 meer dan een week eerder. Omdat de ECB op 29 oktober over de rente beslist, is het verstandig nu met uw valutamakelaar te spreken.
- Kies iemand die voor u werkt. In Portugal wordt de makelaar die de woning aanbiedt betaald door de verkoper. Een aankoopmakelaar, of ten minste een onafhankelijke taxatie, dicht de informatiekloof die de 23% deels weerspiegelt.
Nog iets uit dezelfde INE-publicatie: landelijk stegen de prijzen in het tweede kwartaal nog steeds met 18,4% op jaarbasis, terwijl het aantal verkopen met 9,0% daalde. Minder verkopen tegen hogere prijzen betekent meestal dat goed geprijsde woningen nog steeds verkopen en te duur geprijsde blijven staan. Dat is uw onderhandelingsruimte, welk paspoort u ook heeft.
Veelgestelde vragen
Betalen niet-ingezetenen hogere vastgoedbelastingen in Portugal?
Ja, bij de aankoop. Sinds mei 2026 betaalt iedereen die in Portugal een woning koopt en geen Portugees belastingresident is, een vast IMT-tarief van 7,5% in plaats van de progressieve schaal. Het zegelrecht van 0,8% en het jaarlijkse IMI-tarief zijn voor ingezetenen en niet-ingezetenen gelijk.
Kan ik de 7,5% IMT terugkrijgen als ik naar Portugal verhuis?
Ja, als u binnen twee jaar na de akte Portugees belastingresident wordt. U dient een aanvraag in bij de belastingdienst, die het verschil kan kwijtschelden tussen de 7,5% en wat de normale tarieven zouden hebben opgeleverd. Plan het tijdpad vóór ondertekening met uw boekhouder, want twee jaar gaat snel tijdens een internationale verhuizing.
Stijgen de huizenprijzen in de Algarve in 2026 nog steeds?
Ja, maar in een verschillend tempo. Landelijk registreerde INE in het tweede kwartaal van 2026 een stijging van de transactieprijzen met 18,4% op jaarbasis, terwijl het aantal verkopen met 9,0% daalde. In Lagos lagen de vraagprijzen van idealista in de twaalf maanden tot september 2026 5,3% hoger, op ongeveer €4.729/m², dus de West-Algarve stijgt langzamer dan de landelijke kop.
Is de Algarve duurder dan Lissabon?
Nee. De Algarve was in het tweede kwartaal van 2026 de op één na duurste subregio van Portugal, met een mediaan van €3.500/m², achter Groot-Lissabon. Kopers uit het buitenland betalen in de Algarve bovendien een kleinere meerprijs, ongeveer 23% tegenover 47,0% in Groot-Lissabon.
Koopt u in Lagos of de West-Algarve en wilt u weten of een prijs redelijk is? Vertel mij wat u zoekt en ik laat u zien voor welke prijzen vergelijkbare woningen daadwerkelijk zijn verkocht.
