U krijgt toegang tot off-market en pocket listings in de Algarve via lokale makelaars, niet via portalen. Geef een goed verbonden makelaar of een aankoopmakelaar een duidelijke zoekopdracht: budget, wensen, uitsluitcriteria en tijdlijn. Zij koppelen u dan aan woningen die eigenaren discreet verkopen voordat die op Idealista verschijnen.
Dit is meestal het gesprek tijdens de tweede reis. Een Brits of Amerikaans stel volgt Idealista al maanden, is één keer overgevlogen, heeft steeds hetzelfde sleetse aanbod gezien en wil nu weten waar de goede woningen in Lagos, Praia da Luz of Burgau werkelijk zijn. In het segment van 600.000 tot 1,5 miljoen euro is het eerlijke antwoord dat een deel van die woningen nooit op een portaal verschijnt.
Hoe krijg ik toegang tot off-market of pocket listings bij de aankoop van vastgoed in de Algarve?
U krijgt toegang doordat de makelaars die deze woningen in portefeuille hebben u kennen, en doordat uw zoekopdracht zo specifiek is dat zij als eerste aan u denken. Een off-market woning wordt alleen getoond aan een korte lijst kopers die al zijn gekwalificeerd. Staat u niet op die lijst, dan hoort u er niets over.
In de praktijk zijn er drie routes, en serieuze kopers in de West-Algarve gebruiken er meestal twee tegelijk:
- Portalen. Idealista, Imovirtual, Casa Sapo en de rest. Onmisbaar om de markt te leren kennen, maar ze tonen per definitie alleen wat openbaar te koop staat. Ik heb ze vergeleken in mijn gids met de beste vastgoedwebsites in Portugal.
- Het netwerk van makelaars. Makelaars in Lagos spreken elkaar. Een woning die een makelaar discreet in portefeuille heeft, kan worden gedeeld met collega’s die de juiste koper hebben.
- Een zoektocht via een aankoopmakelaar. Eén makelaar werkt voor u, zet uw zoekopdracht uit via portalen, andere kantoren, particuliere verkopers en de eigen contacten, en filtert voordat u overvliegt.
Wat off-market en pocket listings in Portugal eigenlijk zijn
Een off-market of pocket listing is een woning die te koop staat maar niet openbaar wordt geadverteerd. De eigenaar heeft een bemiddelingsovereenkomst gesloten met een makelaarskantoor, exclusief of niet-exclusief, en ermee ingestemd dat de woning discreet aan geselecteerde kopers wordt aangeboden in plaats van op de portalen te worden gezet. Daar is niets schimmigs aan. De Portugese wet vereist een gelicentieerd kantoor en een schriftelijke bemiddelingsovereenkomst om een woning op de markt te brengen. Ze vereist niet dat de woning wordt geadverteerd.
Eigenaren houden een woning om een paar steeds terugkerende redenen van de portalen af:
- Privacy. Ze willen hun villa, hun interieur of hun prijs niet op internet hebben, en willen niet dat de buren weten dat ze verkopen.
- Een prijs testen. Ze willen zien of een gekwalificeerde koper op een bepaald bedrag ingaat voordat ze zich er openbaar aan binden.
- Portalstigma vermijden. Een woning die zes maanden op Idealista staat, gaat er ongewenst uitzien, en elke prijsverlaging is zichtbaar. Discreet verkopen voorkomt die voorgeschiedenis.
- Timing. De eigenaar staat open voor verkoop maar heeft geen haast, en hoort liever van één serieuze koper dan elk weekend bezichtigingen te houden.
Portalen, makelaarsnetwerk of aankoopmakelaar: welke route werkt het best?
Elke route heeft zijn eigen taak. Zo verhouden ze zich tot elkaar voor een koper die zoekt in Lagos en de West-Algarve:
| Portalen | Makelaarsnetwerk | Zoektocht via aankoopmakelaar | |
|---|---|---|---|
| Toegang | Alleen openbaar aangeboden woningen, vaak dubbel bij meerdere kantoren | Aangeboden woningen plus wat makelaars discreet in portefeuille hebben, als zij uw zoekopdracht kennen | Aangeboden, off-market en particulier verkochte woningen, gefilterd op uw zoekopdracht |
| Kosten voor de koper | Gratis om te bekijken | Meestal geen, de verkoper betaalt het kantoor | Een deel van de commissie of een afgesproken vergoeding, voor de start van de zoektocht schriftelijk vastgelegd |
| Snelheid | Direct te bekijken, maar zelf filteren gaat langzaam | Hangt af van hoe vaak u zelf opvolgt | Snelst naar een shortlist, omdat het filteren gebeurt voordat u reist |
| Risico | Verouderde en dubbele advertenties, prijzen die u vanuit het buitenland niet kunt beoordelen | Elke makelaar toont vooral wat hij zelf kan verkopen | Hangt af van de makelaar, controleer dus eerst zijn licentie |
| Het best voor | Prijzen en gebieden leren kennen | Kopers die tijd hebben om relaties op te bouwen | Kopers op hun tweede reis met een duidelijk budget en weinig tijd |
Welke route u ook kiest, controleer of het kantoor een AMI-licentie heeft. Hoe dat werkt, leg ik uit in hoe u een makelaar kiest in Lagos, inclusief het verschil tussen een aankoopmakelaar en een verkoopmakelaar.
De fout die kopers maken: denken dat off-market goedkoper is
Off-market betekent meestal minder concurrentie, geen korting. Eigenaren die discreet verkopen zijn zelden wanhopig. Velen testen een zelfverzekerd bedrag, en een woning die niet op de portalen staat heeft geen openbare prijsgeschiedenis waartegen u kunt onderhandelen.
Wat u wel wint, is bewegingsruimte. U zit niet in een biedstrijd met vijf andere stellen die zondagavond dezelfde advertentie zagen, en vaak kunt u afspraken maken over timing, meubilair of opleveringsvoorwaarden die voor beide partijen werken. Dat is meer waard dan een denkbeeldig koopje. Waardeer een off-market woning precies zoals een aangeboden woning: aan de hand van recente verkopen in de buurt, niet aan de vraagprijs. Het is dezelfde logica van vergelijkbare verkopen als achter de SunnySteve woningwaardeschatting, een snelle manier om het bedrag van een discrete verkoper te toetsen.
Hoe een zoekopdracht werkt
Een zoekopdracht is een beschrijving van één pagina van wat u zoekt, zo geschreven dat een makelaar binnen enkele seconden ja of nee kan zeggen tegen een woning. Hoe scherper hij is, hoe groter de kans dat u als eerste van een woning hoort. Een goede zoekopdracht behandelt vier punten:
- Budget. Uw totaalbedrag, inclusief ongeveer 7% tot 10% voor IMT, zegelrecht, notaris- en juridische kosten. Als niet-ingezetene rekent u met het vaste IMT-tarief van 7,5%. Mijn gids voor het kopen van vastgoed in Lagos als buitenlander specificeert alle kosten.
- Wensen. Slaapkamers, perceelgrootte, zwembad, zeezicht, loopafstand tot het centrum, een licentie voor vakantieverhuur. Beperk u tot de vijf waarbij u zou afhaken als ze ontbreken.
- Uitsluitcriteria. Verkeerslawaai, een lange onverharde weg, een gedeeld zwembad, geen Licença de Utilização. Aangeven wat u niet accepteert bespaart u per dag twee nutteloze bezichtigingen.
- Tijdlijn. Wanneer u kunt bezichtigen, wanneer u kunt tekenen en of u een hypotheek nodig heeft. Een koper die in acht weken kan afronden is de koper die discrete verkopers willen ontmoeten.
Vermeld de gebieden waarvoor u openstaat, bijvoorbeeld het centrum van Lagos, Praia da Luz, Burgau of het platteland richting Barão de São João, en of de woning bedoeld is om in te wonen, voor vakanties of voor huurinkomsten. Dat is genoeg voor een makelaar om te beginnen met koppelen.
Veelgestelde vragen
Hoe krijg ik toegang tot off-market of pocket listings bij de aankoop van vastgoed in de Algarve?
Via lokale makelaars in plaats van portalen. Stuur een gelicentieerde makelaar of een aankoopmakelaar een duidelijke zoekopdracht met uw budget, wensen, uitsluitcriteria en tijdlijn, zodat zij u kunnen koppelen aan woningen die eigenaren discreet verkopen in gebieden als Lagos, Praia da Luz en Burgau.
Zijn off-market woningen in Portugal goedkoper?
Meestal niet. Off-market betekent minder concurrentie, geen korting, omdat eigenaren die discreet verkopen zelden haast hebben. Waardeer een off-market woning aan de hand van recente verkopen in de buurt, precies zoals een aangeboden woning.
Betalen kopers een aankoopmakelaar in Portugal?
Dat hangt af van de afspraak. In Portugal betaalt de verkoper normaal gesproken de makelaarscommissie, en een aankoopmakelaar wordt betaald via een deel van die commissie of via een met de koper afgesproken vergoeding. Laat de afspraak schriftelijk vastleggen voordat de zoektocht begint.
Hoe lang duurt een zoektocht naar vastgoed in de Algarve?
Dat hangt vooral af van hoe duidelijk uw zoekopdracht is en hoe snel u kunt reizen en beslissen. Een koper met een nauwkeurige zoekopdracht, een vast budget en beschikbare middelen gaat veel sneller dan iemand die nog tussen plaatsen kiest, omdat makelaars voor elke reis kunnen koppelen en een shortlist kunnen samenstellen.
Zoekt u in Lagos of de West-Algarve en bent u het zat steeds dezelfde advertenties te zien? Stuur mij uw zoekopdracht en ik vertel u eerlijk wat de markt u te bieden heeft, zowel op als buiten de portalen.
