Très peu, si vous achetez à Lagos depuis l’étranger. La proposition de Budget de l’État portugais pour 2027, remise au Parlement le 8 octobre 2026, relève de 2,3 % les tranches de l’IMT et ne touche ni à l’IMI, ni au droit de timbre, ni au taux fixe de 7,5 % de l’IMT applicable aux non-résidents. Pour un acheteur non-résident, l’économie est nulle.
Si vous vous demandez s’il faut attendre le budget avant d’acheter, j’ai parcouru la proposition et l’analyse de PwC. Voici ce que le document contient réellement, ce qu’il représente sur une maison type à €550.000 à Lagos, et pourquoi ma réponse à cette question est non.
Que change le Budget de l’État portugais 2027 pour les acheteurs immobiliers ?
Trois choses, et une seule concerne la plupart de mes acheteurs.
- Tranches de l’IMT indexées de 2,3 %. Le seuil en dessous duquel une résidence permanente ne paie pas d’IMT passe de €106.346 à €108.792. Chaque tranche au-dessus est relevée du même 2,3 %.
- IMT Jovem prolongé et indexé. Les acheteurs de 35 ans ou moins, qui achètent un premier logement permanent, ne paient ni IMT ni droit de timbre jusqu’à €338.141 (contre €330.539), avec 8 % sur l’excédent jusqu’à €676.185.
- Aucune modification des codes de l’IMI, du droit de timbre ou de la TVA. PwC parle d’un budget de continuité : valeurs actualisées, régimes arrivant à échéance prolongés, pourcentages ajustés.
Tout le reste du chapitre logement est soit déjà en vigueur depuis le paquet de mai 2026 (la TVA à 6 % sur la construction éligible, le taux d’IRS de 10 % sur les loyers de longue durée modérés), soit destiné aux employeurs qui logent leur personnel. Le rapport du gouvernement prévoit lui-même une baisse des recettes d’IMT de 2,3 % et des recettes d’IMI de 5,6 % en 2027. C’est une prévision de recettes, pas une baisse d’impôt pour vous.
Ce que vaut le budget sur une maison à €550.000 à Lagos
Prenons un couple britannique qui visite une maison de ville à €550.000 à Lagos comme résidence de vacances. Voici l’IMT selon le barème 2026 face à la proposition 2027, pour eux et pour les trois autres profils d’acheteurs que le budget traite différemment.
| Profil de l’acheteur | IMT 2026 | IMT 2027 (proposition) | Économie |
|---|---|---|---|
| Non-résident, taux fixe de 7,5 % | €41.250 | €41.250 | €0 |
| Résident fiscal portugais, résidence de vacances | €31.300 | €31.008 | €292 |
| Résident fiscal portugais, résidence permanente | €30.237 | €29.920 | €317 |
| Résident de 35 ans ou moins, premier logement permanent | €17.557 | €16.949 | €608 |
Deux choses ressortent. La plus grande économie du tableau est de €608, et elle revient à un profil que presque aucun de mes clients internationaux ne correspond. Et au-delà de €648.511 pour une résidence de vacances, où le taux unique de 6 % s’applique les deux années, l’économie est exactement nulle même pour les résidents. Si vous voulez voir où se situe votre propre prix cible, le calculateur de frais d’acquisition calcule l’IMT et le droit de timbre en deux minutes, et si vous vendez pour financer votre installation, découvrez ce que vaut votre bien actuel avec l’estimation SunnySteve.
Pourquoi le taux de 7,5 % est le chiffre qui compte
Depuis l’entrée en vigueur du Decreto-Lei 97/2026 fin mai, toute personne qui n’est pas résidente fiscale portugaise paie un IMT fixe de 7,5 % sur l’immobilier résidentiel, sans aucune tranche. C’est pourquoi l’indexation des tranches ne change rien pour un non-résident : les tranches ne figurent tout simplement pas dans son calcul. J’explique le fonctionnement de ce taux, et pourquoi il n’y a jamais eu de date limite au 1er septembre, dans mon article d’août sur l’IMT à 7,5 %.
Il existe un effet indirect à connaître. Si vous achetez en tant que non-résident et devenez résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l’acte, vous pouvez demander l’annulation de la différence entre le taux de 7,5 % et le barème normal. Si vous achetez en 2027, ce barème normal est le barème 2027 indexé, et le remboursement est donc supérieur de quelques centaines d’euros. C’est une erreur d’arrondi à l’échelle d’un déménagement, pas une raison de choisir son moment.
Faut-il attendre le budget avant d’acheter ?
Non, et le calendrier suffit à le démontrer. Le débat général a lieu les 27 et 28 octobre, les amendements en commission se poursuivent en novembre, et le vote final global est prévu le 24 novembre 2026. S’il est adopté, il s’applique à partir du 1er janvier 2027. D’ici là, tous les chiffres de cet article ne sont qu’une proposition.
Le gain d’attendre, pour un acheteur résident d’une résidence de vacances à €550.000, est de €292. Le coût d’attendre, c’est ce qui arrive entre-temps à la maison que vous vouliez. Dans la tranche de €400.000 à €700.000 à Lagos, Praia da Luz et Burgau, un bien au bon prix et dont les documents sont en ordre peut très bien partir en deux mois. Ce que je dis aux acheteurs est simple : décidez sur le bien et sur le prix, pas sur le budget.
La question de planification la plus utile est celle de la résidence. Si vous comptez vous installer ici, le moment de votre résidence fiscale par rapport à la date de l’acte vaut bien plus que tout ce que contient ce budget, car c’est la différence entre 7,5 % et le barème normal. Cette discussion doit avoir lieu au stade de l’offre, avec votre avocat et votre comptable présents.
Ceci est un résumé d’une proposition de budget, pas un conseil fiscal. Les règles peuvent changer pendant le processus parlementaire : vérifiez votre propre situation auprès d’un avocat ou d’un comptable portugais avant de signer.
Questions fréquentes
Le budget 2027 du Portugal modifie-t-il l’IMT de 7,5 % pour les acheteurs non-résidents ?
Non. La proposition OE2027 remise au Parlement le 8 octobre 2026 ne modifie pas l’IMT fixe de 7,5 % que les acheteurs non-résidents paient sur l’immobilier résidentiel en vertu du Decreto-Lei 97/2026. Un non-résident qui achète une maison à €550.000 à Lagos paie €41.250 d’IMT en 2026 et paierait les mêmes €41.250 en 2027.
L’IMI va-t-il augmenter au Portugal en 2027 ?
Pas par le biais du budget. Selon la lecture de PwC, la proposition range le code de l’IMI parmi les quatre codes fiscaux laissés inchangés : la fourchette de taux et les règles restent donc en l’état. À Lagos, le taux municipal de l’IMI est fixé séparément chaque année par la municipalité : consultez cette décision plutôt que le Budget de l’État.
Un étranger peut-il bénéficier de l’IMT Jovem en achetant au Portugal ?
Seulement s’il remplit les mêmes conditions que n’importe qui d’autre : avoir 35 ans ou moins à la date de l’acte, acheter un premier logement comme résidence permanente, ne pas posséder de bien résidentiel actuellement ni au cours des trois années précédentes, et ne pas être à charge pour l’IRS. Le critère est l’âge et l’usage en résidence permanente, pas la nationalité ; la plupart des acheteurs internationaux avec lesquels je travaille dans l’Algarve occidental n’y sont donc pas éligibles.
Quand le Budget de l’État 2027 du Portugal entrera-t-il en vigueur ?
Si le Parlement l’approuve, le 1er janvier 2027. Le débat général est prévu les 27 et 28 octobre 2026, les amendements sont discutés en commission tout au long de novembre, et le vote final global est fixé au 24 novembre 2026. D’ici là, tous les chiffres de la proposition peuvent encore changer.
Vous envisagez un achat à Lagos et souhaitez connaître les chiffres réels pour votre situation, y compris le calendrier de votre résidence ? Dites-moi ce que vous recherchez et je cartographierai la fiscalité et le calendrier avant que vous ne fassiez une offre.
