Dernière mise à jour : octobre 2026
Oui, les prix de l’immobilier au Portugal continuent de grimper vite : +16,5 % en un an, la plus forte hausse de l’UE. Lagos monte aussi, mais plus lentement. Les prix demandés y ont augmenté de 5,3 %, pour atteindre environ 4.729 €/m², et ont à peine bougé depuis mai.
Cet écart est ce que les gros titres omettent, et il compte si vous êtes un couple disposant d’un budget d’environ 500.000 € et que vous hésitez entre acheter à Lagos cet automne ou attendre le printemps. Voici ce que disent réellement les nouveaux chiffres, et ce que j’en ferais.
Les prix de l’immobilier au Portugal continuent-ils de monter en 2026, et Lagos suit-elle la tendance ?
Le 1er octobre, Eurostat a publié son indice des prix de l’immobilier résidentiel du deuxième trimestre 2026. Le Portugal arrive en tête de l’UE avec +16,5 % sur un an, devant la Bulgarie (+15,5 %) et la Lituanie (+14,3 %). La moyenne de l’UE était de +4,7 % et celle de la zone euro de +4,0 %. Trois pays ont même connu une baisse : la Finlande, le Luxembourg et la France.
Le même jour, idealista a indiqué que les prix demandés au niveau national avaient atteint un nouveau record en septembre : 3.228 €/m², soit +7,9 % sur un an. Dans l’Algarve (district de Faro), le chiffre était de 4.216 €/m², soit +7,8 %.
Une précaution avant de comparer : Eurostat mesure les prix réellement payés, idealista mesure les prix demandés. Ce n’est pas la même chose, il ne faut donc pas lire l’écart comme un chiffre précis. Mais la direction est claire et correspond à ce que je constate sur le terrain à Lagos : les prix continuent de monter, simplement pas au rythme que suggère le chiffre national.
Pourquoi Lagos progresse plus lentement que le Portugal
Lagos est déjà chère. À 4.729 €/m², c’est l’une des localités les plus chères de l’Algarve, et l’essentiel de la croissance à deux chiffres au niveau national vient de marchés moins chers qui rattrapent leur retard. Dans les données d’idealista de septembre, les plus fortes hausses concernaient Vila Real (+17,8 %), Leiria (+17,6 %) et la ville de Faro (+14,3 %), et non les localités établies auprès des expatriés.
Voici comment Lagos se compare à ses voisines en prix demandés :
| Municipalité | Prix demandé, sept. 2026 | Variation sur 12 mois | Ce que permettent d’acheter 500.000 € (env.) |
|---|---|---|---|
| Loulé | 5.194 €/m² | +7,0 % | 96 m² |
| Lagos | 4.729 €/m² | +5,3 % | 106 m² |
| Albufeira | 4.194 €/m² | +7,6 % | 119 m² |
| Vila do Bispo (Burgau, Salema, Sagres) | 4.062 €/m² | +2,7 % | 123 m² |
| Aljezur | 3.764 €/m² | +9,6 % | 133 m² |
| Portimão | 3.598 €/m² | +8,4 % | 139 m² |
Deux choses ressortent. Lagos et Vila do Bispo, les deux municipalités à l’extrémité occidentale, progressent le plus lentement. Et celles qui progressent le plus vite, Aljezur et Portimão, sont celles où votre argent va encore le plus loin. Si vous regardez Praia da Luz (qui fait partie de Lagos) ou Burgau (à Vila do Bispo), vous achetez dans la partie la plus calme d’un marché chaud. Pour connaître la valeur d’un bien précis aujourd’hui, utilisez l’estimation immobilière SunnySteve.
Faut-il acheter à Lagos cet automne ou attendre le printemps ?
Prenons un exemple. Un couple néerlandais disposant de 500.000 € a visité au printemps un T2 près de la marina, il lui a plu, puis il est rentré chez lui réfléchir. Il me demande maintenant s’il doit attendre que le marché se refroidisse.
Regardez ce qu’ont fait les prix demandés à Lagos ces douze derniers mois :
- D’octobre 2025 à mars 2026 : de 4.482 €/m² à 4.696 €/m², soit +4,8 % en cinq mois.
- Mai 2026 : un pic à 4.782 €/m².
- De juin à septembre 2026 : stable à légèrement en baisse, pour terminer à 4.729 €/m², soit 1,1 % sous le pic.
L’an dernier, l’hiver a donc été la période où les prix de Lagos ont grimpé, et l’été celle où ils ont marqué une pause. Une année ne fait pas une loi, mais c’est l’inverse de ce que la plupart des acheteurs supposent : ils pensent que l’hiver est calme et que les prix vont donc fléchir. En pratique, ceux qui achètent à Lagos en hiver sont souvent les plus motivés, et les vendeurs le savent.
En chiffres : 500.000 € permettaient d’acheter environ 111 m² à Lagos en septembre 2025. Aujourd’hui, ils en achètent environ 106 m². Si cet hiver répète la hausse de 4,8 % du dernier, en mars ils en achèteront environ 101 m². Autrement dit, attendre coûterait à ce couple environ 24.000 € de pouvoir d’achat, avant même de compter six mois de loyer supplémentaires.
Ce que je dis aux acheteurs dans la tranche de 450.000 € à 550.000 €
Cette tranche est celle où arrive la plupart de mes demandes sur Lagos, et c’est là que l’été sans hausse a le plus aidé les acheteurs. Quelques points pratiques :
- Profitez de la pause. Les prix demandés n’ont pas bougé depuis mai : un bien mis en vente au printemps et toujours invendu est celui sur lequel faire une offre maintenant.
- Connaissez votre quartier. À Lagos, 500.000 € peuvent signifier un appartement rénové dans la vieille ville ou plus d’espace à Meia Praia. Je les ai comparés dans Vieille ville, Boavista ou Meia Praia : ce que permettent d’acheter 550.000 € à Lagos.
- Budgétez au-delà du prix. L’IMT, le droit de timbre et les frais de notaire ajoutent plusieurs pour cent. Le calculateur de frais d’acquisition vous donne le chiffre en deux minutes.
- N’attendez pas un krach. J’ai expliqué dans pourquoi les prix de l’Algarve ne se corrigent pas que le problème de l’offre n’a pas disparu. Rien dans les données de cette semaine n’y change quoi que ce soit.
Mon avis : si vous avez trouvé le bon bien à Lagos et que vos finances sont prêtes, cet automne est un meilleur moment pour acheter que le printemps prochain. Le chiffre national donne l’impression que le marché s’emballe. À Lagos, il marche, et pour l’instant il reprend son souffle.
Foire aux questions
Pourquoi le Portugal a-t-il connu la plus forte hausse des prix de l’immobilier de l’UE en 2026 ?
Eurostat a enregistré une hausse annuelle de 16,5 % au Portugal au deuxième trimestre 2026, contre une moyenne de 4,7 % dans l’UE. Les principaux moteurs sont une longue pénurie de logements neufs et une forte demande, une grande partie de la croissance venant désormais de régions moins chères qui rattrapent Lisbonne et l’Algarve.
Combien coûte le mètre carré d’une maison à Lagos, au Portugal ?
Les prix demandés moyens à Lagos étaient de 4.729 €/m² en septembre 2026, selon idealista. C’est 5,3 % de plus qu’un an auparavant et légèrement sous le pic de 4.782 €/m² de mai 2026. Les biens varient beaucoup selon la rue, la vue et l’état.
Les prix de l’immobilier vont-ils baisser à Lagos ?
Rien dans les données actuelles n’annonce une baisse. Les prix demandés à Lagos ont marqué une pause pendant l’été 2026 après avoir augmenté tout l’hiver, mais ils restent 5,3 % au-dessus de l’an dernier. Ce que je constate, c’est une croissance plus lente, pas une correction.
Est-il moins cher d’acheter à Burgau ou à Praia da Luz qu’à Lagos ville ?
Burgau se trouve à Vila do Bispo, où les prix demandés atteignaient en moyenne 4.062 €/m² en septembre 2026, soit environ 14 % de moins qu’à Lagos, avec une hausse de seulement 2,7 % par an. Praia da Luz fait partie de la municipalité de Lagos et n’a donc pas de moyenne propre ; les prix y dépendent beaucoup de la proximité de la plage.
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