Un couple avec qui je pourrais très bien parler la semaine prochaine : britanniques, début de la soixantaine, du cash issu de la vente d’une maison dans le Surrey, à la recherche de villas autour de 1 million d’euros à Praia da Luz. Leur question est celle que presque tous les acheteurs me posent en ce moment : « Steve, est-ce le bon moment pour acheter en Algarve, ou devons-nous attendre que les prix baissent ? »
Voici ce que je leur réponds. Si vous attendez un krach dans l’Algarve occidental, vous risquez d’attendre longtemps et de payer plus cher lorsque vous vous déciderez enfin. Mais « les prix ne baisseront pas » n’est pas la même chose que « achetez n’importe quoi, aujourd’hui ». La question du calendrier est la mauvaise. La bonne est de savoir si la maison précise que vous avez devant vous en vaut le prix.
Est-ce le bon moment pour acheter un bien en Algarve, ou faut-il attendre ?
Réponse courte : oui, si vous achetez pour y vivre ou pour garder le bien pendant des années, et non, si vous espérez saisir un creux. Les prix à Lagos et sur la côte de l’Algarve occidental continuent de monter, l’offre de bonnes maisons est tendue, et les leviers qui refroidissent normalement un marché ne pointent pas vers le bas. Attendre vous coûte des frais de portage, un risque de change et les meilleures annonces, et cela vous récompense rarement par une remise.
Ce que font réellement les prix en Algarve en 2026
Lagos se situait autour de 4,449 euros le mètre carré début 2026, en hausse d’environ 8.8% sur un an. La moyenne de l’ensemble de l’Algarve s’établit près de 3,467 euros le mètre carré, en hausse d’environ 9%. Les prix montent donc, mais à un rythme proche de la moitié de la frénésie nationale d’il y a deux ans.
Voici ce que les acheteurs manquent : les volumes de transactions sont en réalité en baisse, d’environ 9% sur l’année écoulée. Moins de ventes, mais des prix qui montent. Cette combinaison n’apparaît que lorsque l’offre est réellement rare, ce qui est exactement le cas ici. L’Algarve occidental ne construit pas vite, et la demande qui reste se concentre sur le littoral. Comme je l’expliquais dans Acheteurs plus avisés, annonces qui traînent, le marché s’est refroidi sur les biens surévalués sans faiblir sur les bons.
La prévision à 12 mois pour l’Algarve va de la stabilité à environ plus 6%, le stock côtier haut de gamme se situant en haut de cette fourchette. Personne de crédible ne prévoit une baisse.
Pourquoi attendre une baisse des prix fonctionne rarement ici
Je comprends le réflexe. Vous suivez l’actualité, vous lisez « le marché se refroidit » et vous supposez qu’une bonne affaire arrive. Mais un titre national sur le refroidissement et la réalité du terrain à Lagos sont deux choses différentes.
Pour obtenir une vraie baisse des prix, il faut soit un afflux d’offre nouvelle, soit un effondrement de la demande. L’Algarve occidental n’a ni l’un ni l’autre. L’urbanisme est lent, le littoral est fini, et chaque année une nouvelle vague d’acheteurs venus du Royaume-Uni, d’Irlande, des Pays-Bas, d’Allemagne et de plus en plus des États-Unis arrive avec la même courte liste de villes. Quand une villa au bon prix se libère à Luz ou à Burgau, elle part en semaines, pas en mois.
Ainsi, l’acheteur qui attend 12 mois constate généralement que la même maison coûte plus cher, que le choix est plus mince et que l’euro a évolué en sa défaveur entre-temps.
Acheter maintenant ou attendre 12 mois
| Critère | Acheter maintenant | Attendre 12 mois |
|---|---|---|
| Trajectoire des prix | Lagos ~8.8% sur un an ; prévision de stable à +6% | Vous paierez sans doute autant ou plus, pas moins |
| Choix de biens | Le plus large éventail d’annonces actuelles | Moins de biens de qualité, plus de concurrence sur eux |
| Crédit (non-résident) | Bloquer à ~3.5 à 4.5%, 60 à 70% de LTV | Trajectoire des taux incertaine ; hausse ou baisse possible |
| IMT (non-résident) | Taux forfaitaire connu de 7.5% aujourd’hui | Exposé à toute évolution fiscale future |
| Devise | Fixez votre budget au cours GBP ou USD contre euro du jour | Exposé à 12 mois de variations de change |
Qui devrait vraiment attendre
Je ne vais pas prétendre que la réponse est « achetez » pour tout le monde. Attendez si vous n’avez pas encore visité en personne les villes de votre liste, car choisir le mauvais village est une erreur bien plus coûteuse que payer 3% de trop pour le bon. Attendez si vos finances ne sont pas stabilisées, si le budget en euros ne tient que grâce à un taux de change parfait, ou si vous vous étirez au point qu’une facture de travaux ferait mal. Si vous hésitez à louer d’abord, je compare les deux options côte à côte dans faut-il louer ou acheter à Lagos, au Portugal, en 2026.
Et soyez patient sur la maison elle-même, même dans un marché haussier. La rareté de l’offre n’est pas une raison de surpayer un compromis. Un marché tendu récompense l’acheteur prêt à agir vite sur la bonne maison, pas celui qui se précipite par panique sur la mauvaise.
Ce que je ferais à la place de ce couple du Surrey
Réglez d’abord le financement et le crédit, pour pouvoir agir. Passez du temps réel dans deux ou trois villes avant de craquer pour une annonce. Achetez ensuite la bonne maison quand elle se présente, et cessez d’essayer de devancer un marché qui a eu raison de tous les acheteurs ayant tenté de le chronométrer ces dix dernières années. Ceux qui ont acheté dans l’Algarve occidental il y a cinq ans en craignant d’arriver « trop tard » possèdent aujourd’hui des maisons qui valent nettement plus.
Questions fréquentes
Les prix de l’immobilier en Algarve vont-ils baisser en 2026 ?
Rien n’indique clairement une baisse. La prévision à 12 mois pour l’Algarve va de la stabilité à environ plus 6%, les zones côtières prisées comme Lagos se situant en haut de cette fourchette. Les prix montent plus lentement qu’en 2022 à 2023, mais un ralentissement de la croissance n’est pas une baisse.
De quel apport ai-je besoin pour acheter en Algarve en tant que non-résident ?
Prévoyez 30 à 40% du prix. Les banques portugaises prêtent généralement aux non-résidents 60 à 70% de la valeur, à des taux actuellement de l’ordre de 3.5 à 4.5%. Prévoyez aussi un budget supplémentaire pour l’IMT, les droits de timbre et les frais juridiques.
Lagos est-elle trop chère par rapport au reste de l’Algarve ?
Lagos tourne autour de 4,449 euros le mètre carré, bien au-dessus de la moyenne régionale, mais cette prime tient à une offre côtière réellement rare plutôt qu’à un effet de mode. Si Lagos dépasse votre budget, l’est de l’Algarve et les villes de l’intérieur offrent plus d’espace pour le même argent.
Dois-je attendre une baisse des taux de crédit avant d’acheter ?
Vouloir chronométrer les taux est un pari. Si vous achetez maintenant et que les taux baissent plus tard, vous pourrez renégocier. Si vous attendez et que les prix montent entre-temps, cela ne se rattrape pas. Pour la plupart des acheteurs, la maison et le prix comptent plus que quelques fractions de point de taux. S&P a depuis mis un chiffre sur la question du calendrier : Prix de l’immobilier au Portugal : combien de temps la hausse peut-elle durer ?.
Vous réfléchissez à votre propre installation dans l’Algarve occidental ? Dites-moi ce que vous cherchez et je vous dirai honnêtement si c’est votre moment ou si attendre a du sens dans votre situation. Réservez un appel gratuit de 30 minutes avec Steve.
