Ein niederländisches Paar, mit dem ich letzte Woche telefoniert habe, stellte die Frage ganz direkt: „Steve, bevor wir überhaupt zur Besichtigung anreisen, sagen Sie uns einfach: Können wir in Lagos noch ein neues Alojamento Local registrieren, oder ist diese Tür schon zu?“
Die beiden sind Ende 40 und arbeiten weiterhin remote von Amsterdam aus. Sie suchen Apartments rund um die €500.000 in der Nähe der Marina de Lagos und von Meia Praia. Der Plan: die Zwischensaisons selbst in Lagos verbringen und die Wohnung im restlichen Jahr über Booking und Airbnb vermieten. Ohne die Mieteinnahmen geht die Rechnung für sie nicht ganz auf, denn ihre Wohnung in De Pijp haben sie behalten, und die Hypothek darauf ist real.
Einen ähnlichen Anruf bekomme ich inzwischen fast jede Woche. Deshalb hier, was ich den beiden gesagt habe und was ich jedem Kapitalanleger sage, der mich im Mai 2026 nach AL in Lagos fragt.
Was sich im November 2024 tatsächlich geändert hat
Die Änderung, an die sich die meisten halb erinnern, ist real: Decreto-Lei n.º 76/2024 trat am 1. November 2024 in Kraft und hat die Spielregeln neu geschrieben. Die Richtung dieser Änderung ist allerdings das Gegenteil dessen, was die meisten annehmen.
Das „Mais Habitação“-Paket der vorherigen Regierung hatte neue AL-Registrierungen im größten Teil des Landes ausgesetzt und bestehende Lizenzen personengebunden und nicht übertragbar gemacht. Dieses Regime war bei den Eigentümern äußerst unbeliebt. DL 76/2024 hob die Aussetzung für neue Registrierungen auf und stellte die Übertragbarkeit außerhalb von Containment-Zonen wieder her. Das heißt: Erben Sie eine Immobilie mit AL-Lizenz, geht die Lizenz nun mit den Eigentumsurkunden über und nicht mit dem Verstorbenen.
Was das neue Gesetz tatsächlich getan hat: Es verlagert die Regelungsmacht auf die Gemeinden. Jede Câmara Municipal kann nun eigene „Containment-Zonen“ (in denen neue Registrierungen beschränkt werden) und „Zonen nachhaltigen Wachstums“ (in denen sie beobachtet werden) ausweisen. Innerhalb einer Containment-Zone hat die Câmara 90 Tage Zeit, einer neuen Registrierung zu widersprechen, statt der üblichen 60. Apartments und Villen, die innerhalb von Containment-Zonen registriert sind, bleiben personengebunden und nicht übertragbar. Genau diese kommunale Befugnis würde der Vorschlag der EU für einen neuen Affordable Housing Act mit einem Nachweistest versehen, und ich erkläre ausführlich, was der EU Affordable Housing Act für Käufer an der Algarve ändert.
Die Assembleia Municipal hat dann 12 Monate Zeit, ab dem Moment, in dem ihre Gemeinde 1.000 AL-Registrierungen überschreitet, über eine eigene Regelung zu beraten. Diese Uhr ist entscheidend, und für die meisten Gemeinden der Algarve läuft sie schon seit einiger Zeit.
Was Lagos getan hat (und was nicht)
Das hat mich überrascht, als ich diese Woche nachgeforscht habe: Lagos hat keine AL-Regelung veröffentlicht. Keine Containment-Zonen. Kein Entwurf in öffentlicher Konsultation. Kein Edital, das Registrierungen aussetzt, während eine Studie erarbeitet wird. Nichts im Diário da República unter dem Namen unseres Concelho zu diesem Thema.
Die einzige kommunale Regelung aus Lagos, die Ende 2025 registriert wurde, betraf Straßennamen und Hausnummerierung. Das ist nützlich, wenn Sie die Rua das Portas de Portugal nicht finden, aber weniger hilfreich, wenn Sie wissen möchten, ob Sie Ihr Apartment an britische Urlauber vermieten dürfen.
Vergleichen Sie das mit den Nachbarn. Faro hat seine AL-Regelung veröffentlicht (Regulamento n.º 766/2025), im Juni 2025. Lagoa hat seinen Entwurfsprozess im April 2025 begonnen und bereits vorübergehende Aussetzungen in seinen Stadtsanierungsgebieten verhängt. Die zweite Änderung von Lissabons RMAL trat am 6. Dezember 2025 in Kraft und ist wirklich restriktiv: Kein neues AL, wenn die Immobilie innerhalb der letzten fünf Jahre Gegenstand eines Wohnraummietvertrags war.
Lagos: Schweigen.
Dieses Schweigen wiegt schwerer, als viele denken.
Das Gerücht von der „Tourismuszone“: halb wahr, halb falsch
Die Version, die ich von Kunden und einigen Kollegen immer wieder höre, lautet: „Die touristischen Gegenden von Lagos behalten ihre AL-Ausnahme.“ Das wird mit einer Art augenzwinkernder Sicherheit gesagt, als hätte es jemand aus zweiter Hand von jemandem bei der Câmara gehört.
Die ehrliche Antwort, die ich Käufern gebe: Es gibt keine nationale Regel, die Tourismuszonen von irgendetwas ausnimmt. Tatsächlich gilt etwas anderes, und das ist für Käufer derzeit praktisch nützlicher: Weil Lagos keine Containment-Zonen ausgewiesen hat, gilt in der gesamten Gemeinde derzeit das offene nationale Regime. Neue AL-Registrierungen für Villen (moradia) und Apartments (apartamento) sind im gesamten Concelho zulässig: Praia da Luz, Burgau, Meia Praia, Altstadt, Chinicato, Odiáxere, überall, mit der üblichen 60-tägigen Widerspruchsfrist der Câmara.
Das ist keine „Tourismuszonen-Ausnahme“. Es ist ein Zeitfenster. Das Fenster ist offen, weil die Câmara es noch nicht geschlossen hat. Sie kann es jederzeit schließen, sobald sie die Politik für reif hält, eine Regelung zu erlassen. Wenn Sie also hören, „die touristischen Gegenden sind sicher“, dann hören Sie in Wahrheit: „Lagos hat sich noch nicht bewegt.“
Was das bedeutet, wenn Sie jetzt kaufen
Für das niederländische Paar, und für jeden Kapitalanleger, der sich derzeit in Lagos im Apartmentsegment von €400.000 bis €800.000 umsieht, verändert das die Rechnung auf drei Arten.
Erstens: Die Tür ist noch offen, aber Sie sollten bewusst hindurchgehen. Wenn Ihre Investitionsidee von AL-Einnahmen abhängt, registrieren Sie die Immobilie, sobald die Escritura unterzeichnet ist. Warten Sie nicht sechs Monate, während Sie renovieren. Der Antrag liegt 60 Tage in der Warteschlange der Câmara; ist die Registrierung einmal erteilt, gehört sie Ihnen, unabhängig davon, was die Assembleia Municipal im nächsten Jahr beschließt.
Zweitens: Bevorzugen Sie Lagen und Immobilientypen, die eine künftige Containment-Zone überstehen würden. Sollte Lagos irgendwann Containment-Zonen ausweisen, und ich halte es für eine Frage des Wann, nicht des Ob, dann hat sich in Portugal gezeigt, dass zuerst dichte, zentrale historische Kerne ins Visier genommen werden (denken Sie an Lissabons Bairro Alto oder Portos Ribeira). In Lagos würde das am plausibelsten Teile der Altstadt innerhalb der Stadtmauern treffen. Immobilien in der Marina de Lagos, in Meia Praia, im westlichen Wohngürtel oder im Bogen Burgau / Luz / Salema dürften sehr wahrscheinlich zulässig bleiben, selbst wenn eine Regelung kommt.
Drittens: Die Übertragbarkeit beim Wiederverkauf ist wichtiger, als viele denken. Außerhalb einer künftigen Containment-Zone geht Ihre AL-Registrierung mit der Immobilie über. Innerhalb einer Containment-Zone nicht. Das heißt, Ihr Käufer müsste neu beantragen und könnte abgelehnt werden. Das ist ein echter Liquiditätsabschlag, der bei Immobilien in Containment-Zonen beim Verkauf eingepreist ist. Es lohnt sich, ihn schon in das Gebot einzurechnen, das Sie heute abgeben.
Das Risiko und was ich tatsächlich tun würde
Ich werde nicht so tun, als wüsste ich, was Lagos tun wird. Die Câmara hatte achtzehn Monate Zeit, unter dem neuen Gesetz zu handeln, und hat es nicht getan. Das kann bedeuten, dass sie im Stillen an etwas arbeitet, oder dass es politisch zu heiß ist, in einer Stadt, in der AL einen bedeutenden Teil der lokalen Wirtschaft ausmacht. Wahrscheinlich beides.
Sicher bin ich mir bei Folgendem: Der Abstand zwischen „Ich habe ein Apartment in Lagos mit AL-Lizenz gekauft“ und „Ich habe ein Apartment in Lagos gekauft und möchte eine AL-Lizenz beantragen“ ist im Mai 2026 größer als seit Jahren. Wenn Sie zur zweiten Gruppe gehören, handeln Sie bald. Gehören Sie schon zur ersten, bleiben Sie gelassen: Ihre bestehende Registrierung ist sicher und, außerhalb einer künftigen Containment-Zone, nach DL 76/2024 wieder übertragbar.
Wenn Sie eine konkrete Immobilie durchsprechen möchten und wissen wollen, ob die AL-Rechnung bei den heutigen Preisen und Renditen wirklich aufgeht, buchen Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir: Bringen Sie das Inserat mit, ich bringe die Marktdaten mit. Oder wenn Sie die Einnahmen für ein Objekt berechnen möchten, das Sie bereits im Blick haben, ist der Mieteinnahmen-Rechner der schnellste Weg, um zu sehen, ob die Zahlen aufgehen, bevor Sie anreisen.
