Zuletzt aktualisiert: 10. November 2026. Alles Folgende ist bis zur Schlussabstimmung am 24. November ein Vorschlag.
Drei Änderungen, die für Portugals Haushalt 2027 vorgeschlagen wurden, würden ausländische Käufer treffen: das Zehnfache der normalen IMT-Sätze für Nichtansässige beim Kauf eines Wohnhauses (statt der heutigen pauschalen 7,5 %), die Schließung von IFICI für neue Antragsteller und keine Kapitalertragsteuer auf bestimmte Verkäufe von Zweitwohnungen bis 300.000 Euro. Nichts davon ist bereits Gesetz. Die Ausschussabstimmungen beginnen am 18. November.
Ich habe schon einmal erlebt, wie ein Geschäft eine solche Wartezeit überstehen musste. Einer meiner Käufer unterschrieb den Vorvertrag für ein dreistöckiges Stadthaus mit Meerblick in Praia da Luz, zahlte eine Anzahlung von 10 %, also etwas über 50.000 Euro, und bat um einen Beurkundungstermin in sechs Monaten. In diesen sechs Monaten brach sein Krypto-Portfolio ein. Über mein Netzwerk fanden wir einen neuen Käufer, der seine Verpflichtung übernahm, und die Eigentümer verzichteten freundlicherweise darauf, die Anzahlung einzubehalten. Die Lehre ist mir geblieben: Zwischen Vorvertrag und Beurkundung kann sich viel ändern. In diesem Monat könnte sich die Steuer ändern.
Was bedeuten Portugals Haushaltsänderungen 2027 für Ausländer, die eine Immobilie kaufen?
Bis zum Stichtag am 6. November reichten die Parteien eine Rekordzahl von 2.847 Änderungsanträgen zum Staatshaushalt 2027 ein. Die meisten werden scheitern. Drei davon, alle von der Sozialistischen Partei (PS), sind für die Käufer relevant, mit denen ich in Lagos arbeite, überwiegend britische und amerikanische Paare im Bereich von 500.000 bis 1 Million Euro. Ich habe die beiden eingereichten Texte (Änderungsanträge 1840 und 2115) auf der Website des Parlaments gelesen, nicht nur die Zusammenfassungen in der Presse. Der dritte ist bislang nur ein Vorschlag der PS.
| Punkt | Heute | Vorgeschlagen | Status |
|---|---|---|---|
| IMT für Nichtansässige beim Kauf eines Wohnhauses | Pauschal 7,5 % des Kaufpreises | Die normalen IMT-Sätze multipliziert mit zehn; 7,5 % nur noch in Gebieten mit geringer Bevölkerungsdichte | PS-Änderungsantrag 1840, eingereicht, nicht abgestimmt |
| Aufhebung der zusätzlichen IMT durch Wohnsitznahme | Steuerlich ansässig innerhalb von 2 Jahren nach der Beurkundung | Steuerlich ansässig innerhalb von 6 Monaten, und die Immobilie ist 5 Jahre lang Ihr ständiger Familienwohnsitz | Teil des Änderungsantrags 1840 |
| Aufhebung durch Vermietung | Langzeitvermietung für bis zu 2.300 Euro im Monat, 36 Monate innerhalb der ersten 5 Jahre | Vermietung im vereinfachten Regime für bezahlbare Mieten, Beginn innerhalb von 6 Monaten | Teil des Änderungsantrags 1840 |
| IFICI („NHR 2.0“) für neue Einwohner | Offen: pauschal 20 % für 10 Jahre auf begünstigte Einkünfte | Für neue Antragsteller geschlossen; wer vor Inkrafttreten des Gesetzes registriert ist oder einen Antrag gestellt hat, behält den Status | PS-Änderungsantrag 2115, eingereicht, nicht abgestimmt |
| Kapitalertragsteuer beim Verkauf einer Zweitwohnung | Besteuerung nach den normalen Regeln | Zu 100 % steuerfrei bis 300.000 Euro und zu 50 % von 300.000 bis 500.000 Euro, wenn der Käufer die Immobilie in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt zu seinem ständigen Wohnsitz macht | PS-Vorschlag; noch kein eingereichter Text gelesen |
Die IMT für Nichtansässige: von 7,5 % auf das Zehnfache der normalen Sätze
Nach dem Decreto-Lei 97/2026 zahlen Nichtansässige beim Kauf eines Wohnhauses bei der Beurkundung pauschal 7,5 % IMT, wie ich in was der Immobilienkauf in Portugal 2026 kostet erklärt habe. Der PS-Änderungsantrag 1840 würde dies durch die normalen IMT-Sätze „elevadas ao décuplo“ ersetzen: multipliziert mit zehn, ohne Befreiungen oder Ermäßigungen. Die Begründung der PS ist deutlich: Die pauschalen 7,5 % ändern im Luxussegment nichts und belasten vor allem Immobilien im mittleren Preissegment, daher soll die Erhöhung jede Preisklasse erreichen.
Wörtlich genommen wäre das Zehnfache der normalen Stufen ein Vielfaches der heutigen 7,5 %. Das geht weit über alles hinaus, was Portugal bisher erhoben hat, und ich rechne damit, dass im Ausschuss darum gerungen wird. Der Text behält die pauschalen 7,5 % in Gebieten mit geringer Bevölkerungsdichte bei (die Liste in der Portaria 208/2017), es kommt also auf die Gemeinde (Freguesia) an. Wenn Sie bereits unter Vertrag stehen, fragen Sie Ihren Anwalt, auf welcher Liste Ihre Gemeinde steht. Was die heutigen Regeln für Ihr eigenes Budget bedeuten, können Sie mit dem SunnySteve-Kaufnebenkostenrechner durchrechnen.
Die Erstattungswege werden deutlich enger
Heute kann die zusätzliche IMT aufgehoben werden, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren nach der Beurkundung in Portugal steuerlich ansässig werden oder die Immobilie langfristig zu einer moderaten Miete vermieten. Nach dem Änderungsantrag 1840 hätten Sie sechs Monate Zeit, um ansässig zu werden, und die Immobilie müsste fünf Jahre lang Ihr ständiger Familienwohnsitz sein. Der Vermietungsweg wechselt in das Regime für bezahlbare Mieten, ebenfalls für fünf Jahre. Werden die Bedingungen verletzt, wird die Steuer wieder fällig.
Für ein britisches Paar, das das Jahr zwischen Lagos und der Heimat aufteilen möchte, ist dies der entscheidende Punkt. Das Zweijahresfenster ließ Zeit, den bisherigen Haushalt aufzulösen und umzuziehen. Sechs Monate reichen dafür nicht.
IFICI würde für neue Antragsteller geschlossen
Der Änderungsantrag 2115 hebt Artikel 58.º-A des Statuts der Steuervergünstigungen auf, also IFICI, das Regime, das ich in NHR ist Geschichte: was IFICI 2026 für Käufer bedeutet behandelt habe. Wer bis zum Inkrafttreten des Haushaltsgesetzes bereits registriert ist oder einen Antrag gestellt hat, behält den Status. Zudem sieht er bis Ende des ersten Halbjahres 2027 eine Überprüfung von NHR, IFICI, Golden Visas und Visa für digitale Nomaden vor, einschließlich ihrer Auswirkungen auf die Immobilienpreise.
IFICI kam ohnehin nur für eine kleine Gruppe in Frage (begünstigte Berufe, keine Renten), daher sind die meisten meiner Käufer im Ruhestand nicht betroffen. Wenn Sie für eine begünstigte Tätigkeit umziehen und darauf setzen, sprechen Sie jetzt mit Ihrem Steuerberater darüber, wann Sie den Antrag stellen können. Eine Frist nenne ich nicht, denn noch weiß niemand, wann oder ob das Gesetz in Kraft tritt.
Gute Nachrichten für manche Verkäufer: die Idee zur Kapitalertragsteuer bis 300.000 Euro
Die PS möchte außerdem eine dreijährige Sonderregelung: keine Kapitalertragsteuer beim Verkauf einer Zweitwohnung bis 300.000 Euro und die Hälfte des Gewinns steuerfrei von 300.000 bis 500.000 Euro, wenn der Käufer die Immobilie in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt zu seinem ständigen Wohnsitz macht. Laut PS-Chef José Luís Carneiro zeigte sich die Regierung nach dem gemeinsamen Treffen am 5. November relativ offen dafür. Einen eingereichten Text dazu habe ich nicht gelesen, und niemand hat bestätigt, ob nicht ansässige Verkäufer davon profitieren würden. Planen Sie daher noch keinen Verkauf danach.
Was ich Käufern diese Woche sage
Heute ändert sich nichts. Die 7,5 % gelten weiter, der zweijährige Weg über den Wohnsitz gilt weiter, und IFICI ist offen. Was ich derzeit mit Käufern in Lagos tue:
- Wenn Sie kurz vor einem Vorvertrag stehen, fragen Sie Ihren Anwalt, wie eine Satzänderung vor der Beurkundung gehandhabt würde. Die IMT wird normalerweise bei der Beurkundung gezahlt, nicht bei der Unterzeichnung, es sei denn, der Vertrag übergibt die Schlüssel vorzeitig.
- Planen Sie einen realistischen Beurkundungstermin. Lange Zeiträume zwischen Vertrag und Beurkundung bergen Risiken, wie mein Käufer in Praia da Luz erfahren hat.
- Wenn Sie ohnehin ansässig werden wollen, stört Sie die Sechsmonatsregel womöglich nicht. Wenn Sie ein Ferienhaus kaufen, verfolgen Sie die Abstimmungen vom 18. bis 24. November genau.
Ich aktualisiere diesen Beitrag nach der Schlussabstimmung am 24. November. Für das Gesamtbild behandelt mein früherer Beitrag was der Staatshaushalt 2027 für Immobilienkäufer in Lagos ändert den ursprünglichen Vorschlag der Regierung, und ob Ausländer an der Algarve mehr für Immobilien zahlen zeigt, warum sich die politische Debatte darüber zuspitzt.
Dies ist eine Zusammenfassung eingereichter Vorschläge und keine Steuer- oder Rechtsberatung. Sprechen Sie mit einem portugiesischen Anwalt oder Steuerberater über Ihren eigenen Kauf.
Häufig gestellte Fragen
Erhöht Portugal 2027 die IMT für nicht ansässige Immobilienkäufer?
Möglicherweise. Der PS-Änderungsantrag 1840 zum Haushalt 2027 würde die pauschale IMT von 7,5 % für Nichtansässige beim Kauf eines Wohnhauses durch die normalen IMT-Sätze ersetzen, multipliziert mit zehn. Die 7,5 % blieben nur in Gebieten mit geringer Bevölkerungsdichte erhalten. Es handelt sich um einen eingereichten Vorschlag, nicht um ein Gesetz: Die Ausschussabstimmungen beginnen am 18. November 2026, die Schlussabstimmung findet am 24. November statt.
Wird IFICI in Portugal abgeschafft?
Der PS-Änderungsantrag 2115 würde IFICI ab dem Inkrafttreten des Haushaltsgesetzes 2027 für neue Antragsteller schließen. Wer bis dahin bereits registriert ist oder einen Antrag gestellt hat, würde den Status behalten. Bis zu den Abstimmungen im November ist es ein Vorschlag. Sprechen Sie daher mit einem Steuerberater, wenn Sie damit rechnen.
Zahle ich die neue IMT, wenn ich bereits einen Vorvertrag unterschrieben habe?
Die IMT wird bei der notariellen Beurkundung (Escritura) fällig, nicht bei der Unterzeichnung des Vorvertrags. Ein Käufer, der heute unter Vertrag steht, zahlt daher grundsätzlich den Satz, der am Tag der Beurkundung gilt, es sei denn, das endgültige Gesetz sieht eine Übergangsregel vor oder der Vertrag überträgt den Besitz vorzeitig. Wenn Ihre Beurkundung nach dem Inkrafttreten einer Änderung liegt, fragen Sie Ihren Anwalt jetzt, wie der Vertrag damit umgeht.
Kann ich die IMT von 7,5 % weiterhin durch einen Wohnsitzwechsel aufheben lassen?
Ja, nach den heutigen Regeln: Werden Sie innerhalb von zwei Jahren nach der Beurkundung in Portugal steuerlich ansässig, kann die Differenz aufgehoben werden. Der Änderungsantrag 1840 würde diese Frist auf sechs Monate verkürzen und verlangen, dass die Immobilie fünf Jahre lang Ihr ständiger Familienwohnsitz ist.
Wird der Verkauf einer Zweitwohnung unter 300.000 Euro von der Kapitalertragsteuer befreit?
Noch nicht. Die PS schlägt eine dreijährige Regelung vor: Der Gewinn aus dem Verkauf von Zweitwohnungen bis 300.000 Euro wäre steuerfrei, bis 500.000 Euro zur Hälfte, wenn der Käufer die Immobilie in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt zu seinem ständigen Wohnsitz macht. Laut PS steht die Regierung dem relativ offen gegenüber, ein Gesetz gibt es jedoch nicht, und es ist unklar, ob nicht ansässige Verkäufer davon profitieren würden.
Sie kaufen in Lagos und fragen sich, wie sich das auf Ihren Zeitplan auswirkt? Sagen Sie mir, wonach Sie suchen, und ich erkläre Ihnen alles Schritt für Schritt.
