Ein französisches Paar, dem ich in Lagos Wohnungen zeige, hat mich letzte Woche bei einem Kaffee gefragt: “Wenn wir jetzt kaufen und bis zur Rente über Airbnb vermieten, kann das Mieteinkommen die Wohnung abbezahlen?” Sie sind Anfang fünfzig, möchten eine Zweizimmerwohnung nahe am Wasser, in die sie irgendwann ihren Ruhestand verlegen können, und gefällt die Vorstellung, dass sich die Immobilie in der Zwischenzeit selbst trägt.
Das ist eine der häufigsten Fragen, die ich von Käufern einer Zweitimmobilie höre. Die ehrliche Antwort lautet: teilweise, wenn Sie die richtige Immobilie kaufen und sie richtig führen. Aber “durch Airbnb abbezahlt” ist 2026 hoch gegriffen. Genau das habe ich ihnen gesagt.
Kann Airbnb-Einkommen eine Wohnung an der Algarve tatsächlich abbezahlen?
Nein, nicht allein, und nicht zu den heutigen Preisen. Eine gut gelegene Zweizimmerwohnung in Lagos oder Meia Praia kann realistisch die laufenden Kosten und einen guten Teil einer Hypothek decken, aber die Zeiten, in denen kurzfristige Vermietungseinnahmen den gesamten Kaufpreis abgetragen haben, sind vorbei.
Die Preise sind stark gestiegen. Lagos liegt inzwischen bei etwa 3.800 Euro pro Quadratmeter, wobei erstklassige Lagen in Praia da Luz näher an 6.800 Euro heranreichen. Gleichzeitig wurden die Regeln rund um die kurzfristige Vermietung verschärft. In der Lücke zwischen dem Wunschdenken und der Tabellenkalkulation verbringe ich die meisten dieser Gespräche.
Die Regeln für kurzfristige Vermietung 2026, die Sie wirklich kennen sollten
Drei Dinge haben das Bild verändert, und alle drei zählen, bevor Sie auch nur einen einzigen Euro Einkommen annehmen.
- Plattformen kontrollieren jetzt Lizenzen. Seit dem 20. Mai 2026 verpflichtet eine EU-Verordnung Airbnb, Booking.com und Vrbo, Ihre Alojamento-Local-Lizenznummer (AL) zu prüfen und jede nicht registrierte Immobilie automatisch von der Plattform zu entfernen. Keine gültige AL, kein Inserat, kein Einkommen.
- Die AL-Registrierung ist immobilienspezifisch. Ob Sie überhaupt eine AL-Lizenz erhalten können, hängt vom genauen Gebäude und der Gemeinde ab, und manche Zonen beschränken neue Registrierungen. Die erste Frage lautet daher nie “was wird das einbringen”, sondern ob diese konkrete Wohnung überhaupt für Alojamento Local registriert werden kann. Das prüfe ich pro Immobilie, nicht pro Ort.
- Die 7,5% IMT gelten weiterhin für Nicht-Ansässige. Bei einem Kauf von 500.000 Euro sind das allein 37.500 Euro Übertragungssteuer, vor Notar-, Anwaltskosten und Möblierung. Das verändert die Amortisationsrechnung von Anfang an, wie ich in meinem Beitrag über Portugals 7,5% IMT für nicht ansässige Käufer beschrieben habe.
Ich habe Käufern schon von “perfekten Airbnb-Wohnungen” abgeraten, die nie legal kurzfristig vermietet werden könnten. Die Rendite existiert nur, wenn die Lizenz existiert. Der regulatorische Rahmen hat sich im September 2026 erneut verschoben, daher lohnt es sich, was der EU Affordable Housing Act für Käufer an der Algarve ändert zu lesen, bevor Sie auch nur einen Euro kalkulieren.
Wie die Zahlen wirklich aussehen
Ich habe ihr genaues Profil durch meinen eigenen Algarve-Kurzzeitvermietungssimulator laufen lassen: eine Zweizimmerwohnung im Westalgarve, von Lagos bis Sagres, ein Kaufpreis von 500.000 Euro, eine durchschnittliche Auslastung von rund 50% über das Jahr, mit professioneller Verwaltung. Das war die Prognose:
- Bruttomieteinnahmen: etwa 25.960 Euro pro Jahr, basierend auf Übernachtungspreisen von rund 212 Euro in der Hochsaison Juli und August, 127 Euro in den Nebensaisonmonaten und 85 Euro im Winter.
- Laufende Kosten: etwa 8.190 Euro, einschließlich 20% Verwaltungsgebühr, Reinigung und Plattformgebühren.
- Nettogewinn nach Steuer im portugiesischen vereinfachten Regime: etwa 15.500 Euro.
- Rendite auf den Kaufpreis: 3,1%.
Das ist eine reale, nützliche Zahl. Sie deckt Ihre laufenden Kosten und einen soliden Teil einer Hypothek, zahlt aber nicht allein eine Wohnung für 500.000 Euro ab. Und sie schwankt stark je nach zwei Stellschrauben: Lage und Auslastung. Steigern Sie die Auslastung Richtung Superhost-Niveau, steigt die Rendite; sinkt sie auf für neue Inserate typische 30%, fällt sie schnell. Genau deshalb habe ich das Tool als Schieberegler gebaut, nicht als eine einzelne Schlagzeilenzahl.
Ein Marktsignal hält mich davon ab, mit dem besten Fall zu rechnen: Die landesweiten Angebotsmieten sind inzwischen fünf Monate in Folge gefallen, selbst während die Verkaufspreise neue Rekorde erreichen. Rechnen Sie mit der heutigen Realität, nicht mit dem Höchststand von 2023.
Erstellen Sie Ihre eigene Prognose. Geben Sie Ihren Zielpreis, die Lage und die Auslastung in den kostenlosen Algarve-Kurzzeitvermietungssimulator ein, und Sie sehen bestmögliche, realistische und konservative Zahlen für genau die Immobilie, die Sie im Blick haben. Es ist dasselbe Tool, das ich mit Kunden nutze.
Kurzfristig vermieten, langfristig vermieten, oder für sich selbst freihalten?
Für ein Paar, das plant, seinen Ruhestand dort zu verbringen, geht es bei der eigentlichen Entscheidung nicht nur um Einkommen. Es geht darum, wie viel Zeit im Jahr Sie die Wohnung für die eigene Nutzung verfügbar haben möchten. So vergleichen sich die drei Optionen.
| Kurzfristig (AL / Airbnb) | Langfristig (12 Monate) | Für sich selbst behalten | |
|---|---|---|---|
| Einkommenspotenzial | Höchstes Brutto (~26.000), ~3,1% netto bei durchschnittlicher Auslastung | Stabiler, ~2,5 bis 3,5% netto, weniger schwankend | Keines |
| Regeln und Aufwand | AL-Lizenz erforderlich, Plattformprüfungen, hoher Verwaltungsaufwand | Standardmietvertrag, geringer Aufwand, Mieterschutz | Keine Vermietungsregeln zu verwalten |
| Für Sie verfügbar? | Ja, Sie können eigene Termine blockieren | Nein, für die Vertragsdauer des Mieters gebunden | Vollständig, wann immer Sie möchten |
| Am besten für | Eigentümer, die Einkommen plus Sommerzugang möchten | Eigentümer, die eine stabile Rendite ohne Aufwand möchten | Käufer, deren Priorität das Feriendomizil selbst ist |
Für Käufer, die die Immobilie wirklich für den Ruhestand wollen, gewinnt die kurzfristige Vermietung meist in puncto Flexibilität: Sie verdienen in den Spitzenwochen und behalten die Wohnung dennoch für Ihre eigenen Aufenthalte im Frühling und Herbst. Die langfristige Vermietung in diesem Vergleich verändert sich allerdings gerade, und ich habe beschrieben, was die Reform 2026 für die Position eines Vermieters bedeutet, in Portugal’s New Rental Rules: What Landlords Gain in 2026.
Was ich dem französischen Paar geraten habe
Kaufen Sie die Wohnung, die Sie glücklich machen würde, selbst wenn sie nie einen Cent einbringt. Betrachten Sie kurzfristige Vermietungseinnahmen dann als Mittel, um die Haltekosten auszugleichen, nicht als Geschäftsplan, der die Hypothek tilgt.
Der Rückenwind steht wirklich zu ihren Gunsten. Frankreich zählt inzwischen zu den führenden Nationalitäten bei der Suche nach Immobilien an der Algarve, und die Direktanbindung verbessert sich weiter: Faro hat für den Sommer 2026 mehr als 600.000 zusätzliche Flugsitze hinzugewonnen, was sowohl die Wiederverkaufsnachfrage als auch die Ferienvermietungsauslastung nahe den Stränden von Lagos befeuert. Wenn die Immobilie stimmt und die Lizenz sauber ist, ist das Einkommen real. Es ist nur nicht magisch.
Häufig gestellte Fragen
Kann Airbnb-Mieteinkommen eine Ruhestandswohnung an der Algarve abbezahlen?
Nicht allein, nicht zu den Preisen von 2026. Mein Algarve-Vermietungssimulator prognostiziert etwa 3,1% netto, rund 15.500 Euro pro Jahr bei einer Zweizimmerwohnung für 500.000 Euro und durchschnittlicher Auslastung, was laufende Kosten und einen Teil einer Hypothek deckt, nicht aber den Kaufpreis. Kaufen Sie eine Immobilie, die Sie ohnehin besitzen möchten, und betrachten Sie das Mieteinkommen als Kostenausgleich.
Brauche ich 2026 eine AL-Lizenz, um meine Immobilie an der Algarve über Airbnb zu vermieten?
Ja. Seit dem 20. Mai 2026 verpflichtet eine EU-Verordnung Airbnb, Booking.com und Vrbo, Ihre Alojamento-Local-Lizenznummer zu prüfen und unlizenzierte Immobilien zu entfernen. Ob eine bestimmte Wohnung lizenziert werden kann, hängt vom Gebäude und der Gemeinde ab, daher prüfe ich die AL-Machbarkeit immer für die konkrete Immobilie, bevor wir über Rendite sprechen.
Wie viel kann eine Zweizimmerwohnung nahe Lagos bei kurzfristiger Vermietung einbringen?
Mein Vermietungssimulator prognostiziert etwa 26.000 Euro brutto und 15.500 Euro netto nach Steuern bei einer durchschnittlichen Auslastung von rund 50%, mit Spitzenpreisen von rund 212 Euro pro Nacht im Juli und August. Das Einkommen konzentriert sich stark auf Juni bis September. Geben Sie Ihren eigenen Preis und Ihre Auslastung in den Simulator ein, um Ihre realistische Spanne zu sehen.
Ist es besser, eine Wohnung an der Algarve kurzfristig oder langfristig zu vermieten?
Die kurzfristige Vermietung bringt brutto mehr ein und hält die Immobilie für Ihre eigenen Termine verfügbar, erfordert aber eine AL-Lizenz und aktive Verwaltung. Die langfristige Vermietung erfordert weniger Aufwand und ist mit rund 2,5 bis 3,5% netto stabiler, bindet die Wohnung aber für die Vertragsdauer des Mieters. Für Käufer, die dort ihren Ruhestand verbringen möchten, gewinnt die kurzfristige Vermietung meist in puncto Flexibilität.
Zahlen Nicht-Ansässige zusätzliche Steuern beim Kauf einer Vermietungsimmobilie in Portugal?
Nicht ansässige Käufer zahlen derzeit eine pauschale IMT-Übertragungssteuer von 7,5%, das sind 37.500 Euro bei einem Kauf von 500.000 Euro, vor Notar- und Anwaltskosten. Berücksichtigen Sie das von Anfang an in Ihrer Amortisationsrechnung.
Denken Sie über eine Wohnung in Lagos nach, die sowohl als Ruhestandsdomizil als auch als Ferienvermietung funktioniert? Sagen Sie mir, wonach Sie suchen, und ich finde Immobilien, bei denen die AL-Lizenz tatsächlich passt. Starten Sie hier Ihre Immobiliensuche an der Algarve.
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