Muito pouco, se está a comprar em Lagos a partir do estrangeiro. A proposta de Orçamento do Estado para 2027, entregue ao Parlamento a 8 de outubro de 2026, aumenta os escalões do IMT em 2,3% e não toca no IMI, no Imposto do Selo nem na taxa fixa de 7,5% de IMT para não residentes. Para um comprador não residente, a poupança é zero.
Se tem estado a ponderar esperar pelo Orçamento antes de comprar, analisei a proposta e a análise da PwC. Abaixo está o que o documento realmente contém, quanto vale numa casa típica de €550.000 em Lagos, e porque é que a minha resposta a essa pergunta é não.
O que muda o Orçamento do Estado de 2027 para quem compra casa em Portugal?
Três coisas, e só uma delas afeta a maioria dos meus compradores.
- Escalões do IMT atualizados em 2,3%. O limiar abaixo do qual uma habitação própria e permanente não paga IMT sobe de €106.346 para €108.792. Todos os escalões acima sobem os mesmos 2,3%.
- IMT Jovem prorrogado e atualizado. Os compradores com 35 anos ou menos, que adquiram a primeira habitação própria e permanente, ficam isentos de IMT e de Imposto do Selo até €338.141 (antes €330.539), com 8% sobre o excedente até €676.185.
- Sem alterações aos códigos do IMI, do Imposto do Selo ou do IVA. A PwC descreve-o como um orçamento de continuidade: valores atualizados, regimes a caducar prorrogados, percentagens ajustadas.
Tudo o resto no capítulo da habitação já é lei desde o pacote de maio de 2026 (o IVA de 6% na construção elegível, a taxa de IRS de 10% sobre rendas moderadas de longa duração) ou destina-se a empregadores que alojam os seus trabalhadores. O próprio relatório do Governo prevê uma queda de 2,3% na receita de IMT e de 5,6% na receita de IMI em 2027. Isso é uma previsão de receita, não uma redução de impostos para si.
Quanto vale o Orçamento numa casa de €550.000 em Lagos
Imagine um casal britânico a ver uma moradia em banda de €550.000 em Lagos como casa de férias. Eis o IMT segundo a tabela de 2026 e segundo a proposta para 2027, para eles e para os outros três perfis de comprador que o Orçamento trata de forma diferente.
| Perfil do comprador | IMT 2026 | IMT 2027 (proposta) | Poupança |
|---|---|---|---|
| Não residente, taxa fixa de 7,5% | €41.250 | €41.250 | €0 |
| Residente fiscal em Portugal, casa de férias | €31.300 | €31.008 | €292 |
| Residente fiscal em Portugal, habitação própria e permanente | €30.237 | €29.920 | €317 |
| Residente com 35 anos ou menos, primeira habitação própria e permanente | €17.557 | €16.949 | €608 |
Destacam-se duas coisas. A maior poupança de toda a tabela é de €608, e destina-se a um perfil em que quase nenhum dos meus clientes internacionais se enquadra. E acima de €648.511 para uma casa de férias, onde se aplica a taxa única de 6% nos dois anos, a poupança é exatamente zero também para residentes. Se quiser ver onde fica o seu preço-alvo, a calculadora de custos de compra calcula o IMT e o Imposto do Selo em dois minutos, e se está a vender para financiar a mudança, descubra quanto vale a sua casa atual com a estimativa SunnySteve.
Porque é que a taxa de 7,5% é o número que importa
Desde que o Decreto-Lei 97/2026 entrou em vigor no final de maio, quem não é residente fiscal em Portugal paga um IMT fixo de 7,5% sobre imóveis residenciais, sem escalões de qualquer espécie. É por isso que a atualização dos escalões não faz nada por um não residente: os escalões simplesmente não entram no seu cálculo. Expliquei como funciona essa taxa, e porque nunca existiu um prazo a 1 de setembro, em o meu artigo de agosto sobre o IMT de 7,5%.
Há um efeito indireto que vale a pena conhecer. Se comprar como não residente e se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a escritura, pode pedir a anulação da diferença entre os 7,5% e a tabela normal. Se comprar em 2027, essa tabela normal é a de 2027 atualizada, pelo que o reembolso é algumas centenas de euros superior. É um arredondamento numa mudança de vida, não uma razão para escolher o momento.
Deve esperar pelo Orçamento antes de comprar?
Não, e o calendário só por si justifica-o. O debate na generalidade realiza-se a 27 e 28 de outubro, as alterações em comissão prolongam-se por novembro e a votação final global está marcada para 24 de novembro de 2026. Se for aprovado, aplica-se a partir de 1 de janeiro de 2027. Até lá, todos os valores deste artigo são uma proposta.
O ganho de esperar, para um comprador residente de casa de férias de €550.000, é de €292. O custo de esperar é o que acontecer entretanto à casa que queria. No segmento dos €400.000 aos €700.000 em Lagos, Praia da Luz e Burgau, uma casa bem avaliada e com a documentação em ordem pode facilmente desaparecer em dois meses. O que digo aos compradores é simples: decida pelo imóvel e pelo preço, não pelo Orçamento.
A pergunta de planeamento mais útil é a residência. Se pretende mudar-se para cá, o momento da sua residência fiscal em relação à data da escritura vale muito mais do que qualquer coisa neste Orçamento, porque é a diferença entre 7,5% e a tabela normal. Essa conversa deve ter lugar na fase da proposta, com o seu advogado e o seu contabilista presentes.
Este texto é um resumo de uma proposta de orçamento, não constitui aconselhamento fiscal. As regras podem mudar durante o processo parlamentar, por isso confirme a sua situação com um advogado ou contabilista português antes de assinar.
Perguntas Frequentes
Será que o Orçamento do Estado de 2027 altera o IMT de 7,5% para compradores não residentes?
Não. A proposta do OE2027, entregue ao Parlamento a 8 de outubro de 2026, não altera o IMT fixo de 7,5% que os compradores não residentes pagam na habitação ao abrigo do Decreto-Lei 97/2026. Um não residente que compre uma casa de €550.000 em Lagos paga €41.250 de IMT em 2026 e pagaria os mesmos €41.250 em 2027.
O IMI vai subir em Portugal em 2027?
Não através do Orçamento. A leitura que a PwC faz da proposta inclui o Código do IMI entre os quatro códigos fiscais que se mantêm inalterados, pelo que o escalão e as regras ficam como estão. Em Lagos, a taxa municipal de IMI é fixada separadamente pela câmara municipal todos os anos, por isso consulte essa deliberação e não o Orçamento do Estado.
Pode um estrangeiro beneficiar do IMT Jovem ao comprar em Portugal?
Só se cumprir as mesmas condições que qualquer outra pessoa: ter 35 anos ou menos à data da escritura, comprar a primeira casa como habitação própria e permanente, não ser proprietário de imóvel residencial atualmente nem nos três anos anteriores, e não ser dependente para efeitos de IRS. O critério é a idade e a utilização como habitação permanente, não a nacionalidade, pelo que a maioria dos compradores internacionais com quem trabalho no Barlavento Algarvio não reúne os requisitos.
Quando entra em vigor o Orçamento do Estado de 2027?
Se o Parlamento o aprovar, a 1 de janeiro de 2027. A discussão na generalidade está marcada para 27 e 28 de outubro de 2026, as alterações são debatidas em comissão ao longo de novembro e a votação final global está prevista para 24 de novembro de 2026. Até lá, todos os valores da proposta ainda podem mudar.
Está a ponderar uma compra em Lagos e quer os números reais para a sua situação, incluindo o momento da residência? Diga-me o que procura e mapearei os impostos e o calendário antes de fazer uma proposta.
