O Banco de Portugal prepara-se para tornar mais rigorosas as regras do programa de crédito à habitação mais generoso do país, destinado a jovens compradores. Dois terços do envelope de garantia do Estado já foram utilizados. O prazo do contrato termina a 31 de dezembro de 2026. E aqui está a parte que a maioria dos meus clientes com menos de 35 anos não sabia até eu lhes dizer: este programa não é só para cidadãos portugueses. Qualquer residente fiscal em Portugal com menos de 35 anos pode utilizá-lo.
Se és um trabalhador remoto holandês de 28 anos em Lagos, um freelancer irlandês de 33 anos em Burgau, ou um casal alemão que paga 1500 euros por mês por um T1 na Praia da Luz, este é o post que devias ter lido há seis meses. Deixa-me explicar-te o que é, quem se qualifica e porque é que eu te incentivaria a agir este ano e não no próximo.
O que é o sistema de hipoteca a 100%?
O Governo português criou uma garantia pública para o crédito à habitação em meados de 2024. O mecanismo é simples. Quando pedes uma hipoteca para a tua primeira casa, o Estado garante ao teu banco até 15% do montante do empréstimo. Esta garantia permite que o banco te empreste 100% do valor da compra, sem que tenhas de dar qualquer entrada.
O programa não é uma oferta gratuita. Continuas a ter uma hipoteca real com um banco real. Continuas a pagar juros. O Estado não está a pagar a tua casa. Está a remover a maior barreira que a maioria dos jovens compradores enfrentam: o depósito de 20% que leva uma década de poupança para reunir.
Cerca de 100.000 pessoas com menos de 35 anos já foram ajudadas a entrar no mercado imobiliário através das medidas combinadas de jovens compradores em Portugal, entre a isenção fiscal do IMT e esta garantia pública. Só em 2025, foram celebrados 25.000 novos contratos de crédito à habitação ao abrigo da garantia, abrangendo 42% do total de aquisições de habitação por menores de 35 anos em Portugal.
A elegibilidade que a maioria dos expatriados se engana
Estou sempre a encontrar jovens expatriados no Algarve que assumem que este programa está fechado para eles porque é um programa do governo português. Não é verdade. Aqui tens as condições actuais:
- Tens entre 18 e 35 anos de idade (inclusive)
- És residente fiscal em Portugal com domicílio fiscal português
- Estás a comprar a tua primeira residência permanente
- O teu rendimento anual coletável é até cerca de 86.634 euros (entre o 1º e o 8º escalões de IRS)
- O preço do imóvel é de até 450 000 euros
Não precisas de ser nacional. Não precisas de ter nacionalidade. Se tiveres residência, um NIF e declarares os teus impostos em Portugal, estás qualificado. Tenho clientes da Holanda, Irlanda, Brasil, França e Reino Unido que cumprem todos estes critérios. A maioria só não sabia que tinha de perguntar.
Porque é que eu te pressionaria a agir antes do final do ano
Por três razões.
Em primeiro lugar, o Banco de Portugal prepara-se para apertar o cerco. O risco de crédito tem vindo a aumentar de forma acentuada: a proporção de novos empréstimos hipotecários para jovens compradores classificados como de alto risco passou de 3% em 2024 para 21% em 2025. Este é o tipo de salto que deixa os reguladores nervosos. Quando o banco central fica nervoso, a elegibilidade reduz-se.
Em segundo lugar, o envelope está a ser preenchido. O governo já afectou 2,3 mil milhões de euros à garantia. Em março de 2026, cerca de dois terços tinham sido utilizados. Se o ritmo atual se mantiver, o orçamento esgotar-se-á antes do prazo.
Em terceiro lugar, o prazo do contrato. Cada hipoteca assinada ao abrigo da garantia tem de ser formalizada até 31 de dezembro de 2026. Depois disso, mesmo que o orçamento não esteja esgotado, o regime fecha-se a novos contratos. Não queiras ser o comprador que decidiu “na próxima primavera” e perdeu a oportunidade.
O erro que vejo os jovens expatriados cometerem
A maior delas é alugar “por mais um ano” enquanto espera que os preços baixem. Não baixam. Vou ser direto, porque prefiro ser útil do que educado: se tens menos de 35 anos em Portugal, um rendimento estável com o teu parceiro, e ainda estás a pagar renda em 2027, estás a pagar a hipoteca de outra pessoa. Com este programa, podes inverter essa matemática.
A tua primeira casa não tem de ser a casa dos teus sonhos. Essa é a parte em que a maioria das pessoas se engana. Um apartamento T2 no centro de Lagos, uma casa de aldeia renovada em Lagoa, um apartamento costeiro em Portimão. Para a maioria dos meus clientes, nenhuma delas é uma casa de sonho. São a alavanca que te coloca na escada da propriedade, constrói o teu património durante dez anos e depois financia a mudança para a vivenda, a casa de família maior, ou para onde quer que a vida te leve a seguir.
No Barlavento Algarvio, entre 200.000 e 350.000 euros continua a ter opções reais. Um apartamento moderno com um quarto em Lagos fica confortavelmente abaixo dos 250.000 euros. Um T2 em Lagoa ou Portimão situa-se entre os 250.000 e os 320.000 euros. Uma pequena casa de aldeia ronda frequentemente os 280.000 euros, com um orçamento de renovação. Nenhuma destas casas é de sonho. Todas são casas de primeira habitação que permitem acumular capital.
Quanto é que isto te custa para começar
A pergunta mais comum que te faço é como é o pagamento mensal na vida real. Para uma compra de 280.000 euros financiada a 100% durante 35 anos, às taxas actuais, o valor mensal é de cerca de 1.300 a 1.500 euros, dependendo do banco e do teu perfil. Não é muito longe do que estás a pagar de renda por um T2 em Lagos neste momento. A diferença é que um desses valores aumenta o teu património. O outro aumenta o do teu senhorio.
Se quiseres saber mais sobre como funciona o processo de compra em Portugal como residente estrangeiro, incluindo o NIF, o sistema bancário e os prazos, já falei sobre isso no guia completo do comprador em Portugal.
O passo de ação
Se tens menos de 35 anos, és residente fiscal em Portugal e já te perguntaste se faz sentido deixar de arrendar, esta é a conversa a ter este mês. Não no próximo ano. Não depois do verão. Fala este mês. Tenho um documento de uma página que explica as condições de elegibilidade em inglês simples. Entra em contacto comigo através do formulário deste site ou do WhatsApp e eu envio-o.
A tua primeira casa financia a tua casa de sonho. Isto não é um slogan. É a forma como as pessoas que conheço que possuem moradias na casa dos quarenta chegaram lá.
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