Laatst bijgewerkt: oktober 2026. Cijfers gecontroleerd aan de hand van het Código do IRS en Decreto-Lei 97/2026.
Een niet-ingezetene betaalt 25% over Portugese huurinkomsten uit langdurige verhuur na aftrek van kosten, of 10% als de huur € 2.300 per maand of minder bedraagt onder de 2026-regeling voor gematigde huur. Inkomsten uit vakantieverhuur worden belast tegen 25% over 35% van het bruto bedrag, oftewel minder dan 9% van de omzet.
Dat is de korte versie. Bent u een Britse, Nederlandse of Duitse eigenaar van een appartement of rijwoning in Lagos van € 400.000 tot € 900.000 en wilt u die verhuren terwijl u nog in het buitenland woont, dan zijn de details belangrijk: onder welk regime u valt, wat u kunt aftrekken en wie de aangifte daadwerkelijk indient. Zo werkt het in 2026.
Hoeveel belasting betaalt een niet-ingezetene over huurinkomsten uit een woning in Portugal in 2026?
Dat hangt af van hoe u de woning verhuurt. Portugal beschouwt langdurige verhuur en vakantieverhuur als twee verschillende soorten inkomen, die op twee verschillende manieren worden belast.
- Langdurige verhuur (Categorie F, huurinkomsten). Belast tegen een vast tarief van 25% over de huur minus aftrekbare kosten. Sinds 1 januari 2026 komen woninghuurovereenkomsten met een maandhuur tot € 2.300 in aanmerking voor een verlaagd tarief van 10%, tot eind 2029. Huurcontracten van vijf jaar of langer kenden in het wetboek al lagere tarieven: 15% voor vijf tot tien jaar, 10% voor tien tot twintig jaar, 5% daarboven.
- Vakantieverhuur (Alojamento Local, Categorie B, bedrijfsinkomsten). Onder het vereenvoudigde regime wordt 35% van de bruto boekingen voor een huis of appartement als belastbare winst beschouwd, en een niet-ingezetene betaalt 25% over dat deel. Er worden geen verdere kosten afgetrokken.
Een eerlijke kanttekening bij die 10%. Decreto-Lei 97/2026 voerde het in als een nieuw artikel (45.º-C) van het Statuut van de Fiscale Voordelen, ter vervanging van hetzelfde autonome tarief dat niet-ingezetenen over huur betalen, en niets in de tekst sluit niet-ingezetenen uit. Ik heb nog geen uitspraak van de belastingdienst gezien over een niet-ingezeten verhuurder specifiek, dus laat uw accountant dit bevestigen voordat u erop rekent.
Niet-ingezetene versus ingezetene: de vergelijking
| Situatie | Niet-ingezeten verhuurder | Fiscaal ingezetene van Portugal |
|---|---|---|
| Langdurige verhuur, huur tot € 2.300/maand | 10% over de huur na kosten (2026 tot 2029) | 10%, of de optie om het bij het overige inkomen op te tellen |
| Langdurige verhuur, huur boven € 2.300/maand | 25% over de huur na kosten, lager bij huurcontracten van 5+ jaar | Dezelfde tarieven, of de optie om het bij het overige inkomen op te tellen |
| Vakantieverhuur (AL), vereenvoudigd regime | 25% over 35% van de bruto boekingen | 35% van het bruto bedrag opgeteld bij het overige inkomen, belast volgens de progressieve schaal (tot 48%) |
| Optie voor de progressieve schaal | Alleen als u woonachtig bent in de EU of de EER. Niet beschikbaar voor inwoners van het VK of de VS | Ja |
| Hypotheekrente aftrekbaar? | Nee | Nee |
| Aangifte | Modelo 3 met Anexo F (langdurige verhuur) of Anexo B (AL), 1 april tot 30 juni | Hetzelfde |
Let op de regel over de progressieve schaal. Een Nederlandse of Duitse eigenaar kan ervoor kiezen belast te worden tegen de tarieven voor Portugese ingezetenen, wat alleen helpt als het totale Portugese inkomen laag is. Sinds de Brexit kan een Britse eigenaar dat niet, en een Amerikaan evenmin. Voor de meeste van mijn eigenaars in het buitenland verandert die keuze weinig, maar een gesprek van vijf minuten met een accountant vóór uw eerste aangifte is het waard.
Hoe het eruitziet bij een T2 in Lagos
Neem een T2-appartement van 90 m² in Lagos. Bij de gemiddelde vraagprijs van idealista in september van circa € 4.729/m² komt dat neer op ongeveer € 425.000. Om te zien wat een specifieke woning vandaag waard is, gebruikt u de SunnySteve-woningwaardering.
Bij langdurige verhuur tegen het gemiddelde van Lagos van € 16,20/m² (idealista, mei 2026) levert het ongeveer € 1.460 per maand op. Bij elf maanden verhuur is dat € 16.060 per jaar. Trekt u daar € 1.400 aan condominiumkosten, € 600 aan IMI (Lagos houdt zijn tarief op 0,3%, bij een veronderstelde belastingwaarde van € 200.000) en € 300 aan verzekering van af, dan bedraagt de belastbare huur € 13.760.
| Dezelfde woning, drie manieren | Belastbaar bedrag | Tarief | Portugese belasting |
|---|---|---|---|
| Langdurige verhuur tegen € 1.460/maand (gematigde huur) | € 13.760 | 10% | € 1.376 |
| Langdurige verhuur, als de 10% niet van toepassing zou zijn | € 13.760 | 25% | € 3.440 |
| Vakantieverhuur met een bruto opbrengst van € 35.000 (ter illustratie) | € 12.250 (35% van het bruto bedrag) | 25% | € 3.063 |
Twee dingen vallen op. Het tarief van 10% bespaart deze eigenaar ongeveer € 2.000 per jaar vergeleken met 25%. En bij vakantieverhuur wordt belasting betaald over een grotere omzet, maar beheer, schoonmaak en nutsvoorzieningen slokken daar veel meer van op, en daarom heb ik de netto rendementen grondig vergeleken in welk huurrendement u mag verwachten van vakantieverhuur in Lagos.
Wat u wel en niet kunt aftrekken bij langdurige verhuur
Bij langdurige verhuur trekt u de kosten af die u daadwerkelijk betaalt om de huur te verdienen of te behouden, met bonnen en facturen op uw naam:
- IMI (gemeentelijke onroerendezaakbelasting) en condominiumkosten
- Onderhoud en reparaties, inclusief werkzaamheden in de 24 maanden vóór de eerste verhuur als de woning in de tussentijd niet is gebruikt
- Verzekering van de woning
Wat u niet kunt aftrekken: hypotheekrente, meubels en apparaten, en afschrijving. Kopers uit het VK zijn vaak verrast door het punt van de hypotheekrente. Bij vakantieverhuur die onder het vereenvoudigde regime wordt belast, trekt u helemaal niets af: de 65% van het bruto bedrag die niet wordt belast, is uw vergoeding voor kosten.
De fout die verhuurders maken: aannemen dat iemand anders de aangifte indient
Dit zie ik het vaakst. Airbnb en Booking melden uw boekingen aan de autoriteiten, maar dienen uw Portugese aangifte niet in. Een verhuurmakelaar int de huur, maar tenzij u hem of een accountant daarvoor heeft ingeschakeld, dient die evenmin in. Een particuliere huurder houdt niets in. De aangifte is dus aan u:
- Vraag uw NIF aan en registreer het huurcontract (langdurige verhuur) of start de activiteit en registreer de AL-licentie (vakantieverhuur).
- Woont u buiten de EU of de EER, benoem dan een fiscaal vertegenwoordiger of meld u aan voor het elektronische notificatiekanaal. Die kortere route leg ik uit in mijn gids voor het kopen van een woning in Lagos als buitenlander.
- Dien Modelo 3 in tussen 1 april en 30 juni voor de inkomsten van het voorgaande jaar.
- Geef de Portugese belasting thuis op en maak aanspraak op de verrekening of vrijstelling die het belastingverdrag van uw land met Portugal u biedt.
Ook die laatste stap overvalt mensen. Onder de verdragen met het VK, Nederland en Duitsland belast Portugal de huurinkomsten eerst, omdat de woning hier staat. Uw thuisland wil het inkomen nog steeds opgegeven zien en verrekent dan de Portugese belasting of stelt het inkomen vrij. Het verdwijnt niet.
Overweegt u of u wel wilt verhuren, dan zijn ook de bredere regels dit jaar gewijzigd. Die heb ik behandeld in de Portugese huurwethervorming van 2026 voor verhuurders, en het algemene beeld voor eigenaren staat in mijn gids over Portugese vastgoedbelasting. De Staatsbegroting 2027 bevat nog meer huurmaatregelen, maar het blijft een voorstel tot de eindstemming op 24 november.
Veelgestelde vragen
Hoeveel belasting betaalt een niet-ingezetene over huurinkomsten uit een woning in Portugal in 2026?
Bij langdurige verhuur 25% van de huur na aftrekbare kosten, of 10% als de maandhuur € 2.300 of minder bedraagt onder de regeling voor gematigde huur die loopt van 2026 tot 2029. Bij vakantieverhuur onder het vereenvoudigde regime 25% over 35% van de bruto boekingen, oftewel minder dan 9% van de omzet.
Kunnen niet-ingezetenen kosten aftrekken van huurinkomsten in Portugal?
Ja, bij langdurige verhuur. U kunt IMI, condominiumkosten, onderhoud en reparaties en verzekering aftrekken, mits u bonnen en facturen heeft. Hypotheekrente, meubels, apparaten en afschrijving zijn niet aftrekbaar.
Hoe wordt inkomen uit Alojamento Local belast voor niet-ingezetenen?
Inkomsten uit vakantieverhuur zijn bedrijfsinkomsten (Categorie B). Onder het vereenvoudigde regime wordt 35% van het bruto bedrag van een huis of appartement als belastbare winst beschouwd en betaalt een niet-ingezetene daarover 25%. Bij € 35.000 aan boekingen is dat ongeveer € 3.063, zonder verdere aftrek van kosten.
Betaal ik ook thuis belasting over mijn Portugese huurinkomsten?
U geeft het thuis op, maar u hoort niet twee keer te betalen. Onder de belastingverdragen van Portugal met landen als het VK, Nederland en Duitsland belast Portugal het inkomen eerst en verrekent uw thuisland de Portugese belasting of stelt het inkomen vrij. Controleer de methode bij uw belastingadviseur in uw thuisland.
Dit is algemene informatie, geen belastingadvies. Tarieven en regels veranderen, dus spreek een Portugese accountant over uw eigen situatie voordat u gaat verhuren.
Overweegt u in Lagos te kopen om te verhuren, of bezit u al een woning en wilt u weten wat die kan opbrengen? Stuur mij het adres en ik geef u een realistische schatting van de huurinkomsten.
