Laatst bijgewerkt: oktober 2026
Een vakantieverhuur met twee slaapkamers in Lagos, gekocht voor ongeveer €350.000, kan bruto bijna 9% per jaar opbrengen. Na beheer, exploitatiekosten, IMI en belasting is een realistisch nettorendement ongeveer 4,8%. Hetzelfde appartement levert bij langdurige verhuur netto circa 2% op.
Dit zijn de cijfers die ik met Britse en Nederlandse investeerders doorneem wanneer zij mij vertellen dat zij een plek in Lagos willen die zichzelf terugverdient. Hieronder vindt u de volledige berekening, zodat u er uw eigen cijfers in kunt invullen.
Welk rendement kan ik verwachten van een vakantieverhuur in Lagos, Portugal in 2026?
Neem een typische aankoop in de categorie van €300k tot €400k: een appartement van 75 m² met twee slaapkamers in Meia Praia of aan de rand van het oude centrum, gekocht voor €350.000. Bij de gemiddelde vraagprijs van Lagos van €4.729/m² (idealista, september 2026) is dat een faire prijs voor deze grootte.
Voor de vakantieverhuur gebruik ik de marktgegevens van AirROI voor Lagos, over de periode augustus 2025 tot en met juli 2026: een gemiddelde nachtprijs van ongeveer €184 en een gemiddelde bezettingsgraad van 46% over het hele jaar, met ruwweg 3.580 actieve advertenties. Voor de langdurige verhuur gebruik ik de meest recente vraaghuur voor Lagos van idealista: €16,20/m² per maand. Zo verhouden de twee zich tot elkaar voor hetzelfde appartement:
| T2 van €350k in Lagos, 75 m² | Vakantieverhuur (AL) | Langdurige verhuur |
|---|---|---|
| Bezetting | Ongeveer 46% over het hele jaar: 64% van juni tot en met september, 33% van november tot en met januari | 11 maanden verhuurd, één maand leegstand tussen huurders |
| Tarief | Gemiddeld ongeveer €184 per nacht: circa €210 in de zomer, €160 in de winter | Ongeveer €1.215 per maand (€16,20/m²) |
| Bruto inkomsten | €31.000 | €13.365 |
| Beheer | €6.820 (22% van de bruto-inkomsten) | €1.340 (10% van de huur) |
| Nutsvoorzieningen, internet, verzekering, linnengoed | €3.000 | €300 (verzekering; huurder betaalt nutsvoorzieningen) |
| Servicekosten VvE | €1.200 | €1.200 |
| IMI (0,3% in Lagos) | €540 | €540 |
| Inkomstenbelasting (niet-ingezetene) | €2.710 | €2.910 |
| Netto-inkomsten | €16.730 | €7.080 |
| Brutorendement / nettorendement | 8,9% / 4,8% | 3,8% / 2,0% |
Een paar van die regels vraagt om uitleg, want juist daar gaan de meeste online rendementscalculators de fout in.
Bruto- versus nettorendement: waar het geld blijft
- Beheer is de grootste kostenpost. Tenzij u hier woont, hebt u iemand nodig die de check-ins, het schoonmaken, de was en de berichten van gasten afhandelt. In de Algarve ligt dat doorgaans op 20 tot 25% van de bruto boekingen. Ik reken met 22%.
- Bij vakantieverhuur betaalt de eigenaar de rekeningen. Elektriciteit, water, internet, verzekering en linnengoed komen voor uw rekening. Bij langdurige verhuur betaalt de huurder de nutsvoorzieningen.
- De IMI is laag in Lagos. De gemeente houdt de onroerendgoedbelasting op 0,3%, het wettelijke minimum, en heeft bevestigd dat dit ook in 2027 zo blijft. De belasting wordt berekend over de belastingwaarde van de woning, die meestal ruim onder de prijs ligt die u betaalt.
- Aankoopkosten zijn hierin niet meegerekend. IMT, zegelbelasting en notariskosten komen bovenop de €350.000. Rekent u uw eigen cijfers door met de calculator voor afsluitkosten.
Hoe inkomsten uit vakantieverhuur worden belast voor niet-ingezetenen
Voor een eigenaar die niet in Portugal woont, zijn inkomsten uit vakantieverhuur winst uit onderneming (Categorie B). Onder het vereenvoudigde regime wordt slechts 35% van de bruto-inkomsten als belastbaar beschouwd, en dat deel wordt belast tegen 25%. Op €31.000 bruto komt dat uit op ongeveer €2.710, een effectief tarief van minder dan 9% van de omzet.
Inkomsten uit langdurige verhuur worden anders belast: 25% over de huur na aftrek van aftrekbare kosten zoals servicekosten van de VvE en IMI. Bij een lager inkomen komt de aanslag in euro’s iets hoger uit dan bij de vakantieverhuur. De buitengewone AL-bijdrage (CEAL) die in 2023 werd ingevoerd, is in 2024 afgeschaft, dus er geldt geen extra heffing bovenop. De belastingregels hangen af van uw eigen situatie, dus raadpleeg een Portugese boekhouder voordat u zich verbindt. Dit is geen belastingadvies.
Kunt u in 2026 nog een AL-licentie krijgen in Lagos?
Ja, per begin oktober 2026. Lagos heeft geen zones met een vergunningstop ingesteld en geen gemeentelijke AL-regeling gepubliceerd, dus nieuwe AL-registraties voor appartementen en woningen zijn nog steeds mogelijk in de hele gemeente. Ik heb de details behandeld in mijn gids over Alojamento Local.
Er is één datum om in de gaten te houden. Gemeenten met meer dan 1.000 AL-registraties, waaronder Lagos, hebben tot 31 december 2026 de tijd om te besluiten of zij regels invoeren, en kunnen intussen nieuwe registraties opschorten. Bestaande licenties blijven onaangetast. Als vakantieverhuur uw plan is, registreer dan zodra de aankoop is afgerond, en controleer het standpunt van de gemeente opnieuw voordat u het voorlopig koopcontract ondertekent.
De fout die ik het vaakst zie: het zelf gebruiken in augustus
De meeste van mijn investeerders onder de kopers zijn geen pure investeerders. Zij willen dat het appartement zichzelf terugverdient en zij willen er elke zomer zes weken zon in doorbrengen. Dat is volkomen redelijk, maar het is duur. Augustus is de beste maand van Lagos, met een bezetting van ongeveer 78%.
Blokkeert u zes zomerweken voor uzelf, dan laat u ruwweg €6.900 aan boekingen liggen. Na aftrek van de beheerkosten en de belasting die u had bespaard, zakken de netto-inkomsten naar ongeveer €11.960, oftewel 3,4%. Gebruikt u het appartement in plaats daarvan in mei of oktober, dan verliest u veel minder. Als u nog twijfelt waar u wilt kopen, loopt mijn gids over een woning kopen in Lagos als buitenlander het proces door, van het eerste bezoek tot de sleuteloverdracht.
Vakantieverhuur of langdurige verhuur: wat kiest u?
Kies voor vakantieverhuur als u het hogere rendement wilt, bereid bent een goede lokale beheerder te betalen en kunt leven met wintermaanden die de kosten nauwelijks dekken. Kies voor langdurige verhuur als u een stabiel inkomen wilt met vrijwel geen werk, of als u zich zorgen maakt over veranderende AL-regels.
Eén ding om te weten aan de kant van de langdurige verhuur: de Portugese huurhervorming, in juli 2026 goedgekeurd door de regering, zou het plafond op huurverhogingen tussen contracten opheffen en het eenvoudiger maken om op te treden bij huurachterstand. Wat dat betekent heb ik uitgelegd in de nieuwe Portugese huurregels voor verhuurders. De hervorming ligt nog bij het parlement, dus houd er nog geen rekening mee in uw berekening.
Mijn mening: voor een T1 of T2 in Lagos van €300k tot €400k is een goed gerunde vakantieverhuur nog steeds de betere investering, en is een nettorendement van 4 tot 5% een faire verwachting. Wie u 8% netto belooft op een appartement in de stad, noemt het brutorendement. Om uw eigen cijfers te schatten kunt u de simulator voor kortetermijnverhuur proberen, of kijken wat een woning die u al bezit waard is met de waardebepaling van SunnySteve.
Veelgestelde vragen
Welk rendement kan ik verwachten van een vakantieverhuur in Lagos, Portugal in 2026?
Een vakantieverhuur met twee slaapkamers van €350.000 in Lagos kan bruto ongeveer 8,9% per jaar opbrengen, circa €31.000. Na beheer, exploitatiekosten, IMI en belasting voor niet-ingezetenen is een realistisch nettorendement ongeveer 4,8%. Als u het appartement zelf zes zomerweken gebruikt, kunt u rekenen op eerder 3,4%.
Wat is een goed huurrendement in Portugal?
Voor een vakantieverhuur in een gevestigde Algarve-stad als Lagos is 4 tot 5% netto een goed, realistisch resultaat. Langdurige verhuur in Lagos levert doorgaans netto circa 2% op, omdat de huren laag zijn ten opzichte van de aankoopprijzen. Wees op uw hoede voor elk cijfer boven 7%, tenzij duidelijk staat vermeld dat het om brutorendement gaat.
Is Airbnb een goede investering in de Algarve?
Dat kan, als de woning op een sterke vakantielocatie ligt en professioneel wordt beheerd. In Lagos bedraagt de bezetting gemiddeld ongeveer 46% over het hele jaar, van ruwweg 78% in augustus tot 30% in december, dus de zomermaanden dragen het hele jaar. Een woning die afhankelijk is van boekingen in de winter, zal het moeilijk krijgen.
Hoeveel belasting betalen niet-ingezetenen over inkomsten uit vakantieverhuur in Portugal?
Onder het vereenvoudigde regime wordt 35% van de bruto-inkomsten uit vakantieverhuur als belastbaar beschouwd en belast tegen 25%, wat neerkomt op minder dan 9% van de omzet. Inkomsten uit langdurige verhuur worden belast tegen 25% na aftrek van aftrekbare kosten. Laat uw eigen situatie altijd bevestigen door een Portugese boekhouder.
Zoekt u een appartement in Lagos dat zijn eigen kosten kan dragen? Laat mij weten wat u zoekt en ik stuur u opties met realistische huurcijfers, niet met brochurecijfers.
