Le 9 septembre, la Commission européenne a proposé la loi sur le logement abordable, et en quelques heures, les gros titres annonçaient déjà une interdiction d’Airbnb. Ce n’est pas le cas. La proposition définit les preuves qu’une ville doit apporter avant de restreindre les locations de courte durée ou les résidences secondaires, et elle ne change rien pour quiconque possède ou achète un bien en Algarve aujourd’hui.
L’UE va-t-elle interdire Airbnb et les locations de courte durée au Portugal ?
Non. Le document de questions-réponses de la Commission elle-même le dit en une phrase : “Le règlement n’interdit ni ne restreint les locations de courte durée.” Sur les résidences secondaires, elle est tout aussi directe, précisant que la loi “n’introduit aucune restriction de l’UE sur l’achat ou l’utilisation de résidences secondaires (ni d’ailleurs sur les locations de courte durée)”, et ne confère aux autorités locales aucun nouveau pouvoir pour le faire.
Ce que la proposition fait réellement, c’est fixer des conditions communes qu’une autorité nationale, régionale ou municipale doit remplir si elle décide de restreindre les locations de courte durée ou les biens qui ne sont pas des résidences principales. La politique du logement reste exactement où elle était. La Commission est tout aussi directe sur ce point : “Au final, les décisions relatives à la politique du logement continueront de relever des autorités nationales, régionales et locales.”
Ce que la Commission a proposé le 9 septembre 2026
Le document porte la référence COM(2026) 599 final, enregistré sous 2026/0268 (COD), avec l’article 114 du TFUE comme base juridique. Il s’agit d’une proposition de règlement, pas d’une loi. Il est désormais soumis au Parlement européen et au Conseil dans le cadre de la procédure législative ordinaire, où il peut être amendé, retardé ou abandonné. Parallèlement, la Commission a publié une recommandation distincte, qui n’a de caractère contraignant pour personne.
Voici l’écart entre la couverture médiatique et le texte.
| Ce que vous lirez cette semaine | Ce que dit réellement le COM(2026) 599 |
|---|---|
| L’UE interdit Airbnb | “Le règlement n’interdit ni ne restreint les locations de courte durée” |
| Bruxelles va restreindre les résidences secondaires | Aucune restriction de l’UE sur l’achat ou l’utilisation d’une résidence secondaire, et aucun nouveau pouvoir pour les autorités d’en créer une |
| C’est déjà la loi | Une proposition, au début de la procédure législative ordinaire |
| Les communes peuvent agir à leur guise | Elles doivent d’abord prouver une tension sur le logement, puis la nécessité et la proportionnalité |
| Les propriétaires actuels sont exposés | Les mesures relatives à l’acquisition ne peuvent pas être rétroactives et ne s’appliquent qu’aux biens achetés après la date de la mesure |
Le volet résidences secondaires que presque personne ne relaie
C’est la partie qui compte le plus pour mes clients, et elle reste enfouie sous les gros titres consacrés à Airbnb. La proposition comporte deux volets, pas un seul. Le premier couvre les mesures restreignant les services de location de courte durée. Le second couvre les mesures restreignant l’acquisition ou l’utilisation de biens résidentiels “non utilisés comme résidence principale”. Le communiqué de presse de la Commission donne l’exemple clairement : les résidences secondaires et la vacance prolongée.
Si vous achetez une maison de vacances à Lagos ou à Praia da Luz, c’est ce second volet qui vous concerne, et il s’accompagne d’une garantie qu’il vaut la peine de connaître. Toute mesure relative à l’acquisition ne s’applique qu’aux biens achetés après l’entrée en vigueur de cette mesure. Elle ne peut pas remonter dans le temps pour toucher un bien que vous possédez déjà. Pour les locations de courte durée, les mesures doivent viser une activité à échelle commerciale, et non un propriétaire qui loue un seul appartement.
Plusieurs éléments échappent entièrement au champ d’application : les règles générales de propriété et de transmission des biens, les successions, les donations et transmissions intrafamiliales, la régulation des loyers, les aides au logement, les normes de construction, le zonage général et la fiscalité. Ce dernier point compte plus qu’il n’y paraît. La fiscalité est explicitement exclue du champ d’application, si bien que cette proposition n’est pas une porte dérobée vers une taxe sur les acheteurs étrangers ou une modification de l’IMT, quoi que vous puissiez voir suggéré.
Comment une commune devrait prouver son dossier
Avant de restreindre quoi que ce soit, une autorité doit désigner la zone comme étant en “tension sur le logement”. La Commission fixe une séquence à cet effet.
- Une présélection sur le rapport prix-revenu : le logement moyen doit coûter au moins huit années de revenu disponible par habitant.
- Ce rapport doit également avoir augmenté au cours des dix dernières années, sauf s’il se situe déjà à dix ou plus, auquel cas le test de croissance ne s’applique plus.
- Un examen détaillé de l’offre et de la demande de logements locaux, ainsi que des tendances démographiques et de population.
- Une conclusion selon laquelle la tension a peu de chances de s’apaiser dans les trois prochaines années.
- Des données objectives, transparentes et vérifiables.
Si elle franchit cette étape et souhaite toujours agir, elle doit alors démontrer un effet négatif significatif sur l’accessibilité ou la disponibilité pendant au moins trois ans, démontrer que des alternatives moins restrictives ne fonctionneraient pas aussi bien, cibler la mesure sur la zone en tension, respecter le droit de propriété au titre de l’article 17 de la Charte, plafonner la mesure à cinq ans, et la réexaminer régulièrement.
Savoir si Lagos ou Portimão franchirait ce seuil prix-revenu reste une question ouverte. Je n’ai vu personne publier le chiffre local, et je voudrais le voir avant d’accepter l’affirmation de quiconque dans un sens ou dans l’autre. Pour donner une échelle, l’exemple concret de la Commission elle-même est le centre de Madrid, où l’on compte environ 40 locations de courte durée pour 100 logements sur le marché locatif de longue durée. L’Algarve occidental n’est pas Madrid.
Ce que cela signifie si vous possédez un AL à Lagos, Vila do Bispo ou Aljezur
Cette semaine, rien. Je surveille le registre de l’Alojamento Local dans ces trois communes, et cette proposition ne change aucun enregistrement, licence ou obligation qui s’y rapporte. Quiconque vous dit de vendre avant que l’UE ne vous “ferme” lit les gros titres plutôt que le texte.
Ce qui mérite votre attention, c’est la règle déjà en vigueur, abordée plus bas. Si vous vous demandez si une licence AL vaut encore la peine d’être détenue, j’ai passé en revue la situation actuelle à Lagos dans Peut-on encore obtenir une licence AL à Lagos ?, et rien de tout cela n’est remis en cause par ce qui s’est passé le 9 septembre.
Ce que cela signifie si vous achetez dans la fourchette de 300.000 à 500.000 euros
C’est généralement la fourchette dans laquelle se situe un appartement éligible à l’AL à Lagos, et c’est de là que viennent la plupart des questions sur la location que l’on me pose. Deux points s’appliquent directement. L’absence de rétroactivité signifie qu’un achat conclu maintenant ne peut pas être touché par une future mesure d’acquisition. Le ciblage à échelle commerciale signifie qu’un appartement loué une partie de l’année n’est pas le profil visé par ce cadre.
La question de savoir si la location de courte durée est réellement rentable est une question distincte, à laquelle je réfléchirais plus attentivement qu’à cette proposition. J’ai fait les calculs réels à ce sujet dans Airbnb peut-il financer votre maison de retraite en Algarve ?
La règle qui a déjà changé, et que presque tout le monde a manquée
Pendant que tout le monde débat d’une proposition, un règlement européen contraignant est en vigueur depuis mai 2026. Le règlement (UE) 2024/1028, adopté le 11 avril 2024, régit la collecte et le partage de données pour les services de location de courte durée. C’est lui qui intègre les numéros d’enregistrement et le partage des données des plateformes dans un cadre européen commun, permettant enfin aux autorités de voir ce qui est réellement loué.
La loi sur le logement abordable s’appuie délibérément sur ce texte. Les autorités seraient tenues de prendre en compte les données obtenues au titre du règlement 2024/1028, et de l’appliquer et de le faire respecter, y compris les exigences d’enregistrement. La séquence pratique n’est donc pas “l’UE interdit Airbnb”. C’est : les données arrivent d’abord, et ce n’est qu’ensuite que l’on peut débattre de restrictions sur la base de preuves.
Un dernier point de confusion qu’il vaut la peine de clarifier. Il s’agit ici de location de courte durée, un régime différent de la réforme de la location de longue durée adoptée plus tôt cette année, que j’ai traitée dans Les nouvelles règles de location au Portugal. Si quelqu’un vous cite l’une pour faire un point sur l’autre, il se trompe de loi.
Où cela mène réellement
Une proposition au début de la procédure législative ordinaire est encore loin de nécessiter une action de votre part. Le Parlement a soulevé des objections dès le premier jour. Même dans la version adoptée par la Commission, le dispositif constitue un ensemble de freins pour les autorités locales, et non un ensemble de pouvoirs confiés à Bruxelles. S’il finit par être adopté, l’effet pratique en Algarve occidental sera que toute commune souhaitant restreindre devra publier des chiffres réels et les défendre, ce qui représente davantage de responsabilité qu’aujourd’hui, pas moins.
Questions fréquentes
Dois-je faire quelque chose concernant ma licence d’Alojamento Local en ce moment ?
Non. La loi sur le logement abordable proposée le 9 septembre 2026 est une proposition législative, pas une loi, et elle ne modifie aucun enregistrement ni aucune obligation AL à Lagos, Vila do Bispo ou Aljezur. La règle déjà en vigueur est le règlement (UE) 2024/1028 sur les données et l’enregistrement des locations de courte durée, en vigueur depuis mai 2026. Si votre enregistrement est en règle au titre de ce règlement, il n’y a rien de nouveau à faire cette semaine.
Lagos pourrait-elle restreindre les locations de courte durée en vertu de ces nouvelles règles européennes ?
Seulement si elle se désigne d’abord comme une zone en tension sur le logement, ce qui suppose de démontrer qu’un logement moyen coûte au moins huit années de revenu disponible par habitant, que ce rapport a augmenté sur dix ans, et que la pression a peu de chances de s’apaiser dans les trois prochaines années. Elle devrait ensuite prouver que toute restriction est nécessaire, proportionnée et ciblée, et la plafonner à cinq ans. Je n’ai vu personne publier le chiffre prix-revenu de Lagos, si bien que personne ne peut honnêtement affirmer que la ville franchit déjà ce seuil.
Cela affecte-t-il l’achat d’une résidence secondaire en Algarve ?
Pas aujourd’hui. La Commission affirme que la loi n’introduit aucune restriction de l’UE sur l’achat ou l’utilisation de résidences secondaires et ne confère aux autorités aucun nouveau pouvoir d’en créer une. La proposition couvre bien des mesures relatives aux biens qui ne sont pas des résidences principales, mais toute mesure de ce type ne s’appliquerait qu’aux biens achetés après son entrée en vigueur, et ne peut donc pas toucher un bien que vous possédez déjà.
Est-ce la même chose que la réforme de la loi locative portugaise du début 2026 ?
Non, et les deux sont constamment confondues. La réforme portugaise de 2026 a modifié le régime de location de longue durée pour les bailleurs louant dans le cadre de contrats résidentiels. Cette proposition européenne concerne la location touristique de courte durée et les biens qui ne sont pas des résidences principales. Ce sont des régimes distincts avec des règles distinctes, si bien qu’un argument sur l’un ne dit rien sur l’autre.
Une taxe pour les acheteurs étrangers va-t-elle être instaurée par cette proposition ?
C’est impossible. La fiscalité est explicitement exclue du champ d’application de la loi sur le logement abordable, tout comme les règles générales de propriété et de transmission des biens, les successions, les donations, la régulation des loyers, les normes de construction et le zonage. Toute modification de l’IMT ou toute taxe sur les acheteurs non-résidents devrait provenir de la législation fiscale portugaise elle-même, pas de ce texte.
Prêt à démarrer votre recherche immobilière en Algarve ? Dites-moi ce que vous recherchez et je vous dirai honnêtement ce que les règles affectent et ce qu’elles n’affectent pas.
