Der Verkauf einer Immobilie in Portugal ist in der Regel bittersüß. Sie erhalten den Gewinn, aber Sie erhalten auch die Steuerrechnung-trDer Verkauf einer Immobilie in Portugal ist in der Regel bittersüß. Sie erhalten den Gewinn, aber Sie erhalten auch die Steuerrechnung. Wenn Sie nicht in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestiert haben, hat das Finanzamt traditionell einen großen Teil Ihrer Gewinne einbehalten – vor allem, wenn es sich bei der Immobilie um ein Ferienhaus oder ein Airbnb handelt.
Aber im Jahr 2026 haben sich die Spielregeln geändert. Unter dem neuen Rahmenwerk “Build Portugal” gibt es eine leistungsstarke neue Strategie für Investoren und Hauseigentümer gleichermaßen: Das Programm zur moderaten Reinvestition der Mieten.
Was ist denn so schlimm daran?
Zum ersten Mal können Sie jetzt eine beliebige Wohnimmobilieverkaufen – sogarein Zweitwohnsitz – und Ihre Kapitalertragssteuer (CGT) vollständig ausgleichen, indem Sie den Erlös in den langfristigen Mietmarkt reinvestieren.
Vorbei sind die Zeiten, in denen Sie gezwungen waren, einen weiteren Hauptwohnsitz zu kaufen, um Steuern zu sparen. Jetzt können Sie von einer großen Villa in ein “Buy-to-Let”-Portfolio übergehen und dabei 100% Ihres Gewinns für sich arbeiten lassen.
🚀 Der “AL Fast Track”: Keine 3-Jahres-Wartezeit mehr
Viele Eigentümer in Lagos und an der Algarve haben sich durch ihre Alojamento Local (AL)-Lizenzen gefangen gefühlt. Wenn Sie in der Vergangenheit eine AL-Immobilie verkauften, mussten Sie eine “Gewerbesteuer” zahlen (bei der 95% des Gewinns steuerpflichtig waren), es sei denn, Sie kündigten die Lizenz und warteten drei lange Jahre.
Die Abkürzung 2026: Sie können jetzt Ihre AL-Lizenz kündigen und sofort verkaufen. Solange Sie den Erlös in dieses neue langfristige Vermietungsmodell reinvestieren, umgeht das Finanzamt die 3-jährige “Bedenkzeit” und die Gewerbesteuerfalle. Sie gehen direkt zu einer 100%igen Steuerbefreiung über.
Die “Goldenen Regeln” zur Qualifizierung
Um das Finanzamt in Schach zu halten, müssen Sie diese Werte erreichen:
- Die monatliche Obergrenze von €2.300: Die neue Immobilie muss für höchstens 2.300 € vermietet werden.
- Nur langfristig: Es muss sich um einen dauerhaften Mietvertrag für Wohnzwecke handeln (keine kurzfristigen Vermietungen).
- Die 36-Monats-Regel: Sie müssen die Immobilie innerhalb der ersten fünf Jahre Ihres Besitzes insgesamt 36 Monate lang vermietet halten.
- Das Reinvestitionsfenster: Kaufen Sie die neue Immobilie zwischen 24 Monaten vor oder 36 Monaten nach dem Verkauf.
🏆 Der “SunnySteve” Vierfachsieg
Mit diesem Schema sparen Sie nicht nur Pfennige, sondern Sie optimieren Ihr gesamtes Portfolio:
- Steuerbefreiung: 0% Kapitalertragssteuer auf Ihren Verkauf, auch für Zweitwohnungen.
- Reduzierte Einkommenssteuer: Ihre Mieteinkommenssteuer sinkt von 25% auf nur 10%.
- Der 6%ige MwSt.-Bonus: Das ist der große Wurf. Wenn Sie eine neue Immobilie bauen oder eine alte Immobilie für dieses Vermietungsprogramm sanieren, haben Sie Anspruch auf den ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 6 % auf Bauarbeiten. Bei einer Renovierung mit einem Wert von 200.000 € bedeutet dies eine Steuerersparnis von 34.000 € im Vergleich zum Standardsatz von 23 %!
- Verlassen Sie das AL-Labyrinth: Verschieben Sie Ihr Kapital aus dem beschränkten kurzfristigen Markt in eine steuerlich geschützte, langfristige Anlage.
Steves Profi-Tipp: Die “5-Jahres-Uhr”
Ich sage meinen Kunden oft: Geduld ist Ihre beste Steuerstrategie. Das Gesetz schreibt nicht vor, dass die Immobilie sofort nach dem Kauf vermietet sein muss, aber es verlangt, dass sie innerhalb der ersten 5 Jahre insgesamt 36 Monate lang unter einem registrierten Mietvertrag steht . Wenn Sie die neue Mietimmobilie vor Erreichen dieses 36-monatigen Meilensteins verkaufen, wird das Finanzamt Ihnen rückwirkend die ursprüngliche Steuer, die Sie gespart haben, in Rechnung stellen – zuzüglich Zinsen.
💰 Möchten Sie die genauen Zahlen sehen?
Die Steuergesetze sind kompliziert, aber Ihre Strategie muss das nicht sein. Ich habe speziell für meine Kunden ein Tool entwickelt, mit dem sie sehen können, wie viel sie sparen können, wenn sie zu diesem moderaten Mietmodell wechseln.
Klicken Sie hier, um meinen Rechner für Kapitalerträge und Mieteinsparungen zu verwenden
Ganz gleich, ob Sie eine alte AL-Einheit verkaufen oder Ihr Ferienhaus in eine renditestarke Mietimmobilie umwandeln möchten, lassen Sie uns dafür sorgen, dass Ihre “sonnige” Investition auch so bleibt.
Nehmen Sie Kontakt auf.
- Benötigen Sie fachkundige Hilfe beim Kauf in Lagos? Beginnen Sie hier.
- Sehen Sie sich Lagos Immobilien an, die für hohe Mieteinnahmen ausgewählt wurden.
- Durchsuchen Sie die neuesten Immobilien zum Verkauf in Lagos & Praia da Luz.
- Laden Sie den Portugal-Einkaufsführer herunter (Schritt-für-Schritt-Anleitung).
- Denken Sie daran zu verkaufen? Hier erfahren Sie, wie ich Ihnen beim Verkauf an der Algarve helfe.
Beteiligen Sie sich an der Diskussion